Avantages de la garantie hypothécaire de premier rang

Au sein du secteur immobilierr, il est courant que les prêts au promoteur soient garantis par la remise d’une garantie hypothécaire. Cette garantie est prise en présence d’un notaire et inscrite au registre foncier.

Avantages :

Tout d’abord, pendant le projet, le propriétaire du bien ne peut pas le transférer ou le réhypothéquer. Si elle est réhypothéquée, l’hypothèque suivante sera du deuxième ou du troisième degré, la priorité étant toujours donnée à celles d’un degré inférieur.

Deuxièmement, si le promoteur n’est pas en mesure de rembourser le prêt à l’échéance, il est toujours possible de saisir la garantie, vendre la propriété fournie en garantie aux enchères et utiliser le produit pour rembourser la dette initiale.

Comme il est normal, dans le processus d’exécution du collatéral par adjudication, celui-ci peut perdre une partie de sa valeur et lorsqu’il s’agit de rembourser la dette, il n’est pas suffisant. Pour cette raison, un bien immobilier d’une valeur d’expertise de 30% ou plus que le prêt accordé est toujours demandé en garantie. Le Loan to Value (LTV) est le rapport qui montre la relation entre le prêt accordé et la valorisation du collatéral exprimé comme le quotient des deux concepts. Ainsi, pour un prêt de 300 000 € soutenu par une garantie de 750 000 €, on parle d’une LTV de 40 %. Plus ce ratio est élevé, plus le ratio est mauvais, car cela implique que le prêt est plus proche de la valeur du collatéral.

Vivre:

Dans Habitants depuis l’été 2020, nous proposons à nos investisseurs des opportunités d’investissement sur la base de prêts à taux fixe assortis de garanties hypothécaires. Pour éviter des désagréments à nos investisseurs et pour faciliter le processus, c’est un Agent de Garantie qui prend la garantie du promoteur devant notaire pour le compte des investisseurs. Cet agent de garantie est responsable de la garde de la garantie, de sa restitution au développeur lors de l’annulation de la dette du développeur envers les investisseurs ou de l’exécution de la garantie si nécessaire. L’Agent de Garantie est une société externe et indépendante à Housers et sera toujours une société avec une grande expérience et une expérience réputée dans ce type d’opérations. L’Agent de Garantie, concernant ces prêts, ne peut agir que s’il reçoit le mandat des investisseurs, la garantie est donc sécurisée.

Sécurité:

Ces projets avec garantie hypothécaire sont-ils plus sûrs pour l’investisseur que ceux sans garantie hypothécaire ? D’un point de vue immobilier et du point de vue de la réussite du développement du projet, non, car le développement d’un développement immobilier ne dépend pas de la garantie apportée. Du point de vue de la récupération de l’investissement réalisé, oui, ils sont plus sûrs, car il est toujours possible d’exécuter cette garantie hypothécaire et de récupérer l’investissement.

Degrés de garantie hypothécaire :

Il est possible de fournir plusieurs fois le même bien en garantie. Chaque preneur de sécurité est affecté à un degré différent : ainsi, le premier preneur de sécurité est du premier degré, le second du deuxième degré et ainsi de suite. En cas de saisie et vente aux enchères du bien, le premier degré est le premier à recevoir sa part, puis le deuxième degré et ainsi de suite. Dans les projets Housers, les garanties hypothécaires seront toujours du premier degré et uniquement dans des projets très spécifiques, comme lorsque de nouveaux investisseurs cofinancent une opportunité avec un fonds de référence qui pilote l’opération, nous proposerons des garanties hypothécaires de second degré en la détaillant dans le dossier du projet. Dans ces cas, les LTV incluront la dette totale (pas seulement la dette d’opportunité) et devront couvrir les deux dettes de manière suffisante et marginale. Bien entendu, dans ces cas, la subordination de cette garantie sera pleinement expliquée.

Les délais d’exécution des garanties peuvent varier considérablement d’un pays à l’autre ou d’une ville à l’autre, mais prennent généralement entre 12 et 24 mois pour être exécutés comme référence.

Pas de frais supplémentaires :

Il est important de noter que ces projets avec garanties hypothécaires n’entraînent aucun surcoût pour l’investisseur, tous les frais étant à la charge du promoteur, qui dépose même un acompte pouvant servir à exécuter la garantie.

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