L'offre de logements au Canada a été confrontée à des pénuries chroniques ces dernières années, les ménages et l'économie étant freinés par le manque de logements disponibles et abordables. De nombreuses propositions ont été proposées, allant de la refonte de la réglementation au renforcement des incitations financières.
Un projet de location spécialement conçu et révolutionnaire à Toronto illustre le potentiel de la construction préfabriquée.
Mais un facteur est souvent négligé : la construction du logement lui-même. Construire des logements de manière plus efficace et à moindre coût contribuerait à accroître l’offre et à atténuer la pénurie.
C'est là qu'intervient la construction préfabriquée. Il s'agit de logements construits partiellement, voire entièrement, hors site, puis assemblés sur le chantier. Pensez aux Legos, mais à une échelle géante.
L’idée a été discutée lors d’une récente conférence à Toronto, « Sustainability in Affordable Housing ». L'événement mettait en vedette des experts du secteur, dont Jonathan Diamond et Gabriel Diamond de Well Grounded Real Estate. Au total, environ 20 personnes de l'initiative des jeunes professionnels du programme résidentiel Kehilla étaient présentes.
Une approche systémique
Considérez la proposition d'un immeuble d'appartements locatifs à usage mixte au 1925 Victoria Park à Toronto. Il s'agit d'un projet de location spécialement conçu et révolutionnaire qui illustre le potentiel de la construction préfabriquée.
Le plan englobe la conception numérique, le développement de produits standardisés, les techniques de production juste à temps et la logistique optimisée au sein d’une chaîne d’approvisionnement locale. Le projet devrait démarrer l’année prochaine. Avec des panneaux hybrides en bois massif préfabriqués transportés sur le site puis assemblés. La construction sur site devrait prendre environ 11 mois, réduisant ainsi le temps de construction de 30 pour cent et le carbone incorporé de 32 pour cent, selon le CREE.
Ces gains d'efficacité conduisent à un projet plus abordable. Avec des délais de construction plus courts, les coûts de financement sont réduits, moins de main-d'œuvre est nécessaire à un moment où il y a une pénurie persistante de travailleurs, et moins de perturbations se produisent dans le quartier.
Jonathan Diamond, vice-président de Well Grounded Real Estate, a déclaré que le problème du système de développement actuel est que chaque projet a des exigences différentes. L’idée de la construction préfabriquée est de créer un processus reproductible qui peut être constamment amélioré et appliqué à grande échelle.
Efficacité énergétique
Le fait de rechercher les meilleures pratiques innovantes du monde entier, en particulier l’expertise européenne, aidera les développeurs canadiens à repenser le statu quo.
Le bâtiment Victoria Park est un prototype locatif à usage mixte de 12 étages qui donne la priorité à l'efficacité énergétique et à l'électrification pour améliorer la durabilité et bénéficier au bien-être de ses résidents.
Le bâtiment est unique car il est construit autour d'une cour centrale et dispose de couloirs extérieurs à ciel ouvert à charge unique. Ces caractéristiques confèrent non seulement au bâtiment une atmosphère plus familiale, mais la structure des couloirs permet également une ventilation transversale.
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Les unités ont des fenêtres des deux côtés, soit deux fois plus qu'un bâtiment typique, permettant à la lumière naturelle de remplir l'espace. Des dalles radiantes sur les plafonds assureront le chauffage et le refroidissement, soulignant l'importance de la mécanique intégrée. Compte tenu de la volatilité des prix du gaz et de la nécessité de remplacer les chaudières tous les 20 ans, un bâtiment entièrement électrique réduit les frais de services publics pour les occupants et crée une plus grande prévisibilité du bénéfice net d'exploitation.
L’exposé-sondage sur les normes internationales d’évaluation pour consultation publié l’année dernière décrivait les considérations sur les risques et les opportunités liés aux caractéristiques ESG dans l’évaluation. Le consensus est que ces pratiques environnementales, sociales et de gouvernance, qui mettent l’accent sur l’efficacité énergétique, généreront des valorisations plus élevées et de meilleurs rendements.
Il convient d’envisager d’intégrer dès le départ les dépenses d’investissement liées à l’ESG ou de prévoir les mises à niveau nécessaires à l’avenir. Comme l'a souligné Gabriel Diamond, vice-président de Well Grounded Real Estate, il est important de réfléchir aux coûts à long terme liés à la possession et à la gestion des bâtiments, et l'ESG est le moyen de réduire ces coûts.
Une pénurie de logements abordables
La Société canadienne d'hypothèques et de logement estime que 5,8 millions de logements supplémentaires devront être construits d'ici 2030 pour répondre à la demande croissante. Un rapport de la SCHL publié en janvier indiquait que le taux d'inoccupation des logements locatifs spécialement construits à travers le pays avait atteint 1,5 pour cent l'année dernière, l'écart le plus bas par rapport à l'objectif de 3 pour cent depuis 2000.
On s'attend à ce que les postes vacants soient encore plus restreints pour répondre aux besoins existants du Canada et aux plans d'immigration agressifs.
Même s’il existe des programmes d’aide au financement du développement, axés sur l’abordabilité, la durabilité et l’efficacité énergétique, ces initiatives ne suffisent pas à elles seules à soutenir le développement pour atteindre les objectifs d’accessibilité financière.
Même si la SCHL a souligné que les logements locatifs construits à cet effet représentent désormais une part plus élevée des mises en chantier d'appartements dans la plupart des régions, les niveaux d'offre à Toronto sont en baisse de 0,5 % en octobre de l'année dernière par rapport à l'année précédente.
Gabriel Diamond a souligné que des initiatives telles que l'élimination de la taxe sur les produits et services au niveau fédéral et le fait que plusieurs provinces emboîtent le pas sont un bon début, mais que des incitatifs gouvernementaux supplémentaires sont nécessaires.
La proposition visant à donner la priorité aux travailleurs de la construction pour la résidence permanente au Canada, telle que décrite dans l'Énoncé économique de l'automne, représente un pas en avant prudent. Le soutien du gouvernement encourageant l’innovation dans la construction, à l’instar des programmes réussis de fabrication de batteries pour véhicules électriques et d’énergie propre, est le carburant nécessaire pour lancer une solution.
Les plats à emporter
D’ici 2030, les dépenses mondiales en énergie propre devraient atteindre 4 300 milliards de dollars, avec un accent particulier sur la rénovation des bâtiments, y compris l’adoption de pompes à chaleur. Bien que des programmes tels que Toronto Energy Retrofit et Hi-RIS soient essentiels pour apporter des améliorations aux bâtiments existants, l’accent doit être mis sur les innovations qui peuvent être largement adoptées dans les nouvelles constructions.
En intégrant des investissements initiaux dans le développement durable et en anticipant les futurs besoins de rénovation, les développeurs peuvent générer de la valeur à long terme et réduire les risques.
