La célèbre introduction de « Anna Karénine » de l’écrivain russe Tolstoï fait référence aux familles. Mais cela semble tout aussi vrai pour les marchés immobiliers actuels du monde entier, alors que les bulles de relance des banques centrales commencent à éclater :
- La Chine a eu la plus grosse bulle et est la première à éclater, avec une baisse des prix et des ventes.
- Les marchés de l’immobilier commercial américain et européen suivent de près alors que les faillites augmentent
- Les marchés du logement résidentiel seront probablement les prochains sur la liste, alors que la hausse des taux d'intérêt commence à avoir un impact
LE « PARADIGME DE LA PERTE » D'ELIZABETH KUBLER-ROSS DÉCRIT CE QUI SE PASSE
Le modèle du paradigme de perte d'Elisabeth Kubler Ross et le marché immobilier
Elizabeth Kübler-Ross avait initialement pour objectif de comprendre comment les gens acceptent la perte et la mort. Son modèle du « Paradigme de la perte » a depuis été plus largement appliqué.
Cela s’applique clairement à la crise actuelle du marché immobilier, comme le suggère le graphique :
- Les prix de l’immobilier augmentent depuis des décennies, et les gens pensent désormais que c’est « normal ».
- Le « déni » est donc leur réaction à toute faiblesse : « les prix ne baissent jamais » ; « le gouvernement ne les laisserait pas tomber »
- La « colère » est la prochaine étape lorsque les prix commenceront à baisser à mesure que les coûts de propriété et d'hypothèque augmenteront.
- S'ensuit une « négociation » : les prêteurs ne veulent pas enregistrer de pertes et donc prolonger les conditions, les emprunteurs réduisent leurs autres dépenses
- La « dépression » est la prochaine étape, lorsque la réalité du ralentissement économique ne pourra plus être évitée.
- « L'acceptation » est l'étape finale, lorsque les gens passent à autre chose et commencent à rechercher de nouvelles opportunités.
LA BULLE IMMOBILIÈRE EN CHINE ÉTAIT PROBABLEMENT LA PLUS GRANDE JAMAIS VUE
Evolution des prix des logements d'occasion en Chine, d'une année sur l'autre
Le marché immobilier chinois n’a commencé à se développer qu’à la fin des années 1990. Avant cela, tous les biens appartenaient au gouvernement. Il n'existait même pas de mot chinois pour « hypothèque ».
Puis le gouvernement a paniqué après la crise des subprimes de 2008 et a lancé le plus grand programme de relance jamais réalisé au monde :
- Les prêts ont désormais atteint 44 000 milliards de dollars ; les prix de l'immobilier ont culminé à 50 fois les revenus moyens dans des villes de niveau 1 comme Shanghai
- Mais maintenant, comme le le graphique montreles prix baissent à mesure que les acheteurs commencent à accepter que les prix ne se redresseront probablement pas
- Comme l'a rapporté le Wall Street Journal, la Chine compte désormais 20 millions d'appartements prévendus et inachevés.
Malheureusement pour les acheteurs, ceux-ci resteront probablement inachevés.
Evergrande, le promoteur immobilier le plus endetté au monde avec 300 milliards de dollars de dettes, a déjà fait faillite.
Et ce mois-ci, le développeur majeur China Vanke a rejoint Country Garden pour potentiellement le suivre..
L’IMMOBILIER COMMERCIAL AUX ÉTATS-UNIS EST AUSSI EN PROBLEME
Les marchés américains connaissent également un ralentissement. La politique de relance de la Réserve fédérale a effectivement détruit le rôle clé du marché dans la détermination des prix :
- Si les taux d’intérêt sont proches de zéro et que la Fed imprime de l’argent, pourquoi s’embêter à négocier le prix ?
- L’important est d’acheter le plus possible et d’attendre que les prix augmentent.
Mais aujourd’hui, les taux d’intérêt reviennent à des niveaux plus normaux. Et donc ces accords ne fonctionnent plus. Comme Gouverneur de la Fed de New York, Scott Rechler, prévenait en janvier :
« L’ensemble de l’espace immobilier commercial doit être réinitialisé. Personne ne sait vraiment où se situent les valeurs… On ne peut pas augmenter les taux aussi rapidement sans s'attendre à un choc financier. Nous travaillons déjà sur des transactions à 50% par dollar : les fonds propres sont effacés et la moitié du prêt est effacé.»
L'emblématique hôtel 4 Seasons de San Francisco (photo) confirme sa perspicacité. Le propriétaire l'a acheté pour 127 M$ en 2019 et dépensé des millions en rénovation. La semaine dernière, elle a fait défaut sur un prêt de 72 millions de dollars.
Malheureusement, l’immobilier commercial est en grande difficulté aux États-Unis :
- Les immeubles de bureaux sont vendus pour quelques centimes par dollar avec des taux d'inoccupation de près de 20 %.
- Les centres commerciaux sont également bradés alors que les achats sur Internet continuent de croître.
À leur tour, les banques régionales sont confrontées à des problèmes majeurs. Ils ont accordé un grand nombre de ces prêts – qui ne peuvent désormais plus être remboursés.
L’EUROPE VOIT LE CRASH DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL ET RÉSIDENTIEL
Les marchés européens de l'immobilier résidentiel et commercial sont également dans l'œil du cyclone.
Le géant autrichien du promoteur immobilier Signa a fait faillite en novembre. Son magasin berlinois emblématique en copropriété, KaDeWe, a déclaré faillite en janvier.
L’immobilier résidentiel allemand est également soumis à de fortes pressions. Elle connaît sa pire récession depuis 60 ans :
- Les immeubles multifamiliaux ont vu leurs prix chuter de 20 % l’année dernière
- Les propriétés unifamiliales ont chuté de 11 % et les prix des appartements de 9 %.
Et TAG, l'un des plus grands propriétaires, a averti le mois dernier que les prix pourraient chuter de 30 % par rapport à leur sommet.
Malheureusement, nous ne sommes probablement qu’au début du crash. Le modèle « Paradigme de la perte » d'Elizabeth Kübler-Ross est probablement le meilleur moyen de suivre son évolution.
