Pourquoi moins de locataires s’attendent-ils à déménager ?

Christopher Gresh, Andrew F. Haughwout, Eungik Lee et Wilbert van der Klaauw

Les Américains bougent moins qu’avant. Les taux de déménagement diminuent régulièrement depuis des décennies, passant de près de 20 % par an au milieu des années 1980 à moins de 10 % en 2019. Cette baisse a persisté tout au long des cycles économiques et a été évidente dans toutes les régions et a touché un large éventail de groupes démographiques. La diminution de la mobilité est importante car déménager aide les ménages à accéder aux opportunités d’emploi, à s’adapter à l’évolution des circonstances et à améliorer leur situation de logement. Dans cet article, nous montrons que le déclin de la mobilité s’applique également aux locataires, les défis croissants liés à l’accession à la propriété étant un facteur important. Nous utilisons les données de l'enquête annuelle SCE sur le logement de la Fed de New York pour étudier la mobilité attendue des locataires et les facteurs qui la façonnent. La mobilité des locataires est importante dans la mesure où les locataires représentent environ un tiers des ménages américains et, contrairement aux propriétaires, ne sont pas soumis au blocage des taux hypothécaires. Étant donné que la mobilité attendue prédit le comportement de déplacement réel, elle fournit un signal précoce de la direction que prend la mobilité résidentielle avant que les déménagements ne se produisent.

Le graphique ci-dessus montre la probabilité moyenne sur trois ans de déménager vers une résidence principale différente pour les propriétaires et les locataires au fil du temps. Les deux groupes ont connu une baisse constante de la mobilité attendue, avec une certaine accélération du déclin après la pandémie. La probabilité moyenne de déménagement sur trois ans pour les locataires est passée d'environ 57 % en 2014 à environ 37 % en 2026, tandis que la probabilité moyenne de déménagement des propriétaires a chuté d'environ 21 % à 14 % au cours de la même période. Par rapport à leurs niveaux initiaux, la mobilité attendue a diminué un peu plus pour les locataires que pour les propriétaires.

Les locataires sont moins susceptibles de s’attendre à devenir propriétaires à l’avenir

Pour les locataires, le déménagement peut être étroitement associé à la décision de devenir propriétaire. Dans le SCE, nous mesurons cela en demandant aux locataires quel est le pourcentage de chances qu’ils deviennent un jour propriétaires d’un logement.

Comme le montre le graphique ci-dessus, la probabilité moyenne des locataires de devenir un jour propriétaire d'un logement a diminué, passant d'environ 52 % en 2015 à environ 35 % en 2025, la baisse étant particulièrement forte après 2021.

Dans le graphique suivant, nous montrons que les locataires dont les attentes concernant l’accession à la propriété sont réduites sont précisément ceux qui ne prévoient pas déménager dans un avenir proche. Les locataires qui déclarent une faible probabilité de devenir un jour propriétaire d'une maison (0 à 20 pour cent de chance) ont une probabilité moyenne de déménagement sur trois ans d'environ 25 pour cent. Ce chiffre est à comparer à environ 76 pour cent parmi ceux qui sont presque certains de devenir propriétaires (81 à 100 pour cent), soit une différence de plus de 50 points de pourcentage dans l'ensemble de la répartition.

Ces tendances soulèvent une question naturelle : qu'est-ce qui explique la baisse des attentes des locataires à l'idée de devenir un jour propriétaires d'un logement ? Deux explications se suggèrent. Premièrement, les locataires peuvent de plus en plus trouver l’accession à la propriété inabordable, en raison de la perception de taux hypothécaires, de prix des logements et de coûts associés plus élevés. Deuxièmement, il est possible que les locataires ne veuillent tout simplement plus être propriétaires d’un logement autant qu’avant – un changement dans leurs préférences plutôt que dans leur abordabilité. Nous les examinons tour à tour.

Les locataires considèrent les prêts hypothécaires comme moins abordables

Un facteur clé dans le cheminement des locataires vers l’accession à la propriété est de savoir s’ils peuvent obtenir un prêt hypothécaire à un taux abordable. Dans le cadre du SCE, nous demandons aux locataires à quel point ils s'attendent à ce qu'il soit difficile d'obtenir un prêt hypothécaire et quel taux ils s'attendent à obtenir s'ils en faisaient la demande aujourd'hui. Le graphique suivant montre les deux mesures au fil du temps.

Les locataires perçoivent les prêts hypothécaires comme de plus en plus difficiles à financer à mesure que les taux d’intérêt augmentent

Les deux mesures suggèrent que l’accès au prêt hypothécaire a semblé plus difficile et plus coûteux pour les locataires ces dernières années. La part de ceux qui déclarent qu'obtenir un prêt hypothécaire serait très difficile oscillait autour de 27 % en 2021, mais a fortement augmenté pour atteindre plus de 45 % en 2024. Dans le même temps, le taux hypothécaire médian que les locataires s'attendent à recevoir s'ils en faisaient la demande aujourd'hui est passé d'environ 3,3 % en 2021 à près de 6,8 % en 2024, soit plus que doublé en trois ans.

Nous examinons ensuite comment la mobilité attendue des locataires varie en fonction de leur perception de l'abordabilité du prêt hypothécaire. Le graphique ci-dessous montre que les locataires qui considèrent l’accès au prêt hypothécaire comme plus difficile ou qui s’attendent à des taux hypothécaires plus élevés ont tendance à faire état d’une mobilité attendue moindre.

Les locataires qui s’attendent à des taux hypothécaires élevés sont moins susceptibles de déménager

Dans le panneau de gauche, les locataires qui estiment qu'il serait très facile d'obtenir un prêt hypothécaire signalent une probabilité moyenne de déménagement sur trois ans d'environ 66 pour cent, contre environ 42 pour cent parmi ceux qui estiment que ce serait très difficile. Le panneau de droite montre une tendance similaire pour les taux hypothécaires attendus. Les locataires qui s'attendent à des taux hypothécaires plus élevés signalent des probabilités de déménagement plus faibles, la probabilité de déménagement moyenne passant d'environ 60 pour cent parmi ceux qui s'attendent à un taux proche de 3 pour cent à environ 54 pour cent parmi ceux qui s'attendent à un taux proche de 8 pour cent. Bien que ces comparaisons ne tiennent pas compte des différences entre les locataires, telles que les cotes de crédit, ou des changements dans les conditions économiques au fil du temps, elles suggèrent que les perceptions d'abordabilité sont étroitement liées aux projets de déménagement des locataires.

Les locataires préfèrent toujours devenir propriétaires

Une autre explication possible du déclin de la mobilité attendue des locataires est qu'ils ne souhaitent plus devenir propriétaires d'un logement autant qu'avant. Pour examiner cela, nous demandons aux locataires s’ils préféreraient devenir propriétaires s’ils en avaient les ressources financières – une question hypothétique qui sépare les préférences de l’abordabilité – et s’ils considèrent l’accession à la propriété comme un bon investissement.

Ces mesures sont globalement stables depuis 2015. La part des locataires qui déclarent qu'ils préféreraient ou préféreraient fortement devenir propriétaires d'un logement s'ils en avaient les ressources financières a fluctué étroitement entre 65 et 74 pour cent depuis 2015, s'établissant à environ 65 pour cent en 2026. La part qui considère l'accession à la propriété comme un bon ou un très bon investissement est également restée dans la fourchette de 51 à 68 pour cent depuis 2015. Ces tendances suggèrent que les locataires le pessimisme croissant quant à l’idée de devenir propriétaire d’un logement – et leur moindre mobilité attendue – reflète des contraintes d’abordabilité plutôt qu’un affaiblissement du désir d’accession à la propriété.

Ce que suggèrent ces modèles

Le déclin de la mobilité attendue des locataires coïncide avec le fait qu'une proportion croissante de locataires estiment que l'accession à la propriété est de plus en plus hors de portée. Les locataires signalent de plus en plus qu’il serait très difficile d’obtenir un prêt hypothécaire et s’attendent à des taux plus élevés s’ils en faisaient la demande aujourd’hui. Ces perceptions d'abordabilité sont associées aux projets de déménagement des locataires, même si elles ne constituent qu'un facteur contribuant à façonner la mobilité attendue. De manière plus générale, nos résultats soulignent que l’abordabilité du logement pourrait être l’un des facteurs à l’origine du déclin de la mobilité attendue des locataires.

Christopher Gresh, ancien analyste de recherche au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York, est titulaire d'un doctorat. candidat à l'Université de Princeton.

Andrew F. Haughwout est conseiller de recherche émérite au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.

Eungik Lee est économiste de recherche au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.

Wilbert van der Klaauw est conseiller en recherche économique au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.

 
@article{GreshHaughwoutLeevanderKlaauw2026,
    author={Gresh, Christopher and Haughwout, Andrew F. and Lee, Eungik and van der Klaauw, Wilbert},
    title={Why Do Fewer Renters Expect to Move?},
    journal={Liberty Street Economics},
    note={Liberty Street Economics Blog},
    number={August 6},
    year={2026},
    url={ https://doi.org/10.59576/lse.20260806}
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