Une nouvelle recherche montre comment l’accession à la propriété aux États-Unis et l’accumulation de richesse immobilière sont liées à la participation politique

Points clés à retenir

Aperçu

Les pressions persistantes sur l’accessibilité financière ont fait grimper les coûts du logement pour des millions de familles américaines ces dernières années. Les prix de l’immobilier restent proches des niveaux records par rapport aux revenus, les taux hypothécaires et les coûts associés sont élevés et des millions d’Américains ont du mal à trouver un logement abordable.

Pour répondre à certaines de ces préoccupations, le Congrès américain a adopté cet été un rare projet de loi bipartite visant à accroître la construction de logements, à réduire les obstacles réglementaires à la construction de nouveaux logements et à rendre l'accession à la propriété plus accessible aux Américains. Pourtant, alors que les législateurs décident comment mettre en œuvre ces réformes et que les États et les villes continuent de débattre des règles de zonage, des taux d’imposition foncière et des nouveaux processus de construction, les décideurs politiques s’appuient sur une distinction conventionnelle qui a longtemps façonné les politiques du logement aux États-Unis : les locataires et les propriétaires sont deux circonscriptions distinctes, les propriétaires étant présumés avoir atteint la sécurité économique et bénéficier de la hausse de la valeur des propriétés.

Pourtant, tous les propriétaires aux États-Unis ne gagnent pas actuellement, et cela pourrait être lié à leur comportement électoral. Dans un nouveau document de travail, Yutao He et Michael Reher de l'Université de Californie, Rady School of Management de San Diego et moi-même lions les registres des électeurs à l'échelle nationale avec les transactions immobilières et comparons les rendements des logements des propriétaires qui ont participé aux élections à des taux différents. Nous constatons que plus les propriétaires participent régulièrement aux élections, plus ils ont tendance à accumuler de la richesse immobilière. Cette découverte a de vastes implications sur la manière dont les décideurs politiques devraient lutter contre les inégalités et le caractère inabordable du logement alors qu’ils s’efforcent d’appliquer la loi sur le logement récemment promulguée.

Accumulation de richesse des ménages et participation électorale

La politique américaine du logement repose depuis toujours sur l’hypothèse trompeuse selon laquelle tous les propriétaires partagent un intérêt économique commun. Alors que certains propriétaires accumulent une richesse substantielle grâce à leurs propriétés, d’autres possèdent des maisons dont la valeur s’apprécie plus lentement, génèrent peu de valeur nette et fournissent bien moins de coussin financier que l’accession à la propriété est censée offrir.

Le fossé le plus important parmi les propriétaires ne se situe donc pas simplement entre les locataires et les propriétaires, mais aussi entre ceux pour qui le logement offre une sécurité financière fiable et ceux pour qui il ne le fait pas – les ménages pour qui la location ou la propriété ne parviennent pas à fournir des coûts gérables, une occupation stable et une opportunité durable de créer de la richesse.

Notre nouvelle recherche mesure une forme importante de cette soi-disant fragilité du logement chez les propriétaires : une plus faible accumulation de richesse immobilière et son impact sur la participation électorale. En utilisant le comportement électoral réel, nos estimations impliquent que, sur un horizon temporel de 40 ans, les électeurs les plus fréquents accumulent environ 22 % de patrimoine immobilier de plus que les électeurs les moins fréquents, en maintenant constantes les autres caractéristiques observées. D’une manière générale, les propriétaires très engagés accumulent jusqu’à 78 % de richesse immobilière en plus que les propriétaires moins engagés démocratiquement.

Cette relation ne résulte pas simplement du fait que des propriétaires plus actifs politiquement vivent dans des villes à croissance plus rapide ou dans des quartiers plus prisés. En effet, le lien entre l’accumulation de richesse immobilière et les taux de vote demeure même lorsque l’on compare les propriétaires au sein de marchés immobiliers très localisés et lorsque l’on tient compte de l’âge, de la race, du sexe, de l’affiliation politique, du revenu, de la richesse, du crédit et de l’éducation. Il apparaît également dans les partis politiques et dans la plupart des États et comtés américains.

Il est intéressant de noter que cette relation est particulièrement prononcée parmi les ménages situés dans la moitié inférieure de la répartition des richesses. Pour ces familles, une maison est plus susceptible de représenter l’essentiel de leur patrimoine, de sorte qu’un taux d’appréciation plus faible ne constitue pas un changement mineur dans un portefeuille par ailleurs diversifié. En fait, les taux d’appréciation peuvent déterminer si l’accession à la propriété offre réellement une sécurité financière à long terme à ces ménages.

Soyons clairs, notre étude ne montre pas que voter entraîne plus souvent une appréciation d’une maison. Le problème de démocratie que nous identifions est plutôt différent. Les propriétaires les plus visibles aux yeux des hommes politiques via leur comportement électoral ont des expériences économiques systématiquement différentes de celles de ceux qui participent moins fréquemment aux élections. Nos estimations suggèrent que le groupe de propriétaires le plus engagé électoralement représente environ 41 pour cent de la population en âge de voter, mais représente environ 58 pour cent des inscriptions électorales.

En d’autres termes, les personnes dont les foyers génèrent les plus forts rendements de richesse sont présentes et participent de manière disproportionnée au système politique.

Notre article contribue également à expliquer pourquoi la participation politique et le rendement du logement pourraient évoluer de concert. Les propriétaires plus engagés politiquement semblent également participer plus activement aux marchés immobiliers. Ils sont plus susceptibles d’acheter des maisons à des prix inférieurs à leur valeur estimée, d’investir davantage dans des améliorations et, éventuellement, de vendre à un prix plus élevé. Cela ne signifie pas que les propriétaires moins engagés sont personnellement responsables de recevoir des rendements inférieurs. Les différences de temps, d’informations, d’opportunités, de tolérance au risque et d’autres conditions non mesurées peuvent toutes avoir une importance.

Le point plus large est que l’engagement économique et politique semble se renforcer mutuellement. Les personnes les mieux placées pour identifier et créer de la valeur dans le logement sont également plus susceptibles de voter, de faire des dons et de contacter les agents publics.

Pendant ce temps, les propriétaires qui enregistrent des rendements inférieurs sont confrontés à une forme plus discrète de fragilité du logement. Ils ont franchi le seuil de l’accession à la propriété, mais leur logement leur offre moins de sécurité financière que la propriété est censée garantir. Parce que ces propriétaires participent moins au processus politique, leurs expériences sont également moins susceptibles de façonner l’agenda politique.

Implications pour les décideurs politiques américains

Notre étude n’établit pas que les locataires et les propriétaires à faible rendement partagent les mêmes préférences politiques. Ils peuvent être en désaccord sur le zonage, les impôts fonciers ou la valeur des constructions supplémentaires.

Pourtant, nos résultats montrent pourquoi les politiciens devraient cesser de supposer que tous les propriétaires sont inévitablement à l’opposé des locataires dans les débats sur le logement. L’existence d’un acte ne place pas nécessairement un propriétaire en difficulté dans la même situation économique qu’un propriétaire dont la propriété a généré des décennies de gains substantiels. Les deux groupes peuvent avoir ou non le même intérêt pour des coûts de logement gérables, des communautés stables, une fiscalité foncière équitable et un système de logement offrant une voie réaliste vers la sécurité financière.

Reconnaître cette fracture devrait changer la manière dont les politiques de logement sont élaborées. Les candidats et les fonctionnaires devraient cesser d’utiliser le mode d’occupation – location ou propriété – comme un raccourci pour évaluer les intérêts économiques. Les propositions de politique du logement doivent être jugées en fonction de ceux qu’elles aident réellement, y compris quels propriétaires en bénéficient et lesquels restent par conséquent financièrement exposés.

Nos résultats identifient une circonscription qui est non seulement économiquement mal desservie, mais également politiquement sous-représentée. Les gouvernements locaux devraient cesser de supposer que les résidents qui participent le plus fréquemment aux audiences et aux élections représentent tous les propriétaires. Des enquêtes représentatives, une sensibilisation communautaire ciblée et des canaux de participation au-delà des réunions publiques conventionnelles peuvent aider les responsables à entendre les locataires et les propriétaires moins représentés avant de prendre des décisions concernant l'utilisation des terres, la fiscalité et les investissements dans le quartier. De même, les responsables électoraux, les organisations civiques et les campagnes politiques devraient orienter davantage d’efforts d’inscription et de participation des électeurs vers ces communautés aux logements fragiles.

Conclusion

Notre document de travail implique que la richesse immobilière et la représentation politique sont alignées – que les propriétaires qui bénéficient le plus du marché immobilier fournissent également une part disproportionnée de la participation politique. Cet alignement est important chaque fois que les gouvernements débattent du zonage, des nouvelles constructions, des impôts fonciers, de la politique hypothécaire ou des subventions destinées à protéger la richesse immobilière.

Ces politiques ne sont pas prises en compte dans un système où tous les intérêts en matière de logement sont représentés de manière égale. Au lieu de cela, ils sont débattus dans un système où les propriétaires qui bénéficient le plus de l’appréciation de l’immobilier sont également les plus systématiquement présents aux urnes et devant les agents publics.

L'adoption d'une nouvelle législation fédérale sur le logement reflète une reconnaissance bienvenue du fait que le système de logement du pays laisse tomber un trop grand nombre de personnes, mais le succès de ces réformes dépendra en partie des expériences que les décideurs politiques prendront au sérieux. Souvent, le logement est considéré comme un choix entre aider les locataires ou protéger les propriétaires. Mais ce n’est pas une hypothèse exacte, car les propriétaires ne constituent pas un groupe unique.

L’accession à la propriété peut encore être un chemin vers la sécurité économique, mais ce n’est pas une garantie. À moins que les politiciens ne reconnaissent et ne mobilisent leurs électeurs fragiles en matière de logement – ​​locataires et propriétaires –, les personnes qui profitent le plus du marché immobilier continueront d’exercer la plus grande influence sur ses règles.

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