Malgré la pandémie, les marchés du logement aux États-Unis et au Canada ont connu une croissance importante au cours de la dernière année, les personnes et les familles coincées dans des appartements étant conduites en banlieue à la recherche de maisons plus grandes avec de l’espace pour vivre, travailler et se divertir. Outre une augmentation de la demande de logements unifamiliaux, les pénuries de logements, la hausse des prix des matériaux, la diminution du nombre de lots disponibles et les restrictions de zonage en cours font grimper les prix des maisons existantes et nouvelles dans les deux pays.
Contraintes du côté de l’offre
Les prix des matériaux de construction sont à la hausse depuis le milieu de 2020, entraînant une hausse des prix des maisons au détail. Selon l’Association nationale des constructeurs d’habitations, la flambée des prix du bois à elle seule a entraîné une hausse du prix moyen d’une maison unifamiliale neuve aux États-Unis de 36000 $, à environ 330000 $, le bois représentant environ 11% de la valeur totale. . Le bois n’est pas le seul matériau à enregistrer des records. L’indice des prix à la production aux États-Unis a atteint de nouveaux sommets en avril pour un nombre important de matériaux de construction, y compris les tuyaux et tubes en acier, et les produits en plastique, ce qui a encore fait grimper les coûts de construction.
En plus du coût des matériaux, les entrepreneurs ont eu de la difficulté à obtenir des lots autorisés sur lesquels bâtir. Les municipalités du Canada et des États-Unis ont créé des obstacles au développement dans les marchés suburbains qui attirent maintenant de nouveaux acheteurs à la recherche d’espace intérieur et extérieur à la maison. Les lois qui limitent la construction exigent souvent des tailles de lot minimales, des exigences de stationnement et des interdictions sur les logements multifamiliaux, ce qui augmente les coûts et maintient les familles coincées dans leurs communautés. Au Canada, les restrictions de construction de banlieue comme celles-ci et le manque de terrains disponibles poussent plus de promoteurs à continuer de construire des maisons multifamiliales au lieu de maisons individuelles et jumelées que les consommateurs canadiens exigent. Cette déconnexion entre l’offre et la demande du marché continuera de faire grimper les prix des maisons au Canada au-delà de l’augmentation de 11,9% d’une année à l’autre déjà observée sur les principaux marchés.
Pour aider à lutter contre l’impact de la pandémie sur les ménages, les gouvernements des deux pays ont imposé des moratoires sur les saisies, permettant l’abstention des prêts hypothécaires pour aider à prévenir une crise du logement. (Le moratoire américain devrait prendre fin le 30 juin 2021. Les données de l’Association des banquiers canadiens montrent qu’environ 97,5% des ménages qui ont différé ou sauté un prêt hypothécaire ont repris leurs paiements en février 2021.) Ces mesures ont empêché des saisies importantes en aidant à garder les ménages à flot au milieu d’un impact pandémique incohérent dans toute l’économie. Dans le même temps, ils ont également conduit à une baisse des stocks et, dans un contexte de demande accrue de logements, ont contribué à la hausse des prix des logements existants. Une étude de la Réserve fédérale américaine attribue 0,6% de l’augmentation des prix des maisons existantes aux États-Unis à des mesures de protection contre les saisies.
Malgré les vents contraires auxquels fait face l’écosystème du logement, l’industrie a continué de mener la reprise économique en Amérique du Nord. Pour que cette tendance poursuive sa trajectoire haussière, d’importants changements de politique doivent se produire. Les gouvernements américain et canadien devraient chercher à réduire les tarifs – en particulier ceux sur le bois canadien – afin de réduire les coûts d’approvisionnement et de permettre le maintien de l’abordabilité du logement.
De plus, les municipalités fédérales et locales devraient élaborer des politiques pour promouvoir un développement résidentiel stratégique qui soutient la croissance et fournit de nouveaux logements dans leurs collectivités. Le plan d’infrastructure du président Biden, qui appelle à la construction et à la modernisation de 2 millions de logements pour aider à aborder le problème, aidera à desserrer les restrictions du côté de l’offre. L’administration a également demandé au Congrès d’éliminer ou de réduire les lois de zonage d’exclusion aux niveaux national et local.
Le premier ministre Justin Trudeau a récemment annoncé le resserrement des restrictions de prêt dans le but de ralentir la demande sur le marché canadien de l’habitation. Bien que des politiques comme celle-ci puissent être adoptées rapidement pour aider à ralentir ce que beaucoup considèrent comme un marché du logement en plein essor, il est essentiel que la voie la plus ardue des solutions du côté de l’offre, telles que la réforme du zonage, la gestion de la chaîne d’approvisionnement et d’autres politiques favorables aux constructeurs, faire partie du programme à long terme du Canada.
