Alors que nous pleurons les pertes tragiques des attentats du 11 septembre, vingt ans plus tard, nous avons pensé qu’il serait approprié de réexaminer la remarquable résilience dont l’économie de la ville de New York a fait preuve au fil des ans – une résilience qui est une fois de plus mise à l’épreuve par la Pandémie de covid19. Dans ce Économie de la rue de la liberté post, nous examinons comment le Lower Manhattan, en particulier, a changé depuis cette tragédie sur un certain nombre de dimensions, et l’utilisons comme cadre pour réfléchir à la façon dont la ville pourrait changer à la suite de la pandémie de COVID.
Vivre et travailler dans le Lower Manhattan
Tout d’abord, revoyons brièvement certaines des mesures que nous avons utilisées dans un article de blog précédent de 2016 pour évaluer le rétablissement de la ville à l’occasion du quinzième anniversaire du 11 septembre. En termes de résidents, le Lower Manhattan (qui comprend ici la zone située à peu près au sud de Chambers Street et par adresse postale ces codes postaux : 10004, 10005, 10006, 10007, 10038, 10280 et 10282), a vu sa population chuter de plus de 10 %. après l’attaque, en grande partie parce que tant d’immeubles d’habitation ont été gravement endommagés et inhabitables, du moins temporairement. En 2005, alors que les bâtiments touchés étaient de nouveau opérationnels et que la vie était revenue à la normale, la population avait rebondi pour atteindre un nouveau sommet. Et en 2016, lorsque nous avons publié le billet de blog précédent, la population avait grimpé en flèche d’environ 50 % par rapport à avant le 11 septembre, alors que des dizaines de nouveaux immeubles d’appartements ont été développés et que davantage d’immeubles de bureaux ont été convertis à des fins résidentielles.
Pour évaluer ce qui s’est passé depuis, nous revenons à notre panel de crédit à la consommation, qui est basé sur des rapports de crédit d’Equifax anonymisés, pour obtenir des estimations de population actualisées. Nous constatons que cette forte tendance à la hausse de la population s’est poursuivie entre 2016 et début 2020, avec une augmentation supplémentaire de 14 % de la population résidentielle dans les codes postaux du Lower Manhattan. Depuis le début de la pandémie en mars 2020, la population de Lower Manhattan a diminué de 5,0%, mais en juillet 2021, elle était encore 73% plus élevée qu’en juin 2001. Lower Manhattan est devenu un quartier résidentiel dynamique, grâce à partie à des investissements fédéraux, étatiques et municipaux substantiels dans les années qui ont suivi le 11 septembre.
Du côté de l’emploi, le rebond a été beaucoup plus faible, contraint par la lenteur de la construction des tours de bureaux de remplacement. Au moment de notre précédent article de blog, sur la base des données disponibles jusqu’en 2014, l’emploi total dans le quartier financier (FiDi) était encore bien inférieur aux niveaux du 11 septembre. Cependant, l’achèvement ultérieur du One World Trade Center et des autres bâtiments du complexe du World Trade Center, le Fulton Transit Center, Oculus et Brookfield Place a changé cela. L’emploi dans le Lower Manhattan avait inversé environ les trois quarts de la perte nette d’emplois du 11 septembre en 2018, et il était essentiellement stable jusqu’au début de 2020. Cependant, la composition de l’industrie a changé de façon assez spectaculaire : les tableaux de l’Alliance for Downtown New York indiquent que l’emploi dans la finance/l’assurance – traditionnellement l’industrie clé du Lower Manhattan – ne représentait que 30 % des emplois du secteur privé, contre 55 % en 2001 (avant les attentats), alors que l’emploi dans ce secteur a chuté d’environ 60 000, soit près de la moitié. Pendant ce temps, presque tous les autres secteurs de l’industrie ont enregistré des gains d’emploi substantiels, notamment l’hébergement et les services de restauration (c’est-à-dire les restaurants et les hôtels) où l’emploi a à peu près doublé.
Tourisme
À la base d’une grande partie de cette diversification de l’industrie à travers FiDi était une augmentation soutenue du tourisme – qui avait été durement touché par le 11 septembre – à partir de 2005. Cela, accompagné par la croissance rapide de la population, a produit un boom dans les restaurants et les hôtels. Selon les calculs de l’Alliance for Downtown New York, il y avait près de 2 500 chambres d’hôtel dans le Lower Manhattan à la mi-2001, mais ce chiffre est tombé à 1 631 après la perte du Marriott World Trade Center. Mais la croissance du tourisme à New York ainsi que dans le Lower Manhattan lui-même s’est reflétée dans une augmentation du développement hôtelier. Début 2020, il y avait 7 642 chambres d’hôtel dans le Lower Manhattan, soit un quasi quintuplement de la capacité hôtelière du quartier. Bien qu’il y ait eu quelques fermetures d’hôtels en raison de la pandémie, il reste plus de 7 000 chambres d’hôtel dans le Lower Manhattan. L’industrie de la restauration et des bars a réagi de la même manière à l’augmentation du trafic piétonnier avec une croissance presque aussi impressionnante. Ensemble, les industries de l’hébergement et de la restauration ont vu leur emploi doubler entre 2001 et début 2020. Et même en 2021, il y avait près de 50 % de plus d’établissements de restauration par rapport à 2001.
Infrastructures et immobilier
Avec les dommages et la destruction non seulement des bâtiments, mais aussi des transports en commun et d’autres infrastructures, une chose que les décideurs locaux ont décidé de faire dès le début était de consacrer beaucoup de réflexion et de ressources à une meilleure reconstruction. Avec cette réserve est venu un volume remarquable d’aide fédérale pour l’investissement et la récupération des infrastructures, par exemple, contribuant au Fulton Transit Center (en 2014) et à l’Oculus (en 2014). Il y a eu des revers en cours de route, notamment, peut-être, la super tempête Sandy en 2012, qui a inondé une grande partie du Lower Manhattan, y compris le terminal de métro South Ferry. Néanmoins, à partir d’aujourd’hui, Lower Manhattan est facilement accessible par de nombreuses lignes de métro, le service PATH, plusieurs ferries et des pistes cyclables dédiées. Alors que la ville de New York poursuit sa récupération progressive des profondeurs de la pandémie, ces investissements dans les infrastructures continuent de faire du Lower Manhattan un endroit exceptionnellement pratique pour travailler et vivre.
Pourtant, alors qu’il y a eu un développement résidentiel massif, le développement de bureaux a été lent. Un résultat surprenant des attentats du 11 septembre a été l’effet sur le marché des bureaux de Lower Manhattan. Au début, certains experts de l’industrie craignaient que la destruction physique des bureaux ne crée une grave pénurie et fasse chuter les taux d’inoccupation et augmenter les loyers des bureaux. Au contraire, il y avait beaucoup d’« espaces fantômes » sur le marché des bureaux, des espaces qui n’étaient pas proposés à la location ou à la sous-location mais qui étaient en fait vides et disponibles. Ce phénomène était en grande partie une fonction du boom « dotcom » et de l’effondrement qui a suivi. Cela reflétait le marché des bureaux non seulement dans le Lower Manhattan, mais aussi dans le Midtown Manhattan, à proximité du New Jersey (la «côte de l’or») et dans les arrondissements extérieurs. Cette baisse de la demande de bureaux a probablement contribué au temps qu’il a fallu pour développer tous les espaces de bureaux qui existent maintenant à FiDi. Cependant, les prédictions de certains universitaires d’une disparition à long terme des villes centrales, notamment de Manhattan, se sont également avérées très erronées.
Même ainsi, alors que Manhattan a globalement plus d’espace de bureau aujourd’hui qu’avant l’attaque du 11 septembre, Lower Manhattan en a encore beaucoup moins : 124 millions de pieds carrés maintenant contre 141 millions auparavant. Cela est dû, en partie, aux changements économiques structurels enracinés dans les nouvelles technologies – la demande d’espaces de bureaux de qualité subprime a diminué car les opérations de back-office n’avaient plus besoin d’être situées sur l’un des marchés de bureaux les plus chers du pays et les entreprises ont quitté de vastes étendues. de l’espace. Parallèlement, la demande de plus en plus forte d’espaces résidentiels et les incitations fiscales ont encouragé les projets de reconversion résidentielle. Alors que des immeubles de bureaux plus récents et de haute qualité ont été construits, une grande partie des espaces de bureaux plus anciens a été convertie à un usage résidentiel. Pourtant, le Lower Manhattan conserve plus d’espace de bureau que le quartier central des affaires de toute autre ville américaine, selon CoStar.
Ces changements se reflètent dans les augmentations démesurées du parc immobilier du Lower Manhattan. Avant le 11 septembre, il y avait environ 13 000 unités résidentielles, mais une croissance annuelle solide grâce à de nouvelles constructions et des conversions d’espaces de bureaux a presque triplé l’inventaire résidentiel de Lower Manhattan à environ 33 000 unités.
Conclusion
Rétrospectivement, la reprise après les attentats du 11 septembre a fourni des leçons utiles. D’abord et avant tout, la résilience de l’économie – en fait, des entreprises, des décideurs et des personnes en général – pour s’adapter et répondre aux catastrophes inattendues. Deuxièmement, les lieux deviennent des pôles économiques majeurs pour une grande variété de raisons et conservent une grande inertie, c’est-à-dire qu’ils ont tendance à conserver leurs avantages malgré des revers majeurs. Le Lower Manhattan conserve aujourd’hui un grand volume de bureaux, bien que moins qu’avant le 11 septembre. Pourtant, les incitations fiscales après le 11 septembre ont attiré une importante population résidentielle et le tourisme a considérablement augmenté jusqu’en 2019. Bien que le Lower Manhattan, comme de nombreux quartiers urbains, ait du mal à rebondir après s’être vidé en raison de la pandémie, le quartier a prospéré depuis sa le plus grand test, malgré une réduction pure et simple de l’espace de bureau et des employés de bureau.
Jason Bram est chargé de recherche au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.
Joelle Scally est stratège principale des données au sein du groupe Recherche et statistiques de la Banque.
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Les opinions exprimées dans cet article sont celles des auteurs et ne reflètent pas nécessairement la position de la Federal Reserve Bank de New York ou du Federal Reserve System. Toute erreur ou omission est de la responsabilité des auteurs.
