Hyeyoon Jung et Jaehoon (Kyle) Jung
Le logement est la plus grande composante des actifs détenus par les ménages aux États-Unis, totalisant 48 000 milliards de dollars en 2025. Lorsque des catastrophes naturelles surviennent, les dommages causés aux habitations peuvent être importants par rapport à l'épargne liquide des ménages. L'assurance habitation est le principal outil financier utilisé par les ménages pour se protéger contre les risques immobiliers. Malgré l'importance économique de l'assurance habitation, nous savons étonnamment peu de choses sur la manière dont les contrats d'assurance sont réellement conçus en ce qui concerne le risque immobilier. Dans cet article, basé sur notre nouvel article, « Économie de l’assurance de biens», nous examinons comment les contrats d'assurance habitation sont structurés dans la pratique. À l'aide d'un nouvel ensemble de données granulaires couvrant des millions de polices d'assurance habitation, nous documentons quatre modèles frappants concernant les limites de couverture, les franchises, les tarifs d'assurance et la répartition des pertes matérielles.
La structure de base des contrats d’assurance habitation
Le contrat d'assurance habitation transfère les conséquences financières des dommages matériels du ménage à l'assureur en échange d'une prime mensuelle. Les trois principales conditions du contrat sont : la prime, le plafond de couverture et la franchise. La prime est le prix que les ménages paient pour l'assurance. La limite de couverture fixe le montant maximum que l'assureur paiera en cas de sinistre. La franchise est la partie de la perte que le ménage doit payer avant que l'assureur ne commence à couvrir les dommages. Ensemble, ces conditions contractuelles déterminent la part du risque qui est transférée à l'assureur et la part qui reste au ménage.
Pourquoi ces termes existent-ils ? La théorie économique met en évidence le rôle des frictions dues aux asymétries d’information entre assureurs et assurés. Dans un environnement sans friction, la théorie prédit qu’une assurance complète serait optimale, ce qui signifie que les pertes seraient entièrement couvertes. Dans la pratique, cependant, des frictions existent parce que les assureurs ne peuvent pas parfaitement observer dans quelle mesure les propriétaires entretiennent ou protègent leurs propriétés. Les franchises et les limites de couverture aident à résoudre ces frictions. En exposant les ménages à une partie de la perte, ces caractéristiques du contrat peuvent atténuer l’aléa moral en encourageant les assurés à entretenir leur logement et à réduire le risque de dommages.
Nous analysons des millions de contrats d'assurance habitation de 2021 à l'aide d'ICE McDash (données au niveau des contrats provenant des gestionnaires de prêts hypothécaires résidentiels) fusionnées avec les mesures de risque de catastrophe au niveau de la propriété de CoreLogic. ICE McDash capture la prime, la franchise, la limite de couverture, l'assureur et le prêt hypothécaire associé de chaque police d'assurance. CoreLogic fournit des mesures de perte annuelle moyenne et de risque extrême pour chaque propriété. En fusionnant ces ensembles de données, nous observons les détails de la police d'assurance de chaque preneur d'assurance et le risque de catastrophe auquel sa maison est confrontée.
Fait 1 : Les limites de couverture sont rarement contraignantes
Les dommages approchent rarement la limite de couverture. La limite médiane de couverture équivaut à 77 pour cent de la valeur de récupération de la maison (le coût de la reconstruction complète de la propriété). Pourtant, même dans le cas d’un événement grave survenant tous les cent ans, les pertes pour la politique médiane ne représentent que 1,4 pour cent de la valeur de récupération. Cela implique que les pertes réalisées n’approchent presque jamais la limite de couverture. Par conséquent, la réduction des limites de couverture aurait peu d’effet sur les paiements attendus des assureurs.
Au lieu de cela, la marge économiquement importante du contrat est la franchise. Les franchises déterminent si un paiement est effectivement effectué et jouent donc un rôle central dans la détermination de l'exposition au risque des ménages et des incitations à l'entretien de la propriété.
Cette tendance a des implications sur la façon dont nous interprétons les prix de l’assurance. Des mesures telles que la prime divisée par la limite de couverture sont souvent utilisées comme approximation du prix de l’assurance. Cependant, comme les limites de couverture sont rarement contraignantes, ces mesures peuvent ne pas fournir d’informations sur le prix effectif de l’assurance. Les paiements attendus dépendent essentiellement de la franchise et de la répartition des pertes par rapport à celle-ci, et pas simplement du plafond de couverture nominal.
Fait 2 : Les franchises sont faibles par rapport à la valeur de la propriété mais importantes par rapport à la perte attendue
Les franchises sont généralement proposées par tranches discrètes et rondes, telles que 500 $, 1 000 $, 1 500 $, 2 000 $, 2 500 $ ou 5 000 $, 1 000 $ étant le choix le plus courant. Par conséquent, comparées à la valeur de la propriété, les franchises semblent faibles : la franchise médiane est d’environ 0,3 % de la valeur de récupération de la maison.
Toutefois, les pertes attendues sont encore moindres. La perte annuelle médiane attendue ne représente que 0,09 pour cent de la valeur de récupération des biens, bien en dessous de la franchise médiane. Même après avoir ajusté les pertes attendues pour tenir compte des éléments non liés à la catastrophe, nous constatons que les franchises sont élevées par rapport aux pertes attendues. Étant donné qu’une part importante des sinistres se produit dans la gamme des sinistres pour lesquels la franchise s’applique, les franchises jouent un rôle central dans la détermination de la rétention des risques des ménages et dans l’incitation des propriétaires à prendre soin de leurs propriétés.
Fait 3 : Les primes dépassent considérablement les pertes attendues
Les primes sont bien plus élevées que les sinistres attendus. Le ratio médian entre la perte annuelle attendue et la prime est de 28 %, ce qui indique que les coûts attendus des sinistres ne représentent qu’une partie de la prime payée par les ménages.
Ce modèle est robuste à plusieurs ajustements. L'exclusion de la composante inondation réduit légèrement le ratio à 26 pour cent, tandis que l'ajustement pour le vol et les parts de responsabilité l'augmente à 32 pour cent. Même dans le cadre d'une hypothèse audacieuse dans laquelle CoreLogic capture uniquement les événements catastrophiques plutôt que la répartition complète des pertes, le ratio atteint 43 %, ce qui implique toujours que les primes dépassent largement les pertes attendues. Cette tendance est cohérente avec l’aversion au risque des assurés. Les ménages sont prêts à payer plus que le montant prévu des sinistres afin de transférer les risques de catastrophe de leur bilan, générant ainsi une prime de risque dans les prix des assurances.
Le tableau ci-dessous illustre le lien entre les primes et les autres conditions du contrat. Le panneau supérieur montre que les primes augmentent avec la couverture après avoir pris en compte les pertes attendues, la valeur de la propriété, la franchise et les effets fixes de l'assureur et de l'État. Cela reflète le fait qu’une couverture plus élevée fait supporter davantage de pertes potentielles à l’assureur. Le graphique du milieu montre que les primes diminuent à mesure que les franchises augmentent, ce qui maintient la couverture et le risque constants, ce qui est cohérent avec le fait que les ménages conservent une plus grande part de la perte initiale. Le panneau du bas montre que les franchises ont tendance à augmenter avec la couverture, après contrôle des primes et du même ensemble de variables.
Relation entre les primes, la couverture et les franchises
Fait 4 : le risque de dommages est faible en moyenne mais biaisé vers la droite
Les pertes immobilières sont faibles en moyenne mais peuvent être beaucoup plus importantes en fin de distribution. Le taux de perte annuel médian attendu n’est que de 0,09 pour cent de la valeur de la propriété. Cependant, les pertes dans les événements rares sont beaucoup plus importantes : le taux de perte médian au 98e centile est de 0,8 pour cent et le taux de perte au 99e centile est de 1,4 pour cent. En d’autres termes, même si la perte annuelle attendue est inférieure à 0,1 % de la valeur récupérée des biens, un événement sur cent ans est environ seize fois plus important. Cette combinaison d’une perte moyenne très faible et de chocs occasionnels importants implique que la répartition des dommages matériels est fortement asymétrique vers la droite, avec une masse importante proche de zéro mais une queue supérieure lourde.
Points à retenir
Notre analyse révèle quatre modèles clés. Les franchises, et non la limite nominale de couverture, sont les principaux déterminants économiques des contrats d'assurance habitation. Les limites de couverture sont rarement contraignantes, alors que les franchises le sont fréquemment. Les primes dépassent largement les pertes attendues, reflétant l’importance que les ménages accordent au transfert de risques rares mais graves. Et la répartition sous-jacente des pertes matérielles est très inégale, avec des dommages moyens faibles mais des chocs occasionnels importants.
Ces résultats sont robustes quels que soient les ajustements. L'exposition aux inondations, généralement exclue des polices d'assurance habitation standard, a un impact minime sur les résultats une fois supprimée. Nous ajustons également les réclamations non liées à des catastrophes, telles que les réclamations pour vol et responsabilité, en comparant les dommages modélisés avec les données sur les réclamations réalisées. Cet ajustement augmente légèrement les pertes estimées mais ne change rien aux conclusions.
Regarder vers l'avenir
Plusieurs questions demeurent. Comment les primes, les franchises et les limites de couverture sont-elles déterminées conjointement ? Quelle part de risque est finalement retenue par les ménages ? La rétention des risques varie-t-elle systématiquement selon les types de ménages et les assureurs ? Et dans quelle mesure le risque moral est-il grave et omniprésent dans l’assurance habitation ? Dans un prochain article, nous présenterons un modèle structurel de contrats d’assurance de biens qui relie les préférences des ménages en matière de risque, le risque de catastrophe et la conception optimale des contrats.
Hyeyoon Jung est économiste de recherche financière au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.
Jaehoon (Kyle) Jung est professeur adjoint à la NYU Stern School of Business.
Comment citer cet article :
Hyeyoon Jung et Jaehoon (Kyle) Jung, « Ce que révèlent des millions de contrats d'assurance habitation sur le partage des risques », Banque de réserve fédérale de New York Économie de Liberty Street13 avril 2026, https://doi.org/10.59576/lse.20260413
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