Comment le bois raconte l’histoire de la construction de maisons pendant la pandémie

RSM a examiné en détail les marges brutes de différents groupes de pairs pour voir comment chacun s’en est sorti pendant cette période de forte inflation. Dans cet article, qui fait partie d’une série, nous examinons les marges des entreprises forestières, des producteurs de bois et des constructeurs de maisons. Voici ce que nous avons trouvé.

Les prix du bois ont connu deux années tumultueuses. Depuis mars 2020, les contrats à terme sur le bois d’œuvre ont augmenté de 359 %, ont diminué de 68 %, ont de nouveau augmenté de 159 % et ont diminué de 55 %. Malgré les montagnes russes, les prix du bois d’œuvre sont toujours nettement plus élevés qu’ils ne l’étaient avant la pandémie, les contrats à terme en mai ayant presque doublé par rapport à ce qu’ils étaient avant la pandémie.

L’augmentation a été imputée à la hausse du prix des maisons neuves pendant la pandémie, l’Association nationale des constructeurs d’habitations notant en avril 2021 que l’augmentation des prix du bois à elle seule était responsable d’ajouter jusqu’à 36 000 $ au prix moyen d’une maison neuve. .

Mais cela soulève une question : avec la baisse des prix du bois, pourquoi le coût d’une maison nouvellement construite n’a-t-il pas également diminué ? Une partie de la réponse réside dans l’échelle des grands développeurs et dans la façon dont cette taille leur a permis de supporter les flux et reflux du marché. C’est une autre histoire pour les petits constructeurs, cependant, qui ont été plus vulnérables aux fluctuations des coûts des intrants comme le bois d’œuvre.

Pour comprendre cette dynamique, considérons ce qui se passe avec un morceau de bois lorsqu’il passe de la forêt à un chantier de construction, et comment les plus grands constructeurs récoltent les plus grandes récompenses.

Les entreprises du bois

Le parcours du bois commence à tout moment entre 25 et 50 ans avant la récolte de l’arbre. Un arbre est planté dans l’un des quelque 200 millions d’acres (environ la superficie du Texas) de forêts commerciales aux États-Unis. La plupart de ces terres appartiennent à des particuliers ou à des sociétés, mais il existe trois principales fiducies de placement immobilier cotées en bourse qui contrôlent 10 % des terres forestières.

Alors que les prix du bois ont augmenté tout au long de la pandémie, les prix des marges des fiducies de placement ont grimpé en flèche, les marges brutes moyennes atteignant près de 48 % en juin 2021, soit le double de la marge brute moyenne sur trois ans de 24 % avant la pandémie. (Pour notre analyse des marges brutes, nous avons sélectionné suffisamment d’entreprises pour fournir une part de marché significative et représentative dans chaque secteur.)

Marges des constructeurs par groupe de pairs

L’augmentation de la marge reflète les problèmes d’approvisionnement auxquels l’industrie est confrontée. Outre les États-Unis, l’une des autres principales sources de bois est la Colombie-Britannique. Au début des années 2000, la Colombie-Britannique a été dévastée par une infestation de dendroctones du pin et la réponse a été de récupérer le plus de bois possible. Cela a fait grimper l’offre juste avant la crise financière. La combinaison d’une demande modérée et d’une offre élevée a forcé de nombreux bûcherons canadiens à fermer leurs portes, ce qui a réduit la concurrence.

Maintenant, avec la montée en flèche de la demande de bois, les États-Unis n’ont pas beaucoup de capacité excédentaire en bois, ce qui permet à ces grandes FPI d’augmenter efficacement les prix sans encombre.

Les petites et moyennes entreprises forestières, en revanche, ont connu des difficultés. Les bûcherons ne disposent pas d’un grand marché pour vendre leur bois à différentes scieries ou acheteurs de bois. Au lieu de cela, les bûcherons récoltent du bois pour une scierie ou un acheteur de bois spécifique sur une base contractuelle.

Parfois, ces acheteurs placent des quotas sur les bûcherons, les limitant à apporter un certain tonnage de bois à vendre à l’usine pendant une période déterminée. Ces systèmes de quotas permettent de limiter les récoltes excédentaires et de garantir les prix à ces vendeurs.

Mais les quotas ne sont souvent pas gravés dans le marbre, changeant sur une base hebdomadaire ou même quotidienne. Avec la pénurie de chauffeurs de camion, ces bûcherons ressentent un pincement car ils sont limités dans ce qu’ils peuvent vendre à chaque scierie et il n’y a pas assez de chauffeurs pour livrer leurs grumes aux scieries en dehors des zones locales, ce qui limite la production.

Les producteurs

Une fois le bois récolté, il est envoyé à la scierie, où le bois est coupé. Au début de la pandémie, les scieries ont réduit leur production en raison de la crise sanitaire elle-même et aussi parce que les producteurs pensaient que la demande de bois d’œuvre plongerait, comme ce fut le cas lors de la crise financière de 2008.

Cette prédiction s’est avérée inexacte, cependant, à mesure que la demande augmentait. Au début de la pandémie, cela a laissé de nombreuses scieries sous-productrices. Cependant, à l’automne 2020, de nombreuses entreprises forestières cotées en bourse étaient de nouveau opérationnelles, bourdonnant de commandes, ce qui leur a permis d’augmenter leurs marges moyennes d’une moyenne quinquennale pré-pandémique de 17% à 48% par le deuxième trimestre de 2021 (sur la base d’un groupe de pairs sélectionné d’entreprises américaines et canadiennes de produits forestiers).

Inventaire des logements

À l’été 2021, les niveaux des stocks ont commencé à s’améliorer chez les revendeurs, entraînant une baisse des prix du bois d’œuvre et des marges des entreprises de produits forestiers, les marges brutes du groupe de pairs moyen chutant à 26 %. Les baisses ont cependant été de courte durée, car la spéculation a commencé à entrer sur le marché, en raison de l’accent mis sur la construction résidentielle tout au long de la pandémie.

Aujourd’hui, nous assistons à nouveau à une baisse des prix du bois d’œuvre. La Réserve fédérale augmentant les taux d’intérêt pour maîtriser l’inflation, la demande de produits de construction continuera de se relâcher, les constructeurs de maisons cherchant à faire face au refroidissement de la demande à des niveaux plus normalisés.

Ces facteurs devraient ramener les prix du bois d’œuvre en ligne avec les trajectoires de prix à long terme avant la pandémie et servir à resserrer les marges aux niveaux d’avant la pandémie.

Les bâtisseurs

Le logement a été l’une des plus fortes pressions inflationnistes de l’économie, augmentant de 21,5 % d’une année sur l’autre en mars, selon l’indice national des prix S&P CoreLogic Case-Shiller.

Les constructeurs ont bénéficié à la fois du front de l’offre et de la demande. Sur le front de l’offre, les États-Unis ont sous-construit des maisons depuis 2007, car de nombreux constructeurs ne voulaient pas se retrouver avec des stocks excédentaires comme ils l’ont fait après la Grande Récession. Cette sous-construction – la nation manque d’environ 5 millions de foyers par rapport à ce dont elle a besoin – couplée à l’émergence de la génération Y en tant que force d’achat au cours de la dernière décennie a entraîné une forte baisse des niveaux de stocks.

Cette pénurie a été encore aggravée par une croissance importante de la demande poussée par la baisse des taux d’intérêt de la Fed en 2020 pour lutter contre la pandémie, ainsi que par le désir des gens de disposer de plus d’espace pour vivre et travailler.

Permis de logement et offre

Maintenant, avec la Réserve fédérale qui augmente les taux d’intérêt, les constructeurs devront aborder l’année prochaine avec prudence. Le marché des maisons existantes, qui est environ 10 fois plus important que le marché des maisons neuves, est fortement sous-approvisionné avec des niveaux de stocks, mesurés en mois d’offre, à 2,2 mois. Le marché du neuf est quant à lui à 6,4 mois. L’équilibre de ces marchés se situe généralement entre quatre et six mois.

Les grands constructeurs de maisons cotés en bourse ont essayé de rythmer la production pour limiter l’exposition à la sursaturation. Mais avec la hausse des taux d’intérêt, les propriétaires sont confrontés à une diminution de l’abordabilité. Cela ralentira la demande de logements à des niveaux plus normaux.

En plus de la baisse de la demande, les problèmes d’approvisionnement liés à la hausse du coût des matériaux et de la main-d’œuvre réduiront très probablement les marges bénéficiaires des constructeurs de maisons et les ramèneront aux niveaux d’avant la pandémie. Mais cela n’a pas encore eu lieu.

Sur la base d’une analyse par groupe de pairs des marges des constructeurs de maisons cotées en bourse, les marges brutes du premier trimestre ont atteint 27 %, contre 20 % avant la pandémie. Bien que nous ne nous attendions pas à une récurrence de 2007 avec un effondrement du marché immobilier, il y a certainement des vents contraires que les constructeurs de maisons doivent continuellement surveiller pour s’assurer qu’ils protègent leurs marges et restent rentables.

La vente à emporter

Alors que la hausse des taux d’intérêt augmente le coût de possession d’une maison, il semble que nous ayons atteint le pic de la demande du marché et que les prix commenceront bientôt à baisser.

Le ralentissement de la demande devrait donner aux constructeurs une chance de faire face à certains des problèmes de chaîne d’approvisionnement et de main-d’œuvre auxquels ils ont été confrontés. Ce ralentissement de la construction entraînera à son tour une baisse des prix du bois d’œuvre, les ramenant au niveau des moyennes à long terme.

Alors que les marées changeantes entraînent une baisse des marges tout au long de la chaîne d’approvisionnement, les opportunités sont toujours nombreuses. Mais les constructeurs devront peut-être travailler un peu plus dur pour les trouver.

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