Les taux d’intérêt ont commencé à augmenter en mars de l’année dernière. Et l’histoire montre que les changements majeurs (à la hausse ou à la baisse) prennent normalement entre 12 et 18 mois pour produire leur plein effet.
Le marché immobilier américain en est un bon exemple. La plupart des experts croient toujours qu’il est en bon état. Mais en creusant un peu plus, les choses ne sont pas tout à fait ce qu’elles paraissent.
- Les États-Unis disposent d’un système unique de financement du logement ; les acheteurs bloquent généralement un taux hypothécaire pendant 30 ans
- Ainsi, près des deux tiers des personnes ayant un prêt hypothécaire paient <4 %, selon le le journal Wall Street le graphique montre
- S’ils décidaient de déménager, leurs mensualités pourraient bien doubler avec des taux désormais à 7,2 %
23 % des propriétaires (principalement des personnes âgées) ont remboursé leur logement ou n’ont jamais eu d’hypothèque et ne cherchent pas vraiment à déménager. Ainsi, comme le montre le graphique Trading Economics, quiconque souhaite acheter a un choix très limité.
Les ventes de logements neufs se portent donc relativement bien alors que Tableau de recherche Bianco confirme :
« Il est étonnant que 30 % de toutes les maisons unifamiliales sur le marché soient désormais neuves. C’est l’une des parts les plus élevées de l’histoire et bien au-dessus de la moyenne.
En d’autres termes, les personnes qui doivent déménager paient un lourd tribut. Ils ont un choix très limité, la plupart des propriétaires restant sur place, du moins pour le moment. Et les mensualités sont élevées :
- Comme le Lettre de Kobeissi le graphique montre que le coût médian de l’achat d’une maison aujourd’hui est de 2 748 $/mois.
- Il s’agit d’une augmentation de 90 % (pas d’une faute de frappe) depuis 2020 et de 70 % du revenu après impôt (le le plus élevé de l’histoire)
- Les acheteurs désespérés pendant les confinements ont fait grimper les prix de l’immobilier.
- Le paiement semblait toujours abordable car les taux d’intérêt étaient bas
Mais aujourd’hui, avec des taux supérieurs à 7 %, les conditions d’achat sont les pires depuis 40 ans. Jeu des métiers le graphique montre. Sans surprise, comme le Graphique à barres le montre, les demandes de prêts hypothécaires sont déjà tombées à un nouveau plus bas depuis 30 ans.
Après 18 mois de hausse des taux, il semble probable que la bulle immobilière ait atteint son point d’éclatement. Graphiques de Jeff Weniger confirmer::
- Les données de la National Association of Realtors montrent que le revenu admissible pour un prêt hypothécaire s’élève désormais à 104 000 $.
- Les données de la Fed de New York montrent que seulement 21 % des moins de 40 ans et 13 % des 40-60 ans envisagent même de déménager.
- Les gens dépensent normalement de l’argent en meubles et autres objets lorsqu’ils déménagent, mais ce marché s’est tari.
- C’est pourquoi des entreprises de meubles établies de longue date, comme Mitchell Gold, fondée en 1989, ferment leurs portes.
500 salariés perdent leur emploi en raison de la faiblesse des ventes et de problèmes de financement.
Il n’est pas difficile de prévoir ce qui pourrait se passer ensuite :
- La plupart des acheteurs potentiels sont plutôt contraints de louer, où les prix atteignent en moyenne un record de 1 859 $/mois.
- Mais c’est un signe clair de difficultés à venir, comme le confirme le graphique Visual Capitalist.
- L’histoire, comme en 2006, suggère que c’est probablement le déclencheur d’une chute rapide des prix de l’immobilier.
LES CONSTRUCTEURS DE MAISONS AMÉRICAINS SONT LE MAILLON FAIBLE DE LA CHAÎNE
Les « Trois D » constituent désormais la clé des perspectives. La mort, le divorce et la dette créent des vendeurs en difficulté – des personnes qui doivent vendre, même si les acheteurs sont difficiles à trouver.
Et dans ce cycle, il semble probable que ce soient les constructeurs qui soient à l’origine du ralentissement. Ils ont beaucoup de maisons à vendre, comme le confirment les données du US Census Bureau sur les mises en chantier et les permis :
- Les mises en chantier ont atteint en moyenne 1,5 million de logements/mois depuis mars de l’année dernière, et les permis ont été encore plus élevés à 1,6 million.
- Cela signifie que de nombreux constructeurs sont désormais très endettés, ayant dû acheter un terrain et financer le processus de construction.
Ils se sont bien comportés ces derniers mois, alors que le marché de l’immobilier d’occasion s’est tari. Mais désormais, des millions de maisons achevées devraient être mises sur le marché pendant les mois d’hiver, habituellement plus calmes.
Qui va pouvoir les acheter aux prix actuels ? Le revenu médian des ménages américains est de 71 000 $, ce qui signifie que la plupart des gens sont bien en deçà des 104 000 $ nécessaires pour prétendre à un prêt hypothécaire. Et bien sûr, les moins de 35 ans – qui sont plus susceptibles d’acheter une maison – gagnent encore moins.
La logique suggère donc que le marché immobilier américain pourrait bien se diriger vers un atterrissage brutal. Et cela pourrait bien être pire que lors de la crise des subprimes, étant donné que les prix de l’immobilier et les taux d’intérêt sont aujourd’hui bien plus élevés.
