Les soldes totaux de la dette des ménages ont poursuivi leur ascension au premier trimestre de 2022 avec une augmentation de 266 milliards de dollars; cette hausse est principalement due à une augmentation de 250 milliards de dollars des soldes hypothécaires, selon le dernier Rapport trimestriel sur l’endettement et le crédit des ménagesdu Center for Microeconomic Data de la Fed de New York. Les prêts hypothécaires, historiquement la plus grande forme d’endettement des ménages, représentent désormais 71 % de l’encours de la dette des ménages, contre 69 % au quatrième trimestre de 2019. L’augmentation des soldes hypothécaires a été un volume élevé de nouveaux prêts hypothécaires, que nous définissons comme les hypothèques qui apparaissent récemment sur les rapports de solvabilité et comprennent à la fois les hypothèques d’achat et de refinancement. Il y a eu 8,4 billions de dollars de nouvelles dettes hypothécaires au cours des deux dernières années, car une hausse constante des prêts hypothécaires d’achat s’est accompagnée d’un boom historiquement important des refinancements hypothécaires. Ici, nous examinons de près ces refinancements et comment ils se comparent aux hypothèques d’achat récentes, en utilisant notre panel de crédit à la consommation, qui est basé sur les rapports de crédit anonymisés d’Equifax.
Un ralentissement des originations avec une forte baisse des refinancements
Les prêts hypothécaires se sont élevés à 859 milliards de dollars au premier trimestre de 2022, une baisse par rapport au trimestre précédent et notamment une baisse par rapport au sommet de 1,2 billion de dollars atteint au deuxième trimestre de 2021. Cependant, l’achat et le refinancement de prêts hypothécaires ont suivi des tendances différentes au cours des deux derniers cycles d’affaires. Dans le graphique ci-dessous, nous divisons les opérations de refinancement et d’achat dans leurs séries chronologiques respectives. Les refinancements hypothécaires ont bondi au cours des deux dernières années, car de nombreux propriétaires ont pu profiter de taux d’intérêt historiquement bas. Les originations d’achat, les hypothèques associées à l’achat neuf d’un bien, ont augmenté à un rythme soutenu. Le début de 2022 montre une baisse modeste des montages d’achat et une baisse relativement forte des refinancements.
Baisse des origines d’achat et de refinancement au premier trimestre de 2022
Volume de montage de prêts hypothécaires
Ensuite, nous examinons de plus près les montages ventilés en leurs deux composantes – le nombre de prêts hypothécaires créés et le montant moyen des prêts hypothécaires nouvellement ouverts. Nous le faisons d’abord, dans le tableau ci-dessous, avec les origines d’achat. La ligne rouge, qui indique le nombre de comptes hypothécaires d’achat nouvellement ouverts, a augmenté plus modérément au cours des deux dernières années. En fait, le nombre de nouveaux prêts émis au cours des deux dernières années était nettement inférieur au nombre de nouveaux prêts hypothécaires observés au cours de toute période de deux ans entre 2000 et 2006. Le premier trimestre de 2022 a connu une baisse, même en tenant compte des tendances saisonnières des achats, car le volume était inférieur à celui du premier trimestre de 2021. La ligne bleue représente le montant moyen en dollars des prêts hypothécaires nouvellement ouverts. Alors que les prix des maisons ont fortement augmenté au cours des deux dernières années, cela a également augmenté, car les acheteurs paient plus – et empruntent plus – pour financer l’achat de leur maison. Une composante des achats de maisons non inclus ici sont ceux effectués avec de l’argent comptant – qui, selon un récent rapport de l’Association nationale des agents immobiliers, augmentent en prévalence et représentaient 28 % des achats de maisons existantes en mars.
Le nombre d’origines d’achat affiche une légère baisse trimestrielle
Ensuite, nous décomposons le volume des montages de refinancement de la même manière. Le nombre d’origines de refinancement est indiqué par la ligne rouge. Le boom du refinancement en 2020 et 2021 a été substantiel, mais à son apogée, il n’y avait encore que la moitié du nombre de prêts refinancés par trimestre pendant le boom historique du refinancement hypothécaire de 2003. La ligne rouge suggère que le récent boom du refinancement est effectivement terminé, étant donné les récentes augmentations des taux hypothécaires et le fait que de nombreux emprunteurs qui bénéficieraient d’un refinancement l’ont déjà fait. La ligne bleue, qui représente le montant moyen en dollars emprunté sur les prêts hypothécaires nouvellement refinancés, a également augmenté à un rythme soutenu au cours des deux dernières années. Cette hausse est cohérente avec l’impact de la hausse des prix des maisons sur les capitaux propres.
Le boom du refinancement s’essouffle alors que les taux hypothécaires commencent à remonter
Comparaison du marché hypothécaire actuel avec celui de 2007
Le souvenir du dernier boom et de la dernière récession immobilière reste un rappel troublant pour de nombreux Américains alors que les prix des maisons montent en flèche. L’effondrement du marché du logement a laissé d’importantes cicatrices financières sur les ménages, dont des millions devaient plus sur leurs propriétés qu’ils ne valaient, et plus de 10 millions d’Américains ont été saisis. Mais il existe de nombreuses différences sur le marché hypothécaire aujourd’hui par rapport à 2007. Premièrement, contrairement au boom immobilier de 2003-2006, la dette hypothécaire a augmenté beaucoup plus lentement que la valeur des maisons. Comme ci-dessus, le Numéro des prêts hypothécaires contractés reste bien inférieur à ce qu’il était dans la première partie de notre série chronologique, qui serait encore plus faible si la population était ajustée. Et enfin – les prêts en cours de création vont maintenant à des emprunteurs à cote de crédit plus élevée ; plus de 70 % des prêts hypothécaires émis au cours des deux dernières années concernaient des emprunteurs ayant des cotes de crédit supérieures à 760, contre 38 % entre 2003 et 2006. Les prêts hypothécaires à risque restent effectivement inexistants. Alors que les prix des maisons continuent d’augmenter et que l’abordabilité des logements est une préoccupation croissante, des risques subsistent et nous continuerons de surveiller l’évolution du marché du logement et des prêts hypothécaires.
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Andrew Haughwout est directeur du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.
Donghoon Lee est conseiller en recherche économique au sein du Groupe de la recherche et des statistiques de la Banque.
Daniel Mangrum est économiste de recherche au sein du Groupe Recherche et statistique de la Banque.
Joelle Scally est stratège principale des données au sein du groupe Recherche et statistiques de la Banque.
Wilbert van der Klaauw est conseiller en recherche économique au sein du groupe Recherche et statistiques de la Banque. Il est également directeur du Centre de données microéconomiques.
Avertissement
Les opinions exprimées dans cet article sont celles des auteurs et ne reflètent pas nécessairement la position de la Federal Reserve Bank de New York ou du Federal Reserve System. Toute erreur ou omission est de la responsabilité des auteurs.
