L’accession à la propriété fait partie du rêve américain et constitue une voie de création de richesse pour de nombreuses personnes aux États-Unis. L’accession à la propriété permet aux familles de s’enraciner, de constituer un capital et d’assurer la stabilité financière des générations futures. Mais ce n’est pas le cas de tout le monde. Pour certains, il existe un obstacle caché qui perturbe le potentiel patrimonial de l’accession à la propriété : le biais d’évaluation.
Le biais d’évaluation est une évaluation biaisée de la valeur d’une maison en fonction de l’identité raciale ou ethnique de ses propriétaires ou de son quartier environnant. Systémique, profondément enraciné et difficile à identifier, le biais d’évaluation détourne la trajectoire de création de richesse de millions de familles. D’excellents nouveaux travaux et reportages mettent en lumière le problème pour la communauté noire, mais les effets du biais d’évaluation sont répandus, en particulier pour la communauté latino-américaine.
A quoi cela ressemble-t-il en réalité ? Considérez l’expérience de Yoselin. En 2018, Yoselin et son mari ont franchi une étape monumentale vers la sécurisation de leur avenir financier : ils sont devenus propriétaires. La maison, une propriété de trois chambres et deux salles de bains à Brooklyn, New York, représentait plus qu’un simple lieu de vie; il symbolisait l’espoir et l’opportunité de construire une famille et une communauté.
Au moment de l’achat, ils ne pouvaient pas se permettre un acompte de 20 %, ce qui signifiait qu’ils devaient couvrir le coût supplémentaire d’une assurance hypothécaire privée. Connaissant les sacrifices requis pour la création de richesses, ils ont décidé que cela en valait la peine. Au fil des ans, ils ont transformé leur maison avec des améliorations éconergétiques et des améliorations intérieures, injectant amour et travail dans tous les coins et recoins.
En 2021, le marché du logement avait grimpé en flèche, la valeur des propriétés à travers le pays augmentant à un rythme sans précédent. Considérant cela comme une occasion en or de réduire leur taux d’intérêt, d’ajuster leur ratio prêt-valeur en dessous de 80 % pour mettre fin à l’exigence d’une assurance hypothécaire privée et de réduire leurs mensualités, les deux propriétaires ont contacté leur institution financière pour refinancer leur prêt hypothécaire. Au cours du processus de refinancement, une évaluation a été effectuée de leur propriété.
À leur grande surprise, le rapport d’évaluation était truffé d’anomalies. Leur évaluation avait une chambre de moins que l’évaluation précédente, par exemple – une des principales raisons pour lesquelles la maison était moins chère en 2021 qu’en 2018, ce qui diminuait considérablement sa valeur. La valeur d’expertise a été fixée à 515 000 $, nettement en deçà des propriétés de quartier comparables vendues entre 550 000 $ et 590 000 $.
Armés de preuves d’écarts par rapport à l’évaluation initiale, ils ont demandé une réévaluation, s’attendant à une solution facile. Leur appel s’est heurté à l’obstination bureaucratique et ils n’ont pas été en mesure d’obtenir une réévaluation. Une fois la poussière retombée, les seules options qui s’offraient à eux étaient de continuer à payer une assurance hypothécaire privée ou de réduire le montant du prêt, un coût qu’ils ne pouvaient tout simplement pas se permettre. Ils ont été piégés par le résultat inattendu de l’évaluation et ont finalement décidé d’assumer les coûts supplémentaires de la prime d’assurance hypothécaire.
Cette histoire témoigne de la dure réalité selon laquelle les préjugés systémiques, même dans des pratiques apparemment banales telles que les évaluations de maisons, peuvent considérablement entraver la création de richesse au sein des communautés marginalisées. Le récit de la famille de Yoselin n’est pas un cas isolé. Il est lié à la question plus large du biais d’évaluation qui a un impact significatif sur l’accession à la propriété et la création de richesse dans les communautés marginalisées.
En réponse à un mandat de l’administration Biden et du groupe de travail intergouvernemental sur l’évaluation et l’évaluation des biens, ou PAVE, l’Agence fédérale de financement du logement a dévoilé en 2022 47 millions de rapports d’évaluation publics. Ces rapports, recueillis entre 2013 et 2021, ont révélé un biais persistant dans l’industrie de l’évaluation des maisons favorisant des valeurs plus élevées pour les maisons appartenant à des personnes blanches, tout en dépréciant celles appartenant à des personnes de couleur. Une analyse de ces évaluations, utilisant les secteurs du US Census Bureau pour représenter les quartiers et comparant des zones d’habitation similaires, a identifié un lien clair : plus il y a de résidents blancs dans une communauté, plus la valeur des maisons est élevée.
Les données montrent également que les impacts du biais d’évaluation sont particulièrement marqués pour la communauté latino-américaine. Selon un récent rapport du géant du financement du logement Freddie Mac, les achats de maisons dans les quartiers à majorité latino sont environ deux fois plus susceptibles d’être sous-évalués, par rapport aux évaluations dans les quartiers à prédominance blanche. Pour mettre cela en perspective, environ 15,4% des propriétés unifamiliales dans les secteurs de recensement à majorité latino ont été évalués à un prix inférieur à leur prix contractuel entre 2015 et 2020, contre 12,5% dans les zones à majorité noire et 7,4% dans les zones à majorité blanche. .
Les résultats étaient encore plus frappants lorsque la concentration de Latinos était plus élevée. Le taux de maisons avec des évaluations inférieures est passé à 16,7% dans les zones où les Latinos représentent 80% ou plus de la population. En d’autres termes, si quatre de vos cinq voisins sont latinos, votre maison a 1 chance sur 6 d’avoir une évaluation inférieure au prix du contrat.
Ça s’empire. Comme si la sous-évaluation ne suffisait pas, l’ampleur de la valeur perdue est à couper le souffle et change la vie. Une étude de 2022 sur les données FHFA récemment publiées par Junia Howell, sociologue à l’Université de l’Illinois à Chicago, révèle que dans les zones métropolitaines comptant au moins 50 000 résidents latinos, la maison moyenne d’un quartier latino était évaluée à 321 000 $. Comparativement, dans ces zones, la maison moyenne dans un quartier blanc a été évaluée à 891 000 $, ce qui reflète une valeur d’évaluation 278 % plus élevée, en moyenne.
Ce n’est pas seulement une parodie pour les propriétaires individuels, mais aussi pour l’ensemble du marché du logement. L’accession à la propriété latino-américaine est un puissant moteur du secteur immobilier américain, jouant un rôle central dans la robustesse de l’économie américaine. Selon l’Urban Institute, au cours des 20 prochaines années, les Latinos représenteront 70 % des nouveaux propriétaires nets aux États-Unis et sont essentiels à l’avenir du marché du logement et de l’économie des États-Unis. Avec la contribution combinée du logement au produit intérieur brut américain, à 17 % par an, le succès des propriétaires latinos et le marché immobilier américain ont une dépendance mutuelle et une trajectoire partagée.
Des changements sont nécessaires pour garantir que les propriétaires tels que Yoselin puissent accéder à tout le potentiel de création de richesse de l’accession à la propriété, ainsi que pour soutenir le marché du logement au sens large et garantir que le potentiel économique de la communauté latino-américaine est pleinement réalisé. Les décideurs et le secteur du logement doivent prendre les mesures recommandées par la National Fair Housing Alliance et le groupe de travail PAVE. Plus précisément, ils doivent :
- Redéfinir la structure de gouvernance des évaluations. Habiliter le sous-comité d’évaluation du Conseil interagences d’examen des institutions financières fédérales en donnant au sous-comité le pouvoir d’établir des règles sur la façon dont les propriétés sont évaluées et qui peut effectuer ces évaluations pour toutes les transactions hypothécaires.
- Diversifier le métier d’évaluateur. Rendre la profession d’évaluateur plus accessible en réduisant les barrières à l’entrée. De plus, assurez-vous que tous les évaluateurs sont bien formés aux pratiques de logement équitables afin de promouvoir la diversité et l’équité, ainsi que la compétence culturelle et la maîtrise de la langue.
- Améliorer les normes d’évaluation. Renforcer l’intégrité des évaluations immobilières en donnant au sous-comité d’évaluation le pouvoir de proposer des règles garantissant que les évaluations sont justes, transparentes et étayées par des données.
- Augmenter le financement pour un logement équitable. Allouer plus de ressources aux programmes américains de logement et de développement urbain qui plaident pour un logement équitable. De plus, investissez dans des initiatives qui éduquent le public sur la discrimination en matière d’évaluation et sur la manière de faire appel des évaluations qu’ils jugent injustes. Ces programmes éducatifs doivent être disponibles en plusieurs langues et être dirigés par des organisations communautaires.
- Améliorer l’accès aux données. Doter le Consumer Financial Protection Bureau du pouvoir d’établir des règles en vertu de la Home Mortgage Disclosure Act obligeant les prêteurs hypothécaires à partager les données d’évaluation. Ces données devraient être organisées dans une base de données accessible au public.
Les actions proposées offrent un point de départ et un plan pour un changement systémique. Bien que chaque action à elle seule ne puisse pas éliminer les biais d’évaluation, collectivement, elles peuvent initier le changement structurel nécessaire à un système plus juste.
S’attaquer au biais d’évaluation pour la communauté latino ne consiste pas seulement à arranger les choses pour des familles comme celle de Yoselin ou à remédier aux injustices individuelles. Il s’agit également de reconnaître le rôle que joue la propriété dans l’accumulation de richesse et, par conséquent, dans la santé économique plus large des États-Unis. En corrigeant ces écarts, nous pouvons faire en sorte que l’accession à la propriété soit un outil de création de richesse accessible à tous, sans distinction de race ou d’origine ethnique.
—Sam Kenney est analyste principal des politiques chez UnidosUS avec l’équipe de développement économique axée sur le logement et la création de richesse.
