Il ne reste plus beaucoup de temps aux investisseurs immobiliers pour profiter de l’un des plus grands avantages des zones d’opportunités.
Les zones d’opportunités – un programme lancé en vertu de la loi sur les réductions d’impôt et l’emploi de 2017 – sont des zones en difficulté économique où le gouvernement espérait créer des emplois et augmenter les dépenses grâce à des incitations fiscales pour les investisseurs.
L’avantage, qui prend fin le 31 décembre, est une exclusion de 10 % du gain différé si l’investissement OZ est détenu pendant au moins cinq ans.
Par exemple, si un investisseur a 1 000 $ de gains en capital, place cet argent dans un investissement dans une zone d’opportunité avant le 31 décembre de cette année et le conserve pendant la même période en 2026, il bénéficie de l’exclusion de 10 %, ou 100 $. de l’impôt.
L’échéance du 31 décembre suscite un intérêt accru de la part des investisseurs immobiliers. « Nous avons vu une légère augmentation au cours des derniers mois des personnes qui cherchent à profiter du programme et à voir cet avantage fiscal », a déclaré Troy Merkel, analyste principal du secteur immobilier et partenaire chez RSM.
Craig Mason, partenaire fiscal chez RSM, s’attend à ce qu’il y ait un afflux d’argent dans les investissements dans les zones d’opportunités au cours des dernières semaines de 2021.
« Les gens ont plus confiance dans l’économie et l’état du marché immobilier maintenant », a déclaré Mason. « Avec l’échéance qui approche, il n’y a aucune raison de penser que les zones d’opportunité n’attireront pas de capitaux supplémentaires. »
Il y a également des avantages à investir dans des zones d’opportunité après 2021. Les investisseurs pourront toujours investir ce même 1 000 $, détenir l’investissement OZ pendant 10 ans et ne payer aucun impôt sur le gain.
Voici quelques questions que les investisseurs doivent se poser sur les zones d’opportunités avant d’investir.
Les taux d’imposition vont-ils augmenter ?
Si vous pensez que les taux d’imposition vont augmenter sous l’administration actuelle, il peut être préférable de suspendre les investissements dans les zones d’opportunité à moins que vous ne trouviez un projet fantastique, selon Mason.
« Il y a beaucoup d’avantages à obtenir une augmentation de 10 % pour une retenue de cinq ans », a-t-il déclaré. « Cependant, s’il y a une augmentation d’impôt substantielle, cela pourrait jouer négativement pour cet investisseur. Les investisseurs doivent décider quand et combien investir.
Les zones d’opportunité devraient-elles être considérées après le Nouvel An ?
Scott Helberg, analyste principal du secteur immobilier et directeur fiscal principal chez RSM, déclare aux investisseurs qu’ils ne peuvent pas laisser les allégements fiscaux guider leur prise de décision. Si les investisseurs trouvent une bonne affaire après 2021, les avantages des zones d’opportunité peuvent la rendre encore plus agréable, a-t-il déclaré.
« En fin de compte, l’investissement doit toujours être un bon investissement », a déclaré Helberg.
Ou, comme l’a dit Mason : « Les zones d’opportunité peuvent faire une bonne affaire, mais une mauvaise affaire est une mauvaise affaire. »
Pour les investisseurs qui vont faire un investissement qui se qualifie pour un avantage de zone d’opportunité après 2021, Merkel a déclaré qu’il n’y aurait aucune raison de ne pas aller de l’avant.
« Ce serait un moyen d’améliorer un investissement que vous feriez en raison de son économie », a-t-il ajouté.
L’administration actuelle changera-t-elle le programme OZ ?
Les zones d’opportunité ont été créées sous l’administration Trump. Jusqu’à présent, a déclaré Merkel, l’administration Biden a déclaré qu’elle ne modifierait pas le programme.
« Maintenant, la préoccupation est de savoir s’il y a trop de subventions gouvernementales dans l’économie et trop d’investissements », a-t-il déclaré. « Cela va probablement tempérer le programme à l’avenir. »
Le projet de loi sur les infrastructures de 1,2 billion de dollars a été adopté le 15 novembre et l’administration a récemment finalisé son projet de loi de réconciliation – aucune des zones d’opportunité n’a été mentionnée, a déclaré Helberg.
« Est-ce qu’une loi unique pourrait arriver ? C’est certainement possible », a-t-il déclaré. « Mais il semble que les choses puissent rester telles qu’elles sont pour le moment. »
Mon état reconnaît-il les zones d’opportunités ?
Helberg a déclaré que les investisseurs doivent s’assurer que leur État reconnaît le report d’impôt des zones d’opportunité.
« La Californie est un exemple où l’État ne se conforme pas à l’initiative fédérale », a déclaré Helberg. « Il est important de prendre en compte les implications fiscales de l’État lors de l’évaluation des coûts et des avantages d’un investissement dans une zone d’opportunité. »
Quel est l’impact sociétal ?
Il y a eu des critiques sur l’impact des zones d’opportunités. Le journaliste David Wessel, par exemple, a déclaré que les zones d’opportunités ont profité aux riches plus que quiconque.
Mason soutient que la critique est prématurée. « Vous venez tout juste de lancer de nombreux projets », a-t-il déclaré. « Et les projets ne se font pas du jour au lendemain. Il faut du temps pour démarrer.
Alors que les statistiques ont été lentes à arriver sur les zones d’opportunités, le Government Accountability Office a récemment publié des chiffres sur le programme pour 2019. Le GAO rapporte que plus de 6 000 Opportunity Funds avec près de 18 000 investisseurs possédaient 29 milliards de dollars de propriétés de zones d’opportunités qualifiées au cours de cette année.
« Presque tous les fonds investissent dans des développements immobiliers, dont beaucoup sont des projets complexes et pluriannuels tels que des hôtels et des projets de logements multifamiliaux », a révélé le rapport du GAO.
Helberg convient qu’il est trop tôt pour juger si les OZ ont amélioré les zones économiquement marginalisées. Tout comme l’argent déployé pour d’autres projets immobiliers, en particulier ceux qui nécessitent un réaménagement important, l’impact ne sera pas immédiatement apparent.
« La pandémie a eu un impact significatif sur l’obtention des approbations de permis, le démarrage de la construction, l’acquisition de matériaux face à l’augmentation des coûts – il y a certainement eu de nombreux obstacles au cours des deux dernières années », a déclaré Helberg. « Il faudra du temps pour évaluer équitablement l’impact social de ces investissements. »
