Les attentes élevées en matière de loyer continuent de faire pression sur les ménages à faible revenu

Andrew Haughwout, Ben Hyman, Ben Lahey, Devon Lall et Jason Somerville

L’enquête SCE Housing Survey 2023 de la Federal Reserve Bank of New York, publiée en avril, a publié de nouvelles données sur les attentes concernant les prix des logements, les taux d’intérêt et le refinancement hypothécaire. Alors que les données ont montré une forte baisse des attentes en matière de prix des logements, certaines des conclusions les plus notables concernent les locataires. Dans cet article, nous approfondissons l’évolution des attentes et de la situation financière des locataires au cours de l’année écoulée. Nous constatons que les propriétaires et les locataires s’attendent à ce que les loyers augmentent rapidement au cours de la prochaine année, bien qu’à un rythme plus lent que l’an dernier. En outre, nous montrons également que les anticipations d’expulsion ont fortement augmenté au cours des douze derniers mois, et que cette augmentation a été plus prononcée pour les personnes situées dans le quartile inférieur de la distribution des revenus.

Les attentes en matière de prix des loyers restent élevées, ce qui exerce une pression sur les attentes en matière d’expulsion

Nous examinons la situation des locataires à l’aide du SCE Housing Survey, un module annuel du Survey of Consumer Expectations (SCE) de la Fed de New York. L’enquête sur le logement, qui est menée chaque mois de février depuis 2014, pose des questions spécifiques aux attentes des répondants sur le marché du logement ; les réponses à ces questions peuvent ensuite être combinées avec les questions sur les attentes standard posées dans le SCE de base mensuel. L’enquête de 2023 comprend 1 013 répondants, dont environ le quart sont des locataires actuels.

Attentes concernant la croissance des prix des loyers

Nous demandons à tous les répondants leur opinion sur les perspectives du marché locatif, en particulier le taux de croissance des loyers des logements dans leur code postal au cours de la prochaine année et des cinq prochaines années. (Dans l’enquête mensuelle de base, nous interrogeons les mêmes répondants sur les loyers à l’échelle nationale ; ces réponses affichent une tendance similaire.)

Dans le graphique ci-dessous, nous rapportons les attentes moyennes pour les années 2014-23. Les réponses affichent une tendance remarquablement stable jusqu’en 2021, les attentes de changement de loyer à un an se déplaçant dans une fourchette étroite entre 6,4 et 7,7 %. La variation moyenne prévue du loyer au cours des cinq prochaines années était également stable jusqu’en 2021, se déplaçant dans une fourchette étroite entre 4,0 % et 4,5 %. En 2022, alors que les loyers augmentaient fortement à l’échelle nationale, les répondants s’attendaient à ce que les augmentations atteignent 11,5 % au cours de l’année terminée en février 2023. Dans les données les plus récentes, la variation attendue des prix des loyers au cours de l’année prochaine s’est légèrement modérée, les répondants s’attendant à une augmentation de 8,2 % des loyers d’ici février 2024. La variation moyenne attendue des loyers au cours des cinq prochaines années a également atteint des niveaux record en février 2022, puis a quelque peu reculé ; cependant, ces changements ont été plus discrets que ceux à l’horizon d’un an. Bien que la baisse des attentes de croissance des prix de location par rapport à l’année dernière ait été importante, les deux séries restent élevées par rapport à leurs niveaux d’avant la pandémie.

Les ménages s’attendent à une légère modération de la croissance des prix des loyers à court terme

Les prévisions d’augmentations futures des loyers varient selon les groupes démographiques, les ménages les moins favorisés (locataires, moins instruits, à faible revenu, plus âgés) prévoyant généralement que la croissance des loyers dans leurs codes postaux sera plus élevée. Si les attentes des groupes moins favorisés se sont beaucoup modérées en 2023 par rapport à 2022, elles restent supérieures à celles des groupes plus favorisés. Alors que les propriétaires et les locataires partagent des attentes de loyer similaires, les locataires s’attendent généralement à des augmentations légèrement plus élevées au cours de la prochaine année que les propriétaires, et 2022 n’a pas fait exception, leurs attentes ayant plus que doublé, passant de 5,9 % à 12,5 %, contre 11,0 % pour les propriétaires. En 2023, les attentes des locataires en matière de changement de loyer à un an sont tombées à 8,4 %. Cependant, les attentes en 2023 sont plus élevées pour les répondants moins instruits, plus âgés et à faible revenu, ainsi que pour ceux qui vivent dans le Sud et le Midwest. (Les différences dans les perspectives sur cinq ans varient beaucoup moins selon les données démographiques. Les lecteurs intéressés trouveront ici des séries chronologiques de réponses pour ces groupes démographiques.) Étant donné que nous demandons aux répondants de déclarer leurs attentes en matière de loyer pour leurs propres codes postaux, nous pouvons interpréter ces différences persistantes. comme reflétant, du moins en partie, les différences dans les conditions du marché du logement entre les types de quartiers.

Un détail peut-être surprenant est que la modération des attentes en matière de loyer a été surtout ressentie par les ménages dont le revenu annuel est inférieur à 30 000 $ et les ménages ayant les ratios loyer-revenu les plus élevés. Cependant, comme nous l’explorons plus en détail ci-dessous, cette baisse pourrait également refléter une correction par rapport à l’année précédente, qui a vu la levée de la majorité des moratoires sur les expulsions, et était probablement corrélée aux attentes de croissance record des prix des loyers cette année-là.

Expulsions

Bien qu’ils s’attendent à des hausses de prix de location moins prononcées au cours des douze prochains mois, les locataires anticipent une augmentation des expulsions en 2023. Lorsque les locataires ont été interrogés sur la probabilité qu’ils soient expulsés au cours des douze prochains mois, la probabilité globale d’expulsion est passée de 4,1 % en 2022. à 6,1 % en 2023, où la probabilité d’expulsion a plus que doublé – pour atteindre 10,1 % – parmi ceux du quartile supérieur de la répartition loyer-revenu (indiqué par le groupe numéro 4 dans le graphique ci-dessous, qui correspond aux locataires qui mettent plus plus de 47 % de leur revenu pour le loyer).

Les locataires voient un risque d’expulsion plus élevé en 2023

À première vue, la forte augmentation des attentes d’expulsion parmi les groupes de locataires les plus vulnérables est surprenante, étant donné qu’ils anticipent simultanément une forte réduction du taux d’augmentation des loyers. Mais cette énigme apparente est cohérente avec l’idée que les augmentations de loyer ne sont pas le principal moteur des attentes d’expulsion – une conclusion à laquelle nous sommes parvenus dans notre analyse des données sur les attentes d’expulsion de 2022. Dans ce travail, nous avons constaté que l’expérience antérieure des locataires – en particulier une expérience antérieure d’expulsion – était le prédicteur le plus important de leurs attentes d’expulsion à l’avenir. Dans les données de cette année, nous constatons que l’historique des paiements (y compris le loyer manqué) et les attentes concernant les paiements futurs sont des déterminants plus importants des attentes en matière d’expulsion.

Dans le graphique ci-dessous, nous rapportons les effets sur les attentes d’expulsion de trois variables :

• Une expérience antérieure d’expulsion (la série bleue);
• avoir manqué au moins un paiement de loyer au cours de la dernière année (or); et
• exprimant une probabilité supérieure à 10 % de manquer un paiement de location l’année prochaine (gris).

Les carrés indiquent la taille d’effet estimée et les lignes indiquent les intervalles de confiance à 95 % pour les estimations. Avoir manqué un paiement précédent et s’attendre à en manquer un l’année prochaine augmente le risque d’expulsion signalé d’environ 10 points de pourcentage; ces résultats tiennent même lorsque nous contrôlons le revenu des ménages (le deuxième ensemble de lignes), le ratio loyer-revenu (le troisième ensemble) et les attentes de croissance des loyers pour l’année à venir (le dernier ensemble). Toute expérience passée d’expulsion a toujours un effet positif sur les attentes d’expulsion, mais l’effet est plus petit et moins précisément estimé (les intervalles de confiance à 95 % sont larges et incluent 0) que dans notre analyse des données sur les attentes d’expulsion de 2022.

Estimation du risque d’expulsion au cours de l’année prochaine : effets marginaux des expulsions passées, de l’exposition aux expulsions et des impayés de loyer, 2023

Pris ensemble, ces résultats suggèrent que le risque d’expulsion est devenu plus important, ce qui est cohérent avec l’expiration des moratoires sur les expulsions et le fait que les expulsions étaient en augmentation dans de nombreuses régions des États-Unis en 2022. Ceux qui ont récemment manqué des paiements de loyer , ou s’attendent à les manquer dans l’année à venir, sont en effet vulnérables à l’expulsion dans ce nouvel environnement et semblent de plus en plus conscients de cette vulnérabilité. Le fait que ces attentes ne semblent pas particulièrement liées à l’augmentation des loyers est peut-être la preuve que la situation actuelle des locataires est difficile – le loyer à son niveau actuel suffit à rendre le risque d’expulsion saillant.

Comme on pouvait s’y attendre dans un environnement où ils anticipent des prix immobiliers élevés et en hausse, associés à des attentes en hausse sur les taux hypothécaires, à un resserrement des normes de prêt et à des expulsions parmi les populations les plus vulnérables, les locataires restent pessimistes quant à leurs perspectives d’achat à l’avenir. En 2023, les locataires ont signalé une probabilité de 44,4 % de posséder à un moment donné dans le futur, proche de la lecture basse de la série de 43,3 % en 2022. Ces lectures sont en baisse par rapport aux estimations de l’ordre de 50 à 55 % de 2015 à 2021, qui renforce encore l’opinion selon laquelle des vents contraires importants subsistent pour les locataires dans l’environnement économique actuel.

Andrew F. Haughwout est directeur de la recherche sur les ménages et les politiques publiques au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.

Ben Hyman est économiste de recherche en études urbaines et régionales au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.

Ben Lahey est analyste de recherche au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.

Devon Lall est analyste de recherche au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.

Jason Somerville est économiste de recherche dans les études sur le comportement des consommateurs au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.

Comment citer cet article :
Andrew Haughwout, Ben Hyman, Ben Lahey, Devon Lall et Jason Somerville, « Les attentes élevées en matière de loyer continuent de faire pression sur les ménages à faible revenu », Banque fédérale de réserve de New York Économie de Liberty Street22 juin 2023, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2023/06/elevated-rent-expectations-continue-to-pressure-low- income-households/.