Andrew F. Haughwout, Donghoon Lee, Daniel Mangrum, Joelle W. Scally et Wilbert van der Klaauw
Le Centre de données microéconomiques de la Banque fédérale de réserve de New York a récemment publié son rapport trimestriel sur la dette et le crédit des ménages pour le quatrième trimestre 2025, révélant une croissance continue des soldes d'endettement des ménages. Les soldes globaux de la dette des ménages ont augmenté de 191 milliards de dollars pour atteindre 18 800 milliards de dollars, soit une augmentation de 4 600 milliards de dollars depuis la fin de 2019. Les soldes hypothécaires ont augmenté de 98 milliards de dollars pour atteindre 13 200 milliards de dollars, tandis que la dette des cartes de crédit a augmenté de 44 milliards de dollars pour atteindre 1 280 milliards de dollars. Les taux de défaillance des cartes de crédit et des prêts automobiles semblent s'être stabilisés, bien qu'à des taux élevés. En revanche, le taux de défaut de paiement des prêts hypothécaires – bien qu’il reste proche de faibles niveaux à long terme – n’a cessé d’augmenter au cours des dernières années. À la base de ces chiffres globaux, il existe cependant des différences notables dans la performance du crédit hypothécaire selon les endroits où les niveaux de revenus et la dynamique des marchés du travail et du logement sont différents. Cette analyse, ainsi que le rapport trimestriel sur l'endettement et le crédit des ménages, sont basés sur les données anonymes des rapports de crédit d'Equifax.
Même si l'encours des soldes hypothécaires est détenu par des emprunteurs présentant des profils de crédit solides par rapport aux normes historiques, les taux de délinquance hypothécaire ont augmenté au quatrième trimestre. Cette détérioration a été plus prononcée parmi les emprunteurs vivant dans des codes postaux à faible revenu. Pour illustrer ce modèle, nous utilisons le revenu brut ajusté au niveau du code postal à partir des statistiques de revenu de l'IRS et classons les emprunteurs en quatre groupes de revenus de taille égale.
Le graphique ci-dessous présente les nouveaux taux de délinquance à plus de 90 jours par tranche de revenu. Alors que les emprunteurs des codes postaux aux revenus les plus faibles (quartile 1) ont vu leurs taux de délinquance sur plus de 90 jours augmenter depuis 2021, passant d'environ 0,5 % à près de 3,0 % fin 2025, ceux des zones aux revenus les plus élevés (quartile 4) continuent de maintenir des taux de délinquance historiquement plus bas. Même si les difficultés financières semblent s’aggraver pour les ménages des zones à faible revenu, les emprunteurs des zones à revenu élevé semblent largement à l’abri de ces pressions, du moins si l’on en juge par les défauts de remboursement des prêts hypothécaires. Les quartiles à revenus moyens affichent des tendances intermédiaires, avec une hausse des taux de délinquance, mais pas aussi précipitamment que pour le groupe aux revenus les plus faibles.
Les taux de délinquance hypothécaire reviennent aux niveaux d’il y a dix ans
Remarques : Le graphique représente les nouveaux soldes hypothécaires en souffrance depuis plus de 90 jours par quartile de revenu zip. Le quartile de revenu le plus faible est le quartile 1 ; le quartile de revenu le plus élevé est le quartile 4. Les taux de délinquance hypothécaire sont à un taux annuel, additionnés sur les quatre trimestres.
Nous examinons ensuite certains facteurs potentiels pouvant contribuer aux disparités dans le rendement des prêts hypothécaires. La détérioration des marchés du travail régionaux pourrait-elle être associée à l'incapacité des emprunteurs à rester à jour sur leurs dettes ? Le taux de chômage à l’échelle nationale a atteint un plancher de 3,4 % en avril 2023, mais a augmenté d’environ 1 point de pourcentage depuis lors. Il existe néanmoins une hétérogénéité régionale considérable : les deux tiers des comtés ont vu leur taux de chômage local augmenter, et 5 % de la population vit dans des comtés où les taux de chômage ont augmenté de plus de 1,6 point de pourcentage (ces comtés sont situés de manière disproportionnée en Floride et au Minnesota). Le graphique ci-dessous présente un nuage de points regroupés qui révèle une corrélation entre la détérioration du marché du travail local et la hausse des taux de délinquance hypothécaire. Nous divisons les comtés en vingt groupes de population égale en fonction de l’évolution du taux de chômage sur un an et calculons l’évolution des flux de délinquance hypothécaire pour chaque groupe. Les comtés connaissant les plus fortes augmentations du chômage ont vu une aggravation notable des impayés hypothécaires de près de 0,6 point de pourcentage au cours de l'année écoulée. En revanche, dans les comtés où les taux de chômage sont restés stables ou ont diminué, l’augmentation des nouveaux prêts hypothécaires en souffrance a été relativement modeste : environ 0,2 point de pourcentage. La ligne ajustée ascendante illustre cette relation, suggérant qu’à mesure que les marchés du travail locaux s’affaiblissent, les ménages ont de plus en plus de mal à respecter leurs obligations hypothécaires.
Les comtés avec des taux de chômage en hausse connaissent une augmentation des défauts de paiement hypothécaires
Notes : Les comtés sont regroupés en vingt catégories en fonction de l'évolution du taux de chômage, la variation médiane au sein de chaque catégorie étant indiquée sur l'axe des X. Les catégories sont pondérées en fonction de la population du comté de 2022 de l'ACS. Les taux de délinquance des flux sont calculés en regroupant les emprunteurs par catégories de changement de chômage dans le comté.
Nous examinons ensuite si les conditions locales du marché immobilier peuvent contribuer à expliquer les différences de performance en matière de remboursement des prêts hypothécaires. En novembre 2025, les prix de l'immobilier aux États-Unis avaient augmenté de 1,0 % à l'échelle nationale depuis l'année précédente, mais le changement national masque d'énormes variations régionales. Lorsque nous examinons l’évolution des prix de l’immobilier à l’échelle régionale, nous constatons que certaines régions du pays, comme le long de la côte du golfe de Floride, ont connu une baisse prononcée des prix de l’immobilier. Le graphique ci-dessous représente l'évolution des prix des logements dans la région, en utilisant les indices de prix des logements Cotality/CoreLogic au niveau du code postal, par rapport à l'évolution des taux de délinquance hypothécaire. Les taux de délinquance hypothécaire sont associés négativement au rythme et à l’orientation des variations des prix des logements, bien que cette relation ne soit pas aussi forte que la relation avec le chômage.
Les comtés où les prix de l'immobilier sont en baisse connaissent une augmentation des défauts de paiement hypothécaires
Remarques : Les codes postaux sont regroupés en vingt catégories en fonction de l'évolution de l'indice des prix des logements (HPI), la variation médiane au sein de chaque catégorie étant indiquée sur l'axe des X. Les catégories sont pondérées en fonction de la population de 2022 de l'ACS dans la zone de tabulation des codes postaux (ZCTA). Les taux de délinquance de flux sont calculés en regroupant les emprunteurs par tranches de changement ZIP-HPI.
Il est important de noter que dans l’ensemble, les prêts hypothécaires continuent de bien performer par rapport aux normes historiques et n’ont augmenté récemment qu’après avoir atteint des niveaux artificiellement bas pendant la pandémie en raison des mesures de relance et des abstentions dont disposaient les emprunteurs à cette époque. En moyenne, environ 1,3 % des soldes hypothécaires sont devenus gravement en souffrance au cours de l’année 2025, une proportion qui semble très similaire aux moyennes observées en dehors de la période entourant la Grande Récession (lorsque les impayés dépassaient 8 %). Des normes de prêt plus strictes pour les prêts hypothécaires ont largement contribué à cette amélioration ; la cote de crédit médiane des nouveaux prêts hypothécaires est restée constamment supérieure à 750 depuis 2009. Pourtant, dans les zones à faible revenu et dans les zones où les conditions du marché du travail ou du marché immobilier se détériorent, nous constatons une croissance rapide des impayés hypothécaires.
Andrew F. Haughwout est conseiller en recherche économique au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.
Donghoon Lee est conseiller en recherche économique au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.
Daniel Mangrum est économiste de recherche au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.
Joelle Scally est conseillère en politique économique au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.
Wilbert van der Klaauw est conseiller en recherche économique au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.
Comment citer cet article :
Andrew F. Haughwout, Donghoon Lee, Daniel Mangrum, Joelle W. Scally et Wilbert van der Klaauw, « Où les défauts de paiement hypothécaires augmentent-ils le plus ? », Banque de réserve fédérale de New York Économie de Liberty Street10 février 2026, https://doi.org/10.59576/lse.20260210
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