COVID-19 affecte déjà le marché immobilier de Washington D.C.

La pandémie de COVID-19 a touché presque tous les coins de l'économie américaine. Plus de 20 millions d'emplois ont disparu en avril. Les magasins, restaurants, usines et bureaux à travers le pays sont fermés, tandis que plus de 300 millions de personnes ont été invitées à s'abriter sur place.

Alors que la nécessité de la santé publique transforme les États-Unis en une nation de corps à domicile, il existe deux forces potentiellement conflictuelles qui tirent sur les marchés immobiliers. Passer plus de temps dans son domicile – en particulier avec la perspective d'un télétravail prolongé sur plusieurs mois – peut inciter les gens à chercher des logements plus grands avec plus de commodités. Mais dans une contraction économique, lorsque les travailleurs sont confrontés à l'incertitude quant à leur prochain chèque de paie, la demande d'articles coûteux comme les voitures et les maisons diminue généralement, sans parler des difficultés pratiques de rechercher une nouvelle maison et de déménager au milieu d'une pandémie.

Les données préliminaires suggèrent que les marchés du logement dans la région métropolitaine de Washington, D.C., se sentent déjà pincés par la crise économique, mais les indicateurs de marché typiques envoient des messages différents.

Cette analyse utilise des données au niveau du comté de Zillow sur le nombre de ventes de maisons par mois et les prix de vente médians de janvier 2017 à mars 2020 (la période disponible la plus récente). Ces données comprennent les transactions de maisons unifamiliales et de copropriétés. L'analyse exclut plusieurs juridictions de la région métropolitaine de Washington pour lesquelles Zillow n'avait pas encore de numéros de mars 2020 (notamment les comtés de Fairfax et de Loudoun en Virginie, deux des plus grandes juridictions de banlieue).

Les ventes de maisons dans le district ont affiché une folie en mars

En mars dernier, les ventes de logements à Washington, D.C., ont essentiellement chuté d'une falaise. Le marché de l'achat d'une maison est toujours très cyclique: le volume des ventes augmente au printemps, atteignant son apogée au milieu de l'été (lorsque les familles avec enfants peuvent déménager sans perturber la scolarisation), puis baisser jusqu'à la fin de l'année. Au cours du cycle annuel, les variations mensuelles du volume des ventes peuvent être bruyantes, reflétant des fluctuations à court terme telles que les conditions météorologiques ou la disponibilité et le coût des hypothèques. Pour voir comment la pandémie et la fermeture économique affectent les ventes de logements, nous devons examiner les tendances au fil du temps en 2020 et comparer les ventes mensuelles au même mois des années précédentes.

Le district a enregistré plus de ventes de maisons en janvier et février 2020 que les moyennes mensuelles des trois années précédentes – environ 700 ventes en janvier et un peu plus en février. Mais en mars, seulement 530 maisons ont été vendues, ce qui est considérablement inférieur à la moyenne de mars 2017 à 2019 et une forte baisse par rapport au début de 2020. Cela suggère que le marché du logement a commencé à se contracter avant le début des restrictions du gouvernement local sur l'activité économique; Le maire de Washington, DC, Muriel Bowser, a déclaré une urgence de santé publique le 11 mars et a fait suite à une ordonnance de séjour à domicile qui est entrée en vigueur le 1er avril. (En raison du décalage entre un contrat d'achat signé et la clôture, la plupart des ventes de mars sont probablement reflètent les accords d'achat de février.)

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Les prix sont l'indicateur de marché préféré des économistes, mais ils peuvent être trompeurs

Les économistes pensent que les prix véhiculent des informations sur les changements des fondamentaux du marché, souvent de manière nuancée. Les prix des logements reflètent non seulement des facteurs agrégés tels que les marchés du travail et les taux d'intérêt, mais la qualité des écoles locales, les styles architecturaux et les désagréments environnementaux tels que la pollution sonore. Donc, le double coup dur actuel de la crise sanitaire et de la détresse économique devrait faire chuter les prix des logements, non?

Le tracé des prix de vente médians des maisons à Washington, D.C. de janvier 2019 à mars 2020 ne montre aucun signe de ralentissement du marché. En fait, le prix de vente médian en mars a augmenté par rapport aux mois précédents. (L'indice de valeur résidentielle de Zillow, qui estime les variations de prix ajustées en fonction de l'inflation et de la qualité des logements, montre des tendances similaires pour 2020.)

Mais la baisse du volume des ventes suggère que les données sur les prix doivent être interprétées avec un grain de sel: les maisons vendues en mars peuvent ne pas être représentatives de l'ensemble du marché. Pendant la Grande Récession, les propriétaires qui pouvaient encore se permettre de payer leurs hypothèques et n’ont pas eu à déménager pour des raisons personnelles ou professionnelles n’ont généralement pas mis en vente leurs maisons, anticipant une baisse des prix de vente. Le rapport sur l’emploi de la semaine dernière propose une situation parallèle: même si l’économie a supprimé plus de 20 millions d’emplois, le salaire horaire médian a en fait augmenté, car les travailleurs à bas salaires étaient les plus susceptibles de devenir chômeurs.

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Aucun signe de fuite vers la banlieue

Aux États-Unis, les grandes villes ont été touchées le plus tôt – et le plus durement – par la pandémie de coronavirus, engendrant une industrie artisanale de spéculations sur la question de savoir si les citadins vont fuir vers les banlieues à faible densité.

Dans la région métropolitaine de Washington, D.C., rien n'indique pour l'instant que les résidents du centre urbain soient plus désireux de vendre leurs condos et leurs maisons en rangée que les banlieues ne doivent abandonner leurs McMansions. Les ventes de maisons pour l'ensemble de la zone métropolitaine ont chuté en mars 2020, très similaire à la tendance du district. (Washington, D.C. représente moins de 15% de la population de la région métropolitaine et des ventes de maisons.)

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La ventilation de la variation d'une année à l'autre des ventes de maisons pour chaque juridiction locale dans la région métropolitaine montre des tendances similaires dans le noyau urbain (gris le plus foncé), les banlieues intérieures (gris moyen) et les juridictions exurbaines (gris clair).

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La stagnation des marchés du logement a des conséquences économiques généralisées

Les dommages économiques et humains causés par les pertes d'emploi sont évidents: sans emploi ni chèque de paie, la plupart des gens n'ont pas les moyens de se procurer de la nourriture, un abri, des vêtements et d'autres nécessités. Les dommages causés par un ralentissement des ventes de logements sont peut-être moins apparents, mais aussi d'une grande portée.

Les gens achètent des maisons lorsqu'ils subissent des changements majeurs dans leur vie, comme déménager pour commencer un nouvel emploi, se marier, avoir des enfants ou réduire leurs effectifs pour la retraite. Lorsque les marchés du logement se contractent, certains de ces changements de vie seront reportés; la Grande Récession a retardé la formation des ménages parmi des millions de ménages plus jeunes.

Les ventes de maisons génèrent également des retombées économiques via plusieurs canaux. Les gouvernements locaux dépendent des revenus des droits de mutation pour soutenir les services publics, y compris les écoles et la sécurité publique. Les ventes qui ne se produisent pas signifient une perte de revenus pour les agents immobiliers, les inspecteurs en bâtiment et autres intermédiaires. Sans parler des effets multiplicateurs perdus des entreprises de déménagement, des magasins de meubles et d'appareils électroménagers, des paysagistes et des métiers de la construction.

Tout comme nous ne savons pas combien de temps le coronavirus posera une menace active pour la santé publique, nous ne pouvons pas prédire quand les marchés du travail et du logement retrouveront un semblant de normalité. Dans le scénario le plus optimiste, les ventes de maisons différées ce printemps pourraient encore se produire avant la rentrée scolaire à l'automne. Ou peut-être que le marché du printemps prochain absorbera la demande retardée. Le moment de la reprise peut être incertain, mais les données présentées ici montrent clairement que les marchés du logement n'échapperont pas indemne à la crise du COVID-19.

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