Les données sur le logement pour décembre devraient indiquer une pénurie alarmante de logements aux États-Unis, qui continuera d'affecter le coût de la vie des ménages à revenus moyens et faibles.
Les États-Unis n’ont pas de problème de demande – ils restent robustes – ni de problème de financement.
Il s’agit plutôt d’un problème d’approvisionnement qui appelle une solution politique fédérale et locale intelligente et globale, axée à la fois sur le niveau global de l’offre et sur sa composition.
Les coûts globaux du logement (y compris les loyers) augmentent de 3,4 % par an ; ces coûts représentent 44,5% de l'indice des prix à la consommation et sont l'une des raisons du taux d'inflation élevé. Bien qu’il existe des substituts à bon nombre des petits éléments de l’IPC consommés par les ménages, le logement n’en fait pas partie.
Nous pouvons affirmer avec certitude que :
- Il y a un problème d’offre de logements.
- L’investissement dans le logement est insuffisant depuis la crise financière de 2008 provoquée par le logement.
- Peu de mesures sont prises à ce sujet, du moins au niveau macro.
La pénurie se prépare depuis longtemps et va au-delà de la dynamique plus récente des propriétaires avec de faibles prêts hypothécaires qui ne veulent pas déménager.
Pensez aux investissements réalisés dans le logement. À la fin des années 1970, la contribution de 4,7 % de l’investissement résidentiel au produit intérieur brut était raisonnablement conforme à la part de 6,3 % de l’investissement non résidentiel.
Au troisième trimestre de l'année dernière, l'investissement résidentiel était tombé à 3,2 % du PIB tandis que l'investissement non résidentiel avait grimpé à 15,4 %.
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Étant donné que les logements dans la majeure partie du pays sont construits et gérés par le secteur privé, cela implique que le manque d’offre est une défaillance du marché.
Les raisons de cet échec du marché sont multiples : niveaux normaux de croissance démographique, manque d’espace dans les villes et les banlieues pour cette population, manque de transports fiables et bon marché vers les villes, et préférence des jeunes acheteurs pour des maisons plus grandes.
Par exemple, la taille moyenne d’une nouvelle maison aujourd’hui est d’environ 2 400 pieds carrés, soit environ 6 à 8 % de plus qu’il y a un quart de siècle et 30 % plus grande que la taille moyenne d’une nouvelle habitation mise en chantier de 1 700 pieds carrés en 1976.
Alors pourquoi les constructeurs n’ont-ils pas répondu en proposant suffisamment de logements pour répondre à la demande ?
Les premières raisons sont institutionnelles : les restrictions de zonage qui interdisent les logements multifamiliaux dans les villes et les banlieues, le manque de transports depuis les périphéries des villes et l'augmentation du coût de la construction de logements.
La deuxième tranche de raisons peut être attribuée aux préférences des acheteurs pour les maisons unifamiliales plus grandes. La demande pour ce type de logements s’ajoute à la crise de l’accessibilité financière en faisant grimper les loyers et les prix de l’immobilier.
Le résultat est un problème d’approvisionnement, avec l’intransigeance publique et privée sur où et quoi construire ne fait qu’aggraver la pénurie.
Les plats à emporter
Pour remédier à la pénurie de logements, il faudra une combinaison de changements de politiques publiques et privées. Ces changements devraient encourager la construction d’un plus grand nombre de logements multifamiliaux. Il existe de nombreux quartiers urbains où le parc immobilier ancien ne répond plus à la demande d’utilisation moderne et efficace de l’espace. Mais les constructeurs sont souvent bloqués par des restrictions de zonage limitant le nombre d’unités dans ces zones.
Deuxièmement, des projets de transport efficaces permettraient de disperser les logements au-delà des banlieues immédiates.
Enfin, une aide gouvernementale à la reconstruction public-privé des vieux quartiers permettrait d’augmenter le parc de logements et de revitaliser les assiettes fiscales des villes.
