Alors que la pandémie de coronavirus entraîne des pertes d'emplois sans précédent à travers le pays, l'un des premiers problèmes pour de nombreux ménages sera de savoir comment payer le loyer ou l'hypothèque du mois prochain.
Les 20% les plus pauvres des ménages américains – y compris de nombreux travailleurs dans des industries à bas salaires comme la vente au détail et la restauration – consacraient plus de la moitié de leurs revenus aux coûts du logement, même pendant le boom économique. Ces familles ont peu ou pas d'épargne qui peuvent les aider à surmonter la soudaine perte de revenu causée par la pandémie.
Pour protéger les locataires contre la perte de leur maison, un nombre croissant de villes et d'États ont mis un terme temporaire aux expulsions, ce qui signifie que les propriétaires ne peuvent pas expulser les locataires qui prennent du retard sur leur loyer. Bien que cela puisse faire gagner plus de temps aux locataires, un moratoire sur les expulsions pourrait entraîner des effets d'entraînement qui nuisent davantage aux économies locales. Mais il existe un moyen plus efficace d'aider les locataires en leur donnant de l'argent qui remplace la perte de revenu, tout en soutenant les petites entreprises et les gouvernements locaux.
Le loyer a d'importants effets multiplicateurs dans l'économie locale
Les chèques de loyer ne remplissent pas seulement les poches des propriétaires de gros chats, ils contribuent également aux services gouvernementaux essentiels et aux salaires des autres travailleurs. Si de nombreux ménages sont simultanément incapables de payer un loyer, les impacts économiques se feront sentir dans toute l'économie locale.
Tableau 1. Où va un chèque de loyer? |
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| Type de dépense | Destinataire (s) |
| Impôts fonciers | Gouvernement de la ville / du comté |
| Hypothèque | Banque ou institution financière non bancaire |
| Assurance | Compagnie d'assurance |
| Utilitaires | Fournisseurs d'eau et d'égouts; collecte des ordures; gaz et électrique |
| Entretien | Personnel d'entretien et de ménage, matériel |
| Frais de gestion | Gestionnaire de l'immeuble |
| Réserves de capital | Fonds de réserve pour les gros travaux de maintenance / mises à niveau |
| Bénéfices propriétaire / investisseur | Propriétaire d'immeuble / investisseurs en actions |
Source: Brueggeman et Fisher
La première entité qui est payée par un chèque de loyer mensuel n’est pas le propriétaire, c’est le gouvernement local. Les impôts fonciers ont une priorité plus élevée que les hypothèques; si un propriétaire prend du retard sur les impôts fonciers et les versements hypothécaires, la réclamation du gouvernement local remplace celle du prêteur.
Les villes et les comtés comptent sur les impôts fonciers de tous leurs électeurs – les propriétaires individuels ainsi que les propriétaires d'appartements, de bureaux et d'autres propriétés non résidentielles – pour couvrir le coût de la prestation des services publics. Bien que les gouvernements locaux puissent différer les paiements d'impôts fonciers pendant la crise actuelle, la pandémie met déjà à rude épreuve les budgets des gouvernements locaux. Les villes sont des fournisseurs de première ligne de soins de santé et de services d'urgence, et ont également besoin d'argent dès maintenant pour nourrir les enfants dont les écoles publiques sont fermées et prendre soin des personnes âgées et des populations vulnérables.
Et tout comme les particuliers s'inquiètent de payer leur hypothèque si leur revenu baisse, si les chèques de loyer s'assèchent, les propriétaires auront du mal à effectuer leurs paiements mensuels. Les propriétaires de mom-and-pop qui possèdent de petits immeubles à appartements sont particulièrement vulnérables: les versements hypothécaires, les impôts fonciers et les assurances représentent bien plus de la moitié des revenus de la propriété.
En réponse à la crise actuelle, la Federal Housing Finance Agency a ordonné à Fannie Mae et Freddie Mac de permettre aux emprunteurs concernés de différer les versements hypothécaires pendant un an maximum. Mais le gouvernement fédéral a moins d'influence sur les prêteurs qui accordent des prêts hypothécaires aux immeubles d'appartements au taux du marché, qui constituent la grande majorité des logements locatifs américains.
Les propriétaires sont également responsables du paiement des services publics à l'échelle du bâtiment, y compris les frais d'eau et d'égout, la collecte des ordures et du recyclage, ou le gaz et l'électricité pour les parties communes. Ce sont des services essentiels qui doivent rester fonctionnels même pendant la pandémie.
De plus, bon nombre des dépenses engagées par les propriétaires sont en fait le salaire d'autres travailleurs. Garder un immeuble d'appartements fonctionnel, sûr et propre nécessite les efforts du personnel d'entretien et de nettoyage. Les grands bâtiments emploient généralement des travailleurs sur place, mais même les petites propriétés ont des besoins continus qu'ils peuvent sous-traiter à des entrepreneurs locaux, comme des plombiers ou des électriciens. À mesure que les loyers diminuent, les petits propriétaires différeront certains besoins d'entretien, ce qui signifie des logements de moins bonne qualité pour tous les locataires de l'immeuble et la perte d'emploi pour les travailleurs d'entretien.
Pour la plupart des propriétaires, un loyer partiel est préférable à aucun loyer
Pendant une crise économique généralisée, les propriétaires ont de fortes incitations financières pour maintenir les locataires existants en place au lieu de les expulser. Les locataires potentiels ne peuvent pas facilement visualiser les appartements ou soumettre des demandes tout en respectant la distance sociale. Les logements vacants ne rapportent aucun revenu locatif. La préparation des appartements pour les nouveaux locataires – le nettoyage, la peinture et la commercialisation – coûte de l'argent.
Certains propriétaires sans scrupules utilisent les déclarations d'expulsion pour retirer des frais supplémentaires aux locataires ou augmenter leur influence juridique sur eux. Mais les propriétaires responsables préfèrent négocier des loyers réduits ou accepter des paiements partiels plutôt que d’encourir les coûts et l’incertitude liés à l’expulsion de locataires auparavant fiables.
Le paiement partiel du loyer au lieu de différer les expulsions est également préférable pour les locataires, qui pourraient autrement accumuler des obligations encore plus importantes qui devront être remboursées à l'avenir.
Maintenir les locataires, les propriétaires et les économies locales nécessite trois volets d'aide fédérale
Si les ménages locataires ne sont pas en mesure de payer leurs propriétaires et que les propriétaires ne sont pas en mesure de payer leurs impôts fonciers, leurs hypothèques, leurs travailleurs et leurs entrepreneurs, cette spirale aggravera les conditions économiques locales déjà en déclin.
Les gouvernements des villes et des États veulent naturellement protéger les ménages qui subissent des pertes de revenus soudaines sans aucune faute de leur part. Et garder les gens chez eux est essentiel aux objectifs de santé publique en ce moment. Protéger les ménages vulnérables tout en atténuant les dommages économiques locaux nécessite une injection immédiate d'aide financière du gouvernement fédéral. Trois types de dépenses sont nécessaires:
- Envoyer des chèques aux gens. Fournir une aide immédiate en espèces aux ménages locataires et propriétaires leur permettrait de continuer à effectuer des paiements sur les nécessités, y compris le logement, l'épicerie et les soins de santé.
- Offrir des prêts à faible coût pour soutenir les petites et moyennes entreprises, y compris les sociétés de gestion immobilière et d'entretien. Permettre aux entreprises de puiser dans davantage de ressources maintenant leur permettrait de continuer à payer leurs employés et à acheter des biens et services à d'autres entreprises.
- Fournir des subventions flexibles à gouvernements étatiques et locaux. Les villes, les comtés et les États sont en première ligne pour faire face à la crise actuelle, de la santé publique à la sécurité alimentaire en passant par les transports. Leurs principales sources de revenus (taxes foncières, taxes de vente et taxes d'accueil) sont déjà en baisse à mesure que les entreprises ferment et que les ménages sont dirigés vers un logement sur place.
La suspension des expulsions peut sembler bonne sur le papier, mais elle risque d’exacerber les impacts économiques locaux de la pandémie de manière imprévue. Le gouvernement fédéral doit plutôt jouer son rôle de prêteur de dernier recours au moyen de prêts, de subventions et de paiements directs en espèces. Les personnes, les entreprises et les communautés à travers les États-Unis ont besoin d'aide maintenant.
