Comment l’économie de New York a-t-elle résisté à la pandémie ?

Jason Bram

Lorsque le COVID-19 a frappé les États-Unis pour la première fois au début de 2020, la ville de New York était l’épicentre de la pandémie. Début avril, il y avait une ampleur inimaginable de souffrance, avec des hospitalisations massives et environ 800 décès par jour, représentant près de la moitié du total national. La propagation rapide a été facilitée par la densité de population extraordinairement élevée de la ville et l’utilisation généralisée des transports en commun. Ce qui a suivi a été une fermeture rapide et massive des restaurants, des magasins de détail, des services personnels, des bureaux, etc. Et les fermetures, bien sûr, ont entraîné des pertes d’emplois généralisées. Entre février et mai, un emploi sur cinq dans la ville a disparu ; dans l’industrie de la restauration, 70 % des emplois ont été perdus. Bien que la pandémie n’ait pas disparu, l’économie de la ville s’est rétablie régulièrement, à l’exception d’un bref mais net revers à la fin de 2020. Au début de 2023, New York avait finalement inversé la quasi-totalité de la perte totale d’emplois. Dans cet article, nous examinons les contours de la reprise de la ville comme un guide possible pour savoir où nous allons à partir d’ici.

Trajectoire de la ville de New York avant la pandémie

Au début de 2020, l’économie de la ville était forte, après un boom de plus de deux décennies interrompu uniquement par la récession de 2008-09. Au cours de la décennie qui a précédé la pandémie (2010-2020), la population a augmenté de 7,7 % dans toute la ville – son deuxième rythme le plus rapide depuis les années 1920 – et la population de Manhattan a augmenté à son rythme le plus rapide depuis plus d’un siècle. Au cours de ces mêmes dix années, l’emploi dans la ville a augmenté de 25% – la décennie la plus forte depuis le début des records en 1950, et dépassant largement le rythme national, également pour la première fois enregistrée. Du point de vue de l’industrie, ce fut une décennie au cours de laquelle le secteur technologique de la ville a développé une masse critique et en est venu à employer autant de personnes que l’industrie historiquement clé des valeurs mobilières de la ville (« Wall Street »).

Les marchés immobiliers ont été mitigés mais aussi généralement solides. Les prix des maisons avaient légèrement diminué à Manhattan et le marché des espaces de vente au détail était atone; cependant, les marchés locatifs résidentiels et les marchés des bureaux étaient assez solides dans toute la ville, et de nombreux travaux de construction étaient en cours. Essentiellement, la décennie a vu une large renaissance urbaine à travers le pays, et New York a été l’exemple de cette tendance.

Trajectoire de la ville de New York pendant la pandémie

Lorsque la pandémie a frappé New York en mars 2020, la tendance à l’urbanisation s’est effectivement inversée. Bon nombre des attributs uniques de la ville qui avaient été considérés comme des atouts – agglomération, population dense, bureaux et lieux de travail dynamiques, transports en commun étendus, bars et restaurants bondés – sont soudainement devenus des handicaps, et les rassemblements amusants sont devenus des « événements super-diffuseurs » potentiels. À la fin du mois de mars, les hôpitaux étaient débordés, les repas à l’intérieur étaient interdits, les gymnases, les musées et d’autres espaces publics étaient fermés, de nombreux événements étaient annulés et les voyages en avion étaient pratiquement interrompus. Ceux qui pouvaient travailler à domicile ont été invités à le faire, et nombre de ceux considérés comme des travailleurs essentiels sur place ont dû braver les métros et les bus. L’emploi a chuté de 20% de février à avril et les systèmes utilisés pour traiter les demandes d’allocations de chômage ont été submergés.

L’approche de l’été 2020 a cependant apporté un certain répit, alors que la pandémie reculait, et de nombreuses entreprises se sont adaptées à la nouvelle réalité. Les restaurants se sont concentrés sur les plats à emporter et la livraison, les détaillants se sont mis en ligne et au moins un grand distributeur de restaurants en gros a commencé à vendre directement aux consommateurs. L’emploi a commencé à se redresser, notamment dans le secteur des loisirs et de l’hôtellerie (principalement la restauration), où le nombre d’emplois avait initialement chuté de 70 %. Même ainsi, en août 2020, l’emploi dans ce secteur durement touché était encore en baisse de plus de 50 % par rapport aux niveaux d’avant la pandémie et, signe de la dépression de l’économie locale, la fréquentation du métro était toujours en baisse d’environ 75 %.

Avance rapide jusqu’au début de 2023. Comme le montre le graphique ci-dessous, la quasi-totalité des pertes d’emplois à New York a été récupérée, son nombre d’emplois n’étant qu’à 1 % inférieur à son pic d’avant la pandémie. Alors que la ville est toujours à la traîne du pays, qui a déjà vu l’emploi se redresser pleinement et atteindre de nouveaux sommets, elle rattrape son retard.

L’emploi à New York a presque entièrement récupéré

Dans la ville, cependant, le poids de la pénurie d’emplois s’est accru à Manhattan, où l’emploi est encore estimé à 3% en dessous des niveaux d’avant la pandémie. En revanche, l’emploi dans les arrondissements périphériques s’est globalement bien redressé. Ce n’est pas trop surprenant, étant donné que Manhattan représente la plupart des bureaux de la ville et bon nombre de ses attractions touristiques : les grands musées, le Carnegie Hall, le Lincoln Center, les théâtres de Broadway, l’Empire State Building et la Highline, ainsi qu’une myriade de musique. lieux, galeries et restaurants.

Même si Manhattan a été le plus durement touché, ce ne sont pas les principaux secteurs de la finance, des services aux entreprises et de la technologie qui ont subi le plus gros de la perte d’emplois. Au contraire, avec une grande partie du personnel de bureau de ces secteurs travaillant à distance – et en grande partie loin des centres commerciaux de Manhattan – ce sont les nombreuses entreprises qui servaient historiquement les employés de bureau et les visiteurs, ainsi que les habitants, qui ont fermé ou vu leurs activités chuter fortement pendant la pandémie. Si l’activité dans ces secteurs a fortement rebondi, elle n’est toujours pas revenue à la normale, comme en témoigne la fréquentation du métro, qui reste en baisse de près de 30 % par rapport à son niveau d’avant la pandémie. Depuis février, la part du lion du manque d’emplois à New York revient aux secteurs des loisirs et de l’hôtellerie, des services personnels et du commerce de détail.

Alors pourquoi la ville de New York dans son ensemble a-t-elle pris du retard sur la reprise nationale ? Est-ce en partie dû au départ des personnes ? Pas vraiment. Les estimations géographiques de la population, basées sur le panel trimestriel sur le crédit à la consommation de la Fed de New York, suggèrent que la majeure partie de la baisse de la population de la ville (et en particulier de Manhattan) au début de la pandémie reflétait une baisse du nombre de personnes emménageant dans la ville, plutôt qu’une poussée chez les personnes qui déménagent. Puis, à partir de l’automne 2021 environ, il semble que cette émigration nette a non seulement cessé, mais s’est inversée, comme en témoignent un fort rebond des loyers résidentiels et une reprise des prix de vente des maisons.

Les perspectives de l’immobilier commercial et résidentiel

L’exode initial des résidents et la fermeture des entreprises au printemps 2020 ont secoué les marchés immobiliers commerciaux et résidentiels. Les postes vacants dans les commerces de détail et les bureaux ont bondi et les loyers ont chuté. La même tendance était vraie pour les logements vacants et les loyers, mais pas au même degré, en partie en raison d’un moratoire sur les expulsions. Alors que le marché de la location résidentielle a rebondi, les marchés du commerce de détail et des bureaux sont restés faibles, en grande partie en raison du passage au travail à distance et aux achats en ligne. Bien que les taux d’inoccupation des bureaux aient augmenté beaucoup plus fortement à Manhattan que dans la plupart des zones environnantes, les niveaux ne sont désormais que comparables, car les taux ont toujours été beaucoup plus bas dans la ville centrale. De même, les loyers des bureaux à Manhattan sont en forte baisse par rapport à leurs niveaux d’avant la pandémie, mais restent considérablement plus élevés que dans le reste de la région métropolitaine. Ainsi, plutôt qu’une divergence des marchés, il y a eu plutôt une convergence, en termes de niveau. Pourtant, le fait que la prime de la ville centrale ait reculé, bien qu’à partir de niveaux très élevés, n’est pas sans conséquence. Cette tendance à la baisse pourrait se poursuivre alors que de plus en plus de locataires commerciaux annulent les baux qui ont été négociés lorsque la demande d’espaces de bureaux et de commerces de détail était beaucoup plus forte. Il reste à voir comment ces marchés immobiliers commerciaux se stabilisent maintenant que la pandémie semble derrière nous.

Sur le marché résidentiel, un élément frappant de la pandémie a été la divergence entre les marchés du logement urbain et suburbain/rural. Entre février 2020 et février 2023, les prix des maisons (basés sur l’indice des prix des maisons de Zillow) ont augmenté d’environ 10 % à Manhattan contre 23 % pour l’ensemble de la région métropolitaine. Cependant, après ajustement pour tenir compte de l’inflation globale, cela équivaut à une baisse de 6 % à Manhattan contre une augmentation de 6 % dans la région métropolitaine. Mais ce qui est encore plus intéressant, c’est que cette divergence a commencé bien avant la pandémie : entre juin 2018 et février 2020, les prix des maisons à Manhattan (corrigés de l’inflation) avaient déjà baissé d’environ 3 %, contre un augmenter d’un peu plus de 4 % pour l’ensemble de la région métropolitaine. Cela signifie-t-il donc que la valeur ajoutée de la vie à proximité ou dans le quartier central des affaires a diminué ? A court terme, oui.

Mais pour avoir une meilleure perspective, il est utile d’avoir une vision à plus long terme : Au cours des deux décennies qui ont précédé la pandémie, après ajustement pour l’inflation, les prix des maisons avaient augmenté d’environ 40 % à l’échelle nationale et de près de 70 % dans la région métropolitaine de New York ; mais à Manhattan, ils avaient plus que triplé, augmentant de 240 %, comme le montre le graphique ci-dessous. Ainsi, comme cela a été le cas pour le marché des bureaux, ce qui semble être une divergence peut être davantage une convergence, les comtés périphériques comblant un peu l’écart béant avec la ville-centre.

Les prix des maisons à New York restent exceptionnellement élevés

Plus généralement, le gradient du prix des terrains entre les villes – c’est-à-dire le taux auquel la valeur des terrains diminue à mesure que l’on s’éloigne du centre – semble s’être un peu atténué mais est resté élevé, à la fois en termes absolus et par rapport à il y a quelques décennies. . Alors que les prix et les loyers des maisons à Manhattan ont tous deux reculé ces derniers mois, les deux sont toujours à des niveaux exceptionnellement élevés, par rapport à la région métropolitaine dans son ensemble, et encore moins par rapport à la nation dans son ensemble.

Conclusion

La « suburbanisation » des États-Unis au cours de la seconde moitié du XXe siècle a montré des signes d’inversion au cours des deux dernières décennies alors que les économies des villes centrales, notamment New York, ont surpassé leurs homologues. S’il y a des signes que la pandémie, qui a ciblé en particulier les villes denses, a provoqué un certain renversement de cette tendance, il reste à voir quelles tendances post-pandémiques émergeront. Notre article complémentaire explorera les retombées de la pandémie sur les tendances de l’emploi dans l’ensemble de la région.

Données du graphique

Jason Bram est conseiller en recherche économique en études urbaines et régionales au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.

Comment citer cet article :
Jason Bram, « Comment l’économie de New York a-t-elle résisté à la pandémie ? », Banque de réserve fédérale de New York Économie de Liberty Street13 avril 2023, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2023/04/how-did-new-york-citys-economy-weather-the-pandemic/.