« Pourquoi pensez-vous que je voudrais acheter votre matériau d’isolation? »a demandé le promoteur immobilier chinois à Harbin. « Parce qu’ici les températures descendent jusqu’à -20°C l’hiver« , a répondu mon ami. « Mais personne ne va vivre dans ces appartements. Ils sont pour la spéculation. Ils n’ont pas besoin d’isolation», a répondu le développeur en riant de sa naïveté.
Des millions d’appartements spéculatifs ont été construits sur cette base en Chine pendant sa bulle immobilière post-2008, comme je l’ai déjà évoqué. Et comme indiqué à l’époque, le rapport prix/revenu de l’immobilier à Pékin est de 42.
Mais il n’y a pas que la Chine où les politiques d’« argent facile » des banques centrales ont créé des bulles dangereusement grosses. Même la Bundesbank allemande a admis la semaine dernière qu’ils étaient :
« Inquiet que les banques prêtent à des acheteurs débordés dans un marché immobilier en surchauffe ».
Et puis il y a cet avertissement concernant la politique de la Réserve fédérale américaine de l’ancien « roi du marché obligataire », Bill Gross :
«Je soupçonne que vous ne pouvez pas dépasser 2,5% à 3% avant de casser à nouveau l’économie. Nous venons de nous habituer à des taux de plus en plus bas et tout ce qui est beaucoup plus élevé brisera le marché du logement.
DES TAUX D’INTÉRÊT PLUS BAS SIGNIFIENT DES PRIX PLUS ÉLEVÉS
Comme le montre le graphique, nous sommes déjà venus ici :
- Les prix de New York (ligne bleue) avaient commencé à revenir à la réalité à la fin de la bulle des subprimes
- L’indice S&P Case-Shiller avait culminé à 216 en 2006 et avait chuté de 25 % à 161 en 2012.
- Mais ensuite, la Réserve fédérale a ouvert les robinets d’argent pour stimuler la consommation
- Et les prix ont ensuite atteint de nouveaux records – en hausse de 59 % en janvier de cette année
Les données de Zillow sur les prix des maisons montrent que le prix moyen des maisons à New York est maintenant de 746 000 $. Comme le revenu médian des ménages est de 68 000 $, le rapport prix/revenu du logement est de 11.
- Les prix de Londres (ligne rouge) avaient également commencé à revenir à la réalité
- Le prix national avait culminé à 304 000 £ en 2007 et chuté de 20 % à 243 000 £ en 2009
- Mais ensuite, la Banque d’Angleterre a ouvert ses robinets d’argent pour stimuler la consommation
- Et les prix ont également atteint de nouveaux records – en hausse de 114 % au premier trimestre de cette année
Les données nationales montrent un rapport prix/revenu similaire aujourd’hui pour Londres de 10,8.
Au lieu de laisser le marché trouver son plancher naturel, les banques centrales du monde entier ont opté pour les « subprimes sous stéroïdes ».
Le problème était qu’ils convainquaient les propriétaires que les prix ne chuteraient jamais. Ainsi, les acheteurs ont cessé de s’inquiéter de la nécessité de rembourser l’hypothèque à la fin du terme.
Au lieu de cela, ils se sont concentrés sur la question de savoir s’ils pouvaient se permettre le paiement mensuel. Ainsi, si les taux d’intérêt hypothécaires tombaient de 5 % à 2,5 %, ils étaient heureux d’emprunter deux fois plus et de payer toujours la même chose chaque mois.
LES TAUX HYPOTHÉCAIRES SONT MAINTENANT EN HAUSSE
Mais maintenant, les taux vont dans la direction opposée, très rapidement.
Les taux de référence américains à 30 ans ont presque doublé au cours de la dernière année, passant de 2,65 % à 5,02 %. Il semble prêt à monter alors que la Réserve fédérale se souvient soudainement que sa tâche principale est de maintenir l’inflation sous contrôle.
Naturellement, les acheteurs disparaissent du marché comme le rapporte CNBC :
« La hausse des taux d’intérêt écrase le marché hypothécaire, car très peu de propriétaires peuvent désormais bénéficier d’un refinancement et de plus en plus d’acheteurs potentiels deviennent hors de prix. »
La demande de prêts hypothécaires aux États-Unis est maintenant en baisse de 40 % par rapport à il y a un an. Et la poussée printanière habituelle – lorsque les propriétaires se précipitent généralement pour mettre leur maison sur le marché – est sur le point de commencer. La poussée de cette année est également susceptible de voir beaucoup de ventes refoulées.
De nombreux propriétaires s’inquiétaient naturellement en 2020/2021 de l’entrée d’étrangers chez eux alors que la pandémie faisait rage. Il pourrait donc y avoir beaucoup de vendeurs enthousiastes et peu d’acheteurs.
Comme le montre le graphique de l’OCDE, les problèmes ne se limitent pas aux États-Unis, au Royaume-Uni, à l’Allemagne et à la Chine. Leur rapport prix/revenu moyen des maisons est maintenant revenu à son plus haut niveau depuis le début des records. Et le problème pour les propriétaires est que les acheteurs potentiels commencent déjà à disparaître à mesure que les taux hypothécaires augmentent – et que l’abordabilité diminue.
