L’enquête SCE Housing Survey 2022 de la Federal Reserve Bank of New York montre que les changements attendus des prix des logements au cours de l’année à venir ont augmenté par rapport à la période correspondante de l’enquête de février 2021, tandis que les attentes sur cinq ans sont restées inchangées. Les ménages ont déclaré qu’ils seraient moins susceptibles d’acheter s’ils devaient déménager par rapport à l’enquête de l’année précédente, marquant la première baisse annuelle depuis le début de la série en 2014. Cette baisse a été entraînée par les locataires actuels, qui étaient beaucoup moins susceptibles d’acheter par rapport aux locataires de l’enquête 2021. Les locataires ont également indiqué qu’ils s’attendaient à ce que les loyers soient nettement plus élevés dans douze mois, avec un taux d’augmentation prévu plus du double de celui enregistré il y a un an. Le prix attendu du loyer dans cinq ans a également augmenté par rapport aux attentes il y a un an, mais à un rythme plus modéré.
L’enquête SCE sur le logement
Cette dernière enquête marque le neuvième volet de l’enquête annuelle SCE sur le logement, qui est menée chaque février depuis 2014 et fait partie de l’enquête plus large sur les attentes des consommateurs. L’enquête de 2022 comprend 1 242 répondants, dont environ un quart sont des locataires actuels tandis que les trois quarts restants sont des propriétaires. Les résultats sont présentés dans la fonction Web interactive de l’enquête sur le logement de la SCE, qui montre les tendances temporelles des variables d’intérêt pour l’échantillon global ainsi que pour divers groupes démographiques, y compris des répartitions distinctes pour les propriétaires et les locataires. Pour plus d’informations sur le SCE, veuillez vous référer à un aperçu de la méthodologie de l’enquête, au guide graphique interactif et au questionnaire de l’enquête.
L’objectif principal de l’enquête SCE sur le logement est de fournir des informations riches et de haute qualité sur les expériences, les comportements et les attentes des consommateurs en matière de logement. L’enquête recueille des données sur les perceptions et les attentes des ménages quant à l’évolution des prix et des loyers des maisons, ainsi que sur leurs intentions concernant le déménagement et l’achat à l’avenir, les perceptions des taux hypothécaires et la facilité d’obtention d’un prêt hypothécaire. L’enquête permet également d’obtenir des préférences pour la propriété et la location, et contient des informations géographiques pour étudier la variation des réponses.
Les attentes en matière de prix des maisons sur un an s’accélèrent, les attentes sur cinq ans Inchangé
Les répondants au sondage ont estimé la valeur d’une maison typique dans leur code postal et ont déclaré la valeur attendue de cette maison dans un an et cinq ans. L’évolution des anticipations de prix des logements, annualisées à l’horizon de cinq ans, est présentée dans le graphique ci-dessous.
Les ménages s’attendent à une forte croissance des prix des maisons à court terme
La variation attendue des prix des maisons au cours de l’année prochaine a augmenté par rapport à douze mois plus tôt, les ménages s’attendant à ce que les prix des maisons dans leur code postal augmentent de 7,0 % en moyenne, contre 5,7 % en février 2021. Cette augmentation, malgré une augmentation des prêts hypothécaires des taux à l’échelle nationale depuis l’été 2021, reflète la forte dynamique des prix des maisons au cours des dix-huit derniers mois. En revanche, les attentes à cinq ans sont restées inchangées, les ménages s’attendant à un taux de croissance annualisé de 2,2 %. La divergence des anticipations à un et à cinq ans suggère que les ménages prévoient une forte croissance des prix des logements à court terme, mais que les prix se modéreront à plus long terme.
La divergence dans les attentes des ménages en matière de prix des maisons sur un et cinq ans était généralisée dans tous les groupes d’âge et de niveau de scolarité, mais était plus prononcée pour les ménages dont le revenu annuel était inférieur à 60 000 $. Malgré une importante migration vers l’extérieur des centres urbains depuis le début de la pandémie (Ramani et Bloom, 2021), les ménages urbains et ruraux ont signalé des attentes similaires en matière de prix des logements à court et à moyen terme. Nous n’avons pas non plus constaté de différences majeures dans les attentes à court et à moyen terme en matière de prix des logements entre les propriétaires et les locataires.
La divergence des attentes en matière de prix des maisons à un et à cinq ans correspond au fait que les ménages s’attendent à ce que les taux hypothécaires continuent d’augmenter à court terme. Nous avons demandé aux répondants ce qu’ils pensaient être le taux d’intérêt hypothécaire moyen sur une hypothèque à taux fixe de trente ans aujourd’hui, et ce qu’ils pensaient qu’il serait dans un et trois ans. Les répondants ont signalé des taux hypothécaires attendus sur un et trois ans plus élevés par rapport aux niveaux d’avant la pandémie. Le taux prévu de 8,23 % en trois ans est le niveau le plus élevé de l’histoire de neuf ans de la série.
Taux hypothécaire national moyen perçu
| février 2020 | février 2022 | |
|---|---|---|
| Aujourd’hui | 5,88 | 5,86 |
| Dans un an | 6.06 | 6,68 |
| Dans trois ans | 7.13 | 8.23 |
Pour évaluer si le ralentissement attendu des prix des maisons à moyen terme est dû à un changement d’attitude concernant l’attractivité du logement en tant qu’investissement, nous avons demandé aux répondants quelle serait la probabilité qu’ils achèteraient plutôt que de louer s’ils devaient déménager. trois prochaines années. Les ménages ont également indiqué qu’ils seraient moins susceptibles d’acheter s’ils devaient déménager par rapport à il y a un an. Il s’agissait de la première baisse annuelle de cette série depuis le début de l’enquête en 2014, et était due aux locataires actuels, qui étaient environ 10 points de pourcentage moins susceptibles d’acheter que les locataires de l’enquête de février 2021. Nous avons également demandé aux répondants comment ils considéraient l’attractivité du logement en tant qu’investissement par rapport à d’autres investissements financiers. La fraction indiquant que le logement est un «bon» ou «très bon» investissement a légèrement baissé à 71,0%, par rapport à sa série haute de 73,6% en février 2021.
Les locataires sont moins susceptibles d’acheter s’ils devaient déménager dans les trois prochaines années
Les locataires deviennent plus pessimistes quant au marché du logement alors que les loyers s’envolent
Pour comprendre pourquoi les locataires déclarent être moins susceptibles d’acheter s’ils déménagent, nous avons demandé comment les changements des prix des maisons au cours de l’année écoulée avaient affecté leurs plans de logement. Vingt-deux pour cent des ménages ont déclaré qu’ils avaient prévu d’acheter une maison, mais qu’ils considèrent désormais la location comme une meilleure décision financière. Environ 13 pour cent des répondants ont déclaré que la récente augmentation des prix des maisons les avait incités à accélérer leur recherche pour acheter une maison au cours de l’année écoulée. Cependant, la majorité des répondants ont préféré louer (36 %) ou ont déclaré attendre que les prix baissent avant d’acheter (42 %). Nous avons également demandé aux locataires quelle était la probabilité qu’ils soient propriétaires d’une maison à un moment donné dans le futur. La probabilité moyenne est tombée en dessous de 50% pour la première fois dans l’histoire de la série.
Les locataires voient une probabilité plus faible de posséder une maison
Si les locataires auparavant en marge de l’achat d’une maison ne trouvent plus l’accession à la propriété attrayante, une question clé est de savoir comment évoluent les attentes en matière de prix de location ? Nous avons demandé aux répondants d’estimer la valeur locative d’une maison ou d’un appartement typique dans leur code postal, et ce qu’ils pensent que le loyer sera dans un et cinq ans à partir d’aujourd’hui.
Les ménages s’attendent à de fortes augmentations de loyer à court terme
Les ménages s’attendent à une forte hausse des loyers au cours des douze prochains mois : en moyenne, les répondants s’attendent à une hausse des loyers de 11,5%, contre 6,6% lors de l’enquête de février 2021. Cette augmentation a été encore plus prononcée chez les locataires actuels, qui s’attendent à ce que les loyers augmentent de 12,8 % dans un an, contre 5,9 % il y a un an. Cela est conforme à l’idée que les anticipations de loyer à court terme sont façonnées par les fortes augmentations de loyer survenues ces derniers mois. Le prix prévu du loyer dans cinq ans a augmenté pour atteindre une augmentation annualisée de 5,2 %, contre 4,4 % il y a un an.
Enfin, nous publions également un paquet de graphiques décrivant notre échantillon et présentant des statistiques récapitulatives pour de nombreuses autres questions posées dans l’enquête. L’enquête de cette année comprenait également des modules spéciaux sur le changement climatique et les expulsions, dont nous parlerons dans un proche avenir.
Fatima-Ezzahra Boumahdi est analyste de recherche senior au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.
Leo Goldman est analyste principal de recherche au sein du Groupe de la recherche et des statistiques de la Banque.
Andrew Haughwout est vice-président principal du groupe Recherche et statistique de la Banque.
Ben Hyman est économiste au sein du Groupe de la recherche et des statistiques de la Banque.
Haoyang Liu est économiste de recherche senior à la Federal Reserve Bank de Dallas.
Avertissement
Les opinions exprimées dans cet article sont celles des auteurs et ne reflètent pas nécessairement la position de la Federal Reserve Bank de New York ou du Federal Reserve System. Toute erreur ou omission est de la responsabilité des auteurs.
