Les ventes de maisons unifamiliales neuves ont fortement chuté en février, diminuant de 18,2 pour cent à 775 000 à un taux annuel désaisonnalisé par rapport à un rythme de 948 000 en janvier. Les ventes sont toujours de 8,2% au-dessus du niveau de l’année précédente (voir le haut du premier graphique). Les ventes ont diminué dans les quatre régions du pays en février. Depuis un an, les ventes sont en hausse dans deux régions, le Midwest et le Sud, mais en baisse dans le Nord-Est et l’Ouest.
La baisse est cohérente avec la performance des ventes de maisons unifamiliales existantes. Les ventes sur le marché des maisons unifamiliales existantes, qui représentent environ 90% du total des ventes de maisons existantes, ont chuté de 6,6% en février, atteignant un taux annuel désaisonnalisé de 5,52 millions. Depuis un an, les ventes ont augmenté de 8,0%. Le rythme de février est le huitième mois consécutif au-dessus de la barre des 5 millions, mais il est en baisse par rapport au récent sommet de 6,01 millions en octobre 2020 (voir le haut du premier graphique).
L’inventaire total de maisons unifamiliales neuves à vendre est passé à 312000 en février, soit un gain de 2,6%, laissant l’offre mensuelle (temps d’inventaire 12 divisé par le taux de vente annuel) à 4,8, en hausse de 26,3% par rapport à janvier mais toujours de 12,7% sous le niveau de l’année précédente (voir bas du premier graphique). Malgré la hausse de l’offre mensuelle, la durée médiane de mise sur le marché d’une maison neuve est tombée à 3,2 mois contre 3,3 en janvier. Cela contraste fortement avec le marché des unifamiliales existant. L’inventaire total des maisons unifamiliales existantes est resté inchangé à 870 000, le plus bas jamais enregistré depuis le début du suivi au milieu des années 1980. L’offre des mois est passée à 1,9 d’un niveau record de 1,8 en janvier (voir le bas du premier graphique).
Les vents contraires potentiels pour le marché du logement comprennent la hausse des taux hypothécaires et la hausse des prix des logements. Le prix de vente médian d’une maison unifamiliale neuve était de 349 400 $, une augmentation de 5,3% par rapport à il y a un an. Le prix de vente médian en février d’une maison unifamiliale existante était de 317 100 $, une hausse de 16,2% par rapport à l’année dernière (voir le deuxième graphique). Les fortes hausses des prix des maisons se reflètent également dans d’autres mesures des prix des maisons. L’indice national des prix des logements S&P Case Shiller est en hausse de 10,4% par rapport à il y a un an jusqu’en décembre 2020, tandis que l’indice des prix des logements de la Federal Housing Finance Agency pour les achats a augmenté de 11,4% au cours de l’année écoulée jusqu’en décembre.
En plus de la hausse rapide des prix des logements, la hausse des taux hypothécaires pèsera vraisemblablement sur l’activité immobilière au cours des prochains mois et trimestres. Alors que les taux hypothécaires sont encore extrêmement bas en comparaison historique, les taux hypothécaires ont commencé à augmenter avec les rendements des bons du Trésor à 10 ans. L’écart entre les taux hypothécaires et les rendements des bons du Trésor s’est récemment rétréci et, s’il revient à des niveaux récents, cela suggère également que les taux hypothécaires devraient encore augmenter.
La combinaison de prix élevés et de hausse des taux hypothécaires nuira à l’abordabilité et contribuera probablement à un ralentissement de l’activité immobilière à l’avenir, mais pour l’instant, elle reste l’un des domaines les plus brillants de l’économie avec une forte demande, une offre serrée et des prix en hausse.
Robert Hughes
Robert Hughes a rejoint l’AIER en 2013 après plus de 25 ans en recherche économique et financière à Wall Street. Bob était auparavant responsable de la stratégie actions mondiales pour Brown Brothers Harriman, où il a développé une stratégie d’investissement en actions combinant une analyse macro descendante avec des fondamentaux ascendants.
Avant BBH, Bob était stratège principal des actions pour State Street Global Markets, stratège économique principal chez Prudential Equity Group et économiste principal et analyste des marchés financiers pour Citicorp Investment Services. Bob est titulaire d’une maîtrise en économie de l’Université Fordham et d’un BS en commerce de l’Université Lehigh.
