Malgré le retrait de Zillow, les iBuyers sont prometteurs

La décision de Zillow de débrancher Zillow Offers, son activité d’achat et de vente de maisons alimentée par la technologie, a été une surprise au milieu du marché du logement encore chaud et a suscité une question : le modèle commercial est-il défectueux ?

Comme l’ont montré les rapports sur les résultats du troisième trimestre de deux des concurrents de Zillow, il est trop tôt pour annuler le modèle commercial.

Zillow Offers faisait partie d’une nouvelle génération de sociétés de technologies financières immobilières connues sous le nom d’iBuyers. À la base, le modèle commercial est simple : acheter une propriété, la réparer et la vendre, et il existe depuis aussi longtemps qu’il y a des propriétés à vendre.

Aujourd’hui, les iBuyers ont apporté à l’équation les poches profondes des investisseurs institutionnels et des algorithmes de grande puissance, pensant qu’ils peuvent construire une échelle nationale à partir de ce qui a traditionnellement été une entreprise très locale.

Mais lorsque les algorithmes utilisent des données erronées ou ne sont pas affinés correctement, les choses peuvent rapidement mal tourner. Les offres Zillow en sont un exemple. Lorsque Zillow a commencé, son offre principale consistait à répertorier les propriétés. Ces propriétés ont répertorié des maisons à des valeurs dérivées d’algorithmes qui ont ensuite été comparées à des transactions immobilières réelles et vérifiées par des experts immobiliers. Mais ce processus était long et coûteux ; Zillow a décidé de minimiser la vérification des prix pour accélérer le processus.

Les évaluations des maisons de Zillow, connues sous le nom de Zestimates, étaient relativement précises sur certains marchés ou lorsque les propriétés étaient déjà mises en vente. Mais pénétrer de nouveaux marchés ou inscrire une propriété hors marché s’est avéré problématique pour Zillow.

Ces failles dans les algorithmes, ainsi que l’appréciation rapide des prix des maisons associée à des pénuries de travailleurs et de matériaux pour réparer les maisons, se sont avérées trop importantes pour Zillow. En fin de compte, Zillow a décidé que la mise à l’échelle des offres Zillow était trop risquée, trop volatile et offrait un rendement des capitaux propres insuffisant, selon son appel aux résultats du troisième trimestre du 2 novembre.

Force dans l’entreprise

D’autres iBuyers s’en sont mieux tirés. Opendoor et Offerpad, deux des plus grandes sociétés du marché, ont annoncé des bénéfices encourageants le 10 novembre et envisagent un avenir prometteur pour l’entreprise. Globalement, les achats d’iBuyer ont augmenté de 89 % au troisième trimestre.

Opendoor, qui détient plus de 50 % des parts de marché, a augmenté ses achats de 79 % au troisième trimestre, achetant plus de logements que tous les principaux iBuyers réunis. L’entreprise a cité sa capacité à fixer le prix des maisons, en ajustant en permanence sa modélisation et son approche.

Offerpad, désormais le deuxième plus grand iBuyer, a également cité sa capacité à obtenir un écart de moins de 1% entre ses prix estimés agrégés et les prix de vente réels.

Offerpad a également souligné son rapport de marché hebdomadaire automatisé, qui résume les informations en temps réel des marchés individuels qui sont ensuite examinées et utilisées pour affiner l’algorithme de souscription de l’entreprise.

Cette boucle de rétroaction est importante et a permis à Offerpad de diminuer son risque. La société a également déclaré avoir ajusté sa stratégie d’acquisition de logements pour limiter le nombre de logements achetés lorsque certaines fournitures n’étaient pas disponibles. Cet ajustement, a déclaré la société, garantirait que le délai moyen entre l’acquisition et la vente reste inférieur à son objectif de 100 jours.

Cela témoigne de la capacité de l’entreprise à prendre en compte d’autres éléments tels que les contraintes de la chaîne d’approvisionnement dans son modèle commercial. Brian Bair, directeur général et fondateur d’Offerpad, a déclaré que son entreprise était « autant une entreprise de logistique qu’une entreprise de technologie immobilière ».

Par les chiffres

Les résultats des deux sociétés reflètent leur vision optimiste du marché.

• Bloc d’offres a déclaré un chiffre d’affaires de 540,3 millions de dollars au troisième trimestre, en hausse de 190 % par rapport à 186,4 millions de dollars un an plus tôt. La société a également vendu un nombre record de maisons (1673), en hausse de 749 par rapport au trimestre précédent. Son bénéfice brut a augmenté à 53,1 millions de dollars, ou 169 %, contre 19,8 millions de dollars un an plus tôt. Plus de 99% de son inventaire est détenu pendant moins de 180 jours.
• Porte ouverte a également publié des résultats favorables, avec un chiffre d’affaires de 2,3 milliards de dollars pour le troisième trimestre contre 338 millions de dollars un an plus tôt, en hausse de 569 %. La marge brute s’est élevée à 202 millions de dollars contre 35 millions de dollars un an plus tôt, soit une augmentation de 465 %. La société poursuit son expansion, se lançant sur cinq nouveaux marchés au troisième trimestre pour porter son empreinte totale à 44 marchés aux États-Unis.

Services complémentaires

Parce que le retournement de maison est une entreprise à faible marge, la création de services auxiliaires qui augmentent le nombre de transactions par client offre aux entreprises l’opportunité d’augmenter leurs marges.

Zillow prévoit de déprécier jusqu’à 569 millions de dollars et de réduire ses effectifs de 25% alors qu’il met fin à l’activité de Zillow Offers dans les mois à venir, selon un communiqué. Zillow a récemment conclu un accord pour vendre environ 2 000 logements à Pretium Partners, une société d’investissement basée à New York.

Regarder vers l’avant

Comme pour toute entreprise, les entreprises opérant dans ce segment doivent mettre en œuvre des pratiques commerciales saines et comprendre le risque. Quelques considérations clés à garder à l’esprit :

• Connaître le marché : Les iBuyers ont réussi à se concentrer sur les marchés clés, ce qui leur donne la possibilité de comprendre les données sur les marchés spécifiques pour prévoir plus efficacement les prix de vente.
• Attention aux algorithmes : Les entreprises doivent évaluer les règles qui régissent les algorithmes, maintenir un processus de validation continu et toujours tenir compte de l’exactitude et de la diversité des données utilisées pour créer les algorithmes.
• Les ordures ménagères, les ordures ménagères : Les entreprises doivent avoir des politiques concernant les entrées de données et avoir un processus rigoureux pour évaluer la façon dont les données sont utilisées. De plus, les sources de données doivent avoir suffisamment de diversité pour compenser les dynamiques changeantes. Des approches telles que la formation et les tests de modèles humains dans la boucle peuvent compenser certaines lacunes dans les entrées de données. C’est d’autant plus important dans une entreprise à faible marge.
• Testez, affinez, répétez : Des boucles de rétroaction sont nécessaires. Les développeurs d’algorithmes et leurs utilisateurs sont souvent très éloignés les uns des autres, et sans retour des utilisateurs, il est impossible d’affiner un algorithme. Un modèle d’apprentissage automatique continu est nécessaire pour déterminer si les modèles ont ce que l’on appelle la dérive du modèle, ou la réduction de la capacité prédictive du modèle. Le fait que les modèles de Zillow ne compensaient pas les changements dans la chaîne d’approvisionnement a rendu les modèles moins précis dans leurs prédictions.
• Considérez le cycle de vie : Lorsque les algorithmes se cassent ou fonctionnent de manière imprévisible (par exemple, en proposant un prix inférieur à celui payé par l’entreprise), un cadre est nécessaire pour les vérifier aussi souvent que nécessaire.

La vente à emporter

Bien qu’un modèle commercial perturbateur qui dépend de la technologie comporte des risques, lorsque la technologie est utilisée efficacement, elle a le potentiel de se développer et de changer la façon dont les achats et les ventes de maisons sont effectués.

Mike Courtney, responsable national de la pratique pour le conseil en technologie et gestion numérique, a contribué à cet article.