Si les prix baissent, les saisies hypothécaires augmenteront – Liberty Street Economics

Dans notre article précédent, nous avons illustré la récente croissance extraordinairement forte des prix des maisons et exploré certains de ses principaux schémas spatiaux. De telles augmentations de prix rappellent à beaucoup la première décennie des années 2000, lorsque les prix des maisons se sont inversés, contribuant à un effondrement général du marché du logement qui a conduit à une vague de saisies immobilières, à une crise financière et à une récession prolongée. Cet article explore le risque qu’un tel événement puisse se reproduire si les prix des maisons s’inversent maintenant. Nous constatons que bien que la situation semble superficiellement similaire à celle du bord de la dernière crise, il existe des différences importantes qui sont susceptibles d’atténuer les risques émanant du secteur du logement.

La même vieille histoire ?

Notre dernier message a démontré que les augmentations de prix ont été exceptionnellement fortes et sont maintenant à des taux jamais vus depuis juste avant leur pic en 2005 à 16% en glissement annuel. Les prix ont ensuite chuté de 20 % entre la mi-2006 et le début de 2009. En 2012, la maison moyenne avait perdu environ un quart de sa valeur de 2006. Étant donné que les prix avaient monté et baissé si rapidement, les nouveaux montages de prêts hypothécaires au cours de la période précédant le pic, y compris ceux avec des acomptes importants, ont rapidement été placés dans des capitaux propres négatifs, ce qui est un facteur de risque majeur de forclusion, car tant la recherche universitaire que le l’expérience de 2007-11 démontre.

L’évolution du marché du logement est-elle maintenant essentiellement la même? Les prix des puits ont certainement augmenté très rapidement, et les montages de prêts hypothécaires ont également été importants. Le premier, cependant, a dépassé le second ces derniers mois. De plus, la part du propriétaire dans le patrimoine immobilier est de 67% au premier trimestre de 2021, sa valeur la plus élevée depuis 1989. (Il s’agit de la valeur de la propriété moins la dette due, exprimée en pourcentage de la valeur de la propriété.) A noter que lors du précédent boom immobilier (1995-2006), cette mesure n’a pas augmenté, malgré la forte hausse des prix des logements. Les emprunts supplémentaires étaient suffisamment importants pour maintenir la part du propriétaire à peu près constante à environ 61 %.

Bien entendu, il s’agit d’un chiffre global, et la répartition de l’effet de levier est un indicateur plus important des risques sur le marché du logement. Pour l’examiner, nous utilisons la méthode développée dans ce Examen de la politique économique article pour évaluer les risques actuels sur le marché du logement au niveau de la propriété. Nous commençons par fournir une mise à jour du ratio prêt/valeur combinée (CLTV) pour un large échantillon de propriétés hypothéquées aux États-Unis, en utilisant les valeurs de vente ou d’expertise au moment du montage de l’hypothèque et en estimant l’appréciation du prix à l’aide de l’indice CoreLogic des prix des maisons. La CLTV d’une propriété est la valeur de toutes les dettes garanties par la propriété, divisée par la valeur de la propriété, et est donc égale à 100 % moins les capitaux propres du propriétaire en tant que part de la valeur de la propriété. Le graphique suivant montre la distribution mise à jour de CLTV parmi les emprunteurs hypothécaires actuels jusqu’en décembre 2020. Notez que notre ensemble de données est limité aux emprunteurs hypothécaires et exclut donc toutes les propriétés détenues « librement et sans hypothèque » (sans hypothèque).

La répartition actuelle des indicateurs de rendement hypothécaire

Chaque couleur du tableau ci-dessous correspond à un niveau de CLTV : le bleu clair et le gris foncé correspondent aux propriétés qui sont en équité négative – un CLTV supérieur à 100 % – tandis que le gris clair, l’or et le bleu foncé reflètent des niveaux d’endettement décroissants. Comme le montre le graphique, les capitaux propres négatifs sont très rares à l’heure actuelle, alors que plus de 85 % de toutes les propriétés ont un CLTV<80, ce qui signifie qu'elles ont au moins un coussin de capitaux propres de 20 %. Cela semble assez réconfortant : les ménages ont généralement beaucoup d'équité dans leurs propriétés. Cependant, la situation était sensiblement la même en 2005. Nous pouvons approfondir un autre indicateur qui complète la position en fonds propres et montre une différence entre aujourd'hui et 2005 : le score de crédit.

Une petite partie des propriétés ont des ratios prêt/valeur combinés élevés (> 80 %)

Source : calculs des auteurs utilisant les données de CoreLogic et Equifax Credit Risk Insight Servicing McDash.

La cote de crédit est un autre indicateur important de la performance hypothécaire pour les emprunteurs, en fonction de leur position en capitaux propres. Alors que la distribution CLTV en 2020 ressemble assez à celle de 2005, la distribution du pointage de crédit ne l’est certainement pas. Plus des deux tiers de la dette hypothécaire en 2020 étaient détenus par des emprunteurs avec un score FICO supérieur à 740, contre un peu plus de 50 % à la veille de la crise du logement au début des années 2000. Peut-être plus important encore, environ 10 % de la dette actuelle est due par des emprunteurs dont le score actuel est inférieur à 660, contre près de 20 % au début de 2006.

Et si les prix baissaient ?

Afin de bien comprendre le risque de ce stock de dette, nous allons encore plus loin en calculant les transitions attendues de la délinquance selon divers scénarios de prix défavorables. Ces scénarios sont décrits dans le tableau ci-dessous et incluent des prix qui reviennent à leur niveau d’il y a deux ans (HPI-2) et d’il y a quatre ans (HPI-4) dans chaque comté. (Dans les cas où le scénario de stress produit une augmentation des prix, nous définissons le changement de prix à zéro.) Ces scénarios sont assez sévères à la lumière de la forte croissance des prix récente – le comté médian verrait les prix chuter de plus de 27 % sous HPI-4 . Même les 10 pour cent des comtés les moins touchés connaîtraient des baisses à deux chiffres.

Scénarios de prix des maisons stressés

Scénario de prix Scénario de prix
HPI-2 HPI-4
P, 10e centile -16,6% –27,6%
P, 50e centile -11.9 -20,7
P, 90e centile -7.8 -13.1
Déclin de l’état maximum Idaho Idaho, Utah

Source : calculs des auteurs basés sur les données de CoreLogic.

Que pouvons-nous dire sur l’évolution de la performance hypothécaire dans ces scénarios ? Pour commencer, les baisses de prix conduiraient de nombreux emprunteurs à des fonds propres négatifs, les exposant à un risque de défaut. En raison de la forte croissance des prix depuis 2016, nous estimons que l’Idaho, l’Utah, le Nevada et l’Arizona connaîtraient tous des taux d’équité négatifs de plus de 30 % sous HPI-4.

Pourtant, la répartition favorable des cotes de crédit atténuerait les effets de ces baisses de prix sur les défauts de paiement des prêts hypothécaires. Dans les cartes ci-dessous, nous montrons les taux de défaillance hypothécaires attendus dans les deux scénarios. Plus précisément, les cartes montrent les taux de transition sur 24 mois pour les prêts en cours (et non en abstention) en décembre 2020. Pour estimer ces transitions, nous utilisons les taux de défaut de la période 2007-10 pour chaque combinaison de scores CLTV et FICO. , comme décrit dans le graphique 12 de ce document. Nous estimons que 3,9% des soldes hypothécaires dans l’ensemble passeraient à la délinquance d’ici décembre 2022 sous HPI-2 et 5,1% sous HPI-4. Ces chiffres représenteraient une augmentation significative des défauts par rapport à ceux observés ces dernières années, mais ils tomberaient bien en deçà des taux de défaut à deux chiffres observés pendant la crise, lorsque les baisses de prix étaient plus sévères et que la répartition du crédit était bien moins favorable.

Cependant, comme le montrent les cartes, il existe une dispersion géographique importante des taux de défaut attendus. Des taux relativement élevés de transitions de délinquance apparaissent dans certains endroits attendus : l’Arizona, la Floride et le Nevada présentent tous un risque supérieur à la moyenne pour les scénarios HPI-2 et HPI-4. Mais la Californie est désormais exposée à un risque inférieur à la moyenne face à ces chocs, tandis que la Géorgie, l’Idaho, l’Indiana, le Mississippi et l’Utah sont devenus nouvellement vulnérables, compte tenu de la forte croissance récente des prix dans bon nombre de ces États. Pourtant, aucun de ces États ne devrait correspondre aux taux de défaut moyens nationaux observés pendant la crise, sans parler des taux très élevés observés en Arizona, en Californie, en Floride et au Nevada.

Prévisions de délinquance grave sur 24 mois : HPI il y a 2 ans

Prévisions de délinquance grave sur 24 mois : HPI il y a 4 ans

Source : calculs des auteurs utilisant les données de CoreLogic et Equifax Credit Risk Insight Servicing McDash.

Il y a au moins une mise en garde à ce scénario assez bénin : les abstentions hypothécaires. Comme indiqué ci-dessus, nos estimations de défaut excluent les prêts déjà en abstention. Ceux-ci représentent environ 2,7% des prêts en juin 2020. Étant donné que l’abstention généralisée est une nouvelle approche pour éviter le défaut de paiement et la saisie, on sait peu de choses sur la façon dont ces emprunteurs se comporteront à la fin des programmes. Certaines actions pourront probablement reprendre leurs paiements, tandis que d’autres devront peut-être vendre leur maison. Compte tenu de la forte croissance des prix et des stocks de logements à vendre très serrés, ces emprunteurs auront généralement des fonds propres positifs s’ils doivent vendre, ce qui leur permettra de rembourser leurs prêts et d’éviter le défaut de paiement. Néanmoins, la transition hors de ces programmes est un facteur supplémentaire à suivre lors de la surveillance des risques liés au logement.

Andrew Haughwout est vice-président senior du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York,

Belicia Rodriguez est analyste de recherche principale au sein du groupe Communications et sensibilisation de la Banque.

Comment citer ce post :
Andrew F. Haughwout et Belicia Rodriguez, « Si les prix baissent, les saisies hypothécaires augmenteront », Banque de réserve fédérale de New York Économie de la rue de la liberté, 8 septembre 2021, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2021/09/if-prices-fall-mortgage-foreclosures-will-rise/

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