Tenir les emprunteurs au courant en cas de pandémie

Tenir les emprunteurs au courant en cas de pandémie

Les actions du gouvernement fédéral en réponse à la pandémie ont pris de nombreuses formes. Un ensemble de politiques vise à réduire le risque que la pandémie se traduise par un krach immobilier et une vague de saisies immobilières comme celle qui a accompagné la Grande crise financière. Un outil important et novateur utilisé dans le cadre de ces politiques est l’abstention hypothécaire, qui offre aux emprunteurs la possibilité de suspendre ou de réduire les paiements du service de la dette pendant les périodes difficiles, sans marquer le prêt en souffrance sur le rapport de crédit de l’emprunteur. L’adoption généralisée de l’abstention au cours de l’année écoulée a considérablement modifié le système de financement du logement aux États-Unis, de différentes manières pour différents emprunteurs. Cet article est le premier des quatre qui se concentrent sur les effets de l’abstention hypothécaire et les perspectives du marché hypothécaire. Ici, nous utilisons les données du Consumer Credit Panel (CCP) de la Fed de New York pour examiner les effets de ces changements sur les ménages pendant la pandémie.

Contexte : Qui est admissible à l’abstention hypothécaire COVID-19 ?

Initialement, en vertu de la loi CARES, les emprunteurs ayant des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral pouvaient demander jusqu’à douze mois d’abstention, composés de deux périodes de 180 jours, s’ils rencontraient des difficultés financières en raison de COVID-19. Plusieurs agences ont par la suite accordé des prolongations. Plus précisément, les emprunteurs avec des prêts hypothécaires garantis par les entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) Fannie Mae et Freddie Mac peuvent demander jusqu’à deux prolongations supplémentaires de trois mois (pour un maximum de dix-huit mois d’abstention totale) s’ils étaient dans un plan d’abstention actif comme du 28 février 2021, tandis que les emprunteurs avec des hypothèques garanties par le Department of Housing and Urban Development/Federal Housing Administration (HUD/FHA), le US Department of Agriculture (USDA) ou le Department of Veterans Affairs (VA) peuvent s’inscrire à abstention jusqu’au 30 juin 2021 et recevez jusqu’à dix-huit mois d’abstention totale. Dans le même temps, la loi CARES (article 4013) a assoupli le traitement comptable des modifications liées à la pandémie pour les prêts dans les portefeuilles bancaires, et les agences bancaires fédérales ont publié des directives à cet effet début avril 2020.

Comment fonctionne la tolérance ?

L’abstention généralisée est une nouvelle politique, bien que des programmes similaires aient déjà été déployés à plus petite échelle à la suite de catastrophes naturelles. En règle générale, les paiements manqués seront ajoutés à la fin du prêt ; pour un emprunteur dans la première année d’une hypothèque de trente ans, une abstention équivaut ainsi à un prêt sans intérêt de vingt-neuf ans du montant renégocié. Ces abstentions sont des prêts sûrs en partie parce qu’elles sont compatibles avec les incitations : afin de préserver la valeur nette de leur logement, les emprunteurs doivent reprendre leurs paiements lorsqu’ils le peuvent. (Notez que les locataires, sans capitaux propres dans leur propriété, ne sont pas fortement incités à rembourser les paiements de loyer renoncés, ce qui rend l’octroi d’un allégement aux locataires plus difficile qu’aux propriétaires.)

Qui est entré dans l’abstention ?

Comme nous l’avons signalé en novembre, un grand nombre d’abstentions hypothécaires ont commencé à apparaître sur les rapports de crédit en avril 2020, et en mai 2020, 7 % des comptes hypothécaires étaient en abstention. En juin, cependant, les sorties de l’abstention ont commencé à l’emporter sur les entrées, et le nombre de prêts hypothécaires en abstention a commencé à décliner lentement. Le graphique suivant montre qu’en mars 2021, le taux d’abstention global était tombé à 4,2%, accompagné de réductions des entrées et des sorties, suggérant un groupe relativement stable d’emprunteurs en abstention pendant une période relativement longue. En fait, sur les 2,2 millions de prêts hypothécaires encore en abstention en mars 2021, 1,2 million sont entrés en abstention en juin 2020 ou avant. (En mars, les entrées dans l’abstention sont probablement affectées par un allégement de paiement supplémentaire offert au Texas en réponse aux effets de la tempête hivernale là-bas.)


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Ces dynamiques – une forte augmentation en avril et mai, suivie d’un lent déclin au cours de l’été et de l’automne – sont communes à la plupart des types de prêts hypothécaires, mais les emprunteurs FHA étaient considérablement plus susceptibles de recourir à l’abstention hypothécaire au départ et sont restés dans le programme. plus long. En mars 2021, plus de 11 % des emprunteurs de la FHA restaient en abstention, comme indiqué ci-dessous.


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Qu’est-ce qui explique les taux d’abstention plus élevés pour les emprunteurs de la FHA ? Les emprunteurs FHA sont beaucoup plus susceptibles d’être des acheteurs d’une première maison et de vivre dans des zones à faible revenu. Environ 41 % des emprunteurs FHA vivent dans des quartiers où le revenu annuel moyen des ménages est inférieur à 50 000 $, contre 22 % pour les emprunteurs GSE.

Dans ce contexte, il n’est peut-être pas surprenant de constater que les taux d’abstention ont augmenté le plus et ont été les plus persistants dans les codes postaux à revenu moyen inférieur. Comme le montre le graphique suivant, les taux d’abstention dans le quartile le plus pauvre des codes postaux ont approché 10 % en mai et juin 2020 et restent supérieurs à 5,5 % à la fin mars 2021.


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La probabilité d’abstention diminue régulièrement à mesure que la cote de crédit de l’emprunteur (mesurée à la date de création du prêt hypothécaire) augmente, et elle est beaucoup plus élevée pour les prêts en souffrance en mars 2020 ; voir le tableau suivant. En effet, les taux d’abstention restent proches de 40 % pour les emprunteurs qui étaient en retard sur leurs prêts hypothécaires avant la pandémie. Les taux plus élevés d’abstention hypothécaire dans les zones les plus pauvres et parmi les emprunteurs de la FHA sont cohérents avec l’impact inégal que COVID-19 et la récession qui l’accompagne ont eu sur différents segments de la population. L’abstention hypothécaire a été un outil politique important pour atténuer l’impact de ces défis auxquels sont confrontés les ménages les moins favorisés.


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Étant donné que les coûts de logement sont généralement l’une des dépenses les plus importantes des ménages, il n’est pas surprenant que l’abstention hypothécaire offre un soulagement très substantiel des liquidités aux ménages qui l’empruntent. Le tableau ci-dessous fournit des détails sur l’allégement des paiements que les différents participants à l’abstention ont reçu. (Comme nous le montrons dans un article complémentaire, être inscrit à l’abstention n’est pas tout à fait la même chose que recevoir un allégement de trésorerie.) Nous estimons cet allégement en utilisant le paiement moyen qui était dû avant l’inscription à l’abstention pour ceux qui étaient inscrits à l’abstention en tant que de mars 2021. (Ces chiffres sont très stables depuis mars 2020, nous ne montrons donc pas ici les changements dans le temps.)


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Comme le montre le tableau, l’allègement mensuel moyen des flux de trésorerie associé à une abstention de prêt hypothécaire est quelque peu différent selon les différents types de prêt hypothécaire et augmente fortement à mesure que le revenu du quartier augmente. En effet, les paiements cumulés agrégés ignorés par les emprunteurs des 25 pour cent des quartiers les plus pauvres représentent environ 38 pour cent de ceux ignorés dans les quartiers du quartile supérieur.

Tout compte fait, en termes de dollars absolus, l’abstention hypothécaire a le plus profité aux régions aux revenus les plus élevés. Cela est dû à une combinaison d’accession à la propriété élevée et de versements hypothécaires relativement coûteux dans ces régions, ce qui fait plus que compenser l’incidence considérablement plus élevée de l’abstention dans les régions à faible revenu. Pourtant, les taux élevés de recours à l’abstention sur les prêts FHA et dans les codes postaux les plus pauvres montrent clairement que ces programmes ont été une bouée de sauvetage importante pour les ménages les moins favorisés.

Conclusion

Nous constatons que l’abstention hypothécaire a été un outil politique important pour atténuer l’impact de la pandémie et est devenue un phénomène assez courant depuis qu’elle est devenue largement disponible l’année dernière. Après une augmentation rapide initiale à plus de 7 %, la part des prêts hypothécaires en abstention a lentement diminué et s’élevait à un peu plus de 4 % à la fin de mars 2021. L’abstention a été plus courante pour les emprunteurs et les débiteurs hypothécaires FHA des quartiers les plus pauvres, ainsi que ceux qui étaient déjà en souffrance en mars 2020. Dans un article séparé, nous examinons comment l’abstention affecte les emprunteurs et continuons d’examiner la répartition de ces effets.

Andrew F. HaughwoutAndrew F. Haughwout est vice-président senior du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.

Donghoon LeeDonghoon Lee est membre du groupe Recherche et statistiques de la Banque.

Joëlle ScallyJoelle Scally est stratège principale des données au sein du groupe Recherche et statistiques de la Banque.

Wilbert van der KlaauwWilbert van der Klaauw est vice-président senior du groupe Recherche et statistiques de la Banque.

Comment citer ce post :

Andrew F. Haughwout, Donghoon Lee, Joelle Scally et Wilbert van der Klaauw, « Keeping Borrowers Current in a Pandemic », Federal Reserve Bank of New York Économie de la rue de la Liberté, 19 mai 2021, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2021/05/keeping-borrowers-current-in-a-pandemic-.html.

Articles supplémentaires dans cette série

Que se passe-t-il pendant l’abstention hypothécaire?

Les propriétaires de petites entreprises se tournent vers le crédit personnel

Quelle est la prochaine étape pour les emprunteurs renoncés ?

Lecture connexe
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Conférence de presse

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Clause de non-responsabilité

Les opinions exprimées dans cet article sont celles des auteurs et ne reflètent pas nécessairement la position de la Federal Reserve Bank de New York ou du Federal Reserve System. Toute erreur ou omission est de la responsabilité des auteurs.

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