Votre appartement est en panne parce que votre propriétaire est fauché ?

Lee Selzer

Trente et un pour cent des logements aux États-Unis sont des logements locatifs, et le logement locatif est unique car, contrairement à l’accession à la propriété, les locataires dépendent du propriétaire pour les dépenses d’entretien. Du point de vue du propriétaire, l’entretien du bâtiment est un investissement important nécessaire pour maintenir l’actif en bon état. Cependant, comme tout investissement, il n’est possible d’entretenir un immeuble qu’avec des ressources financières suffisantes. Dans un récent rapport du personnel, j’examine la relation entre les contraintes de financement d’un immeuble et son entretien. Je trouve que les bâtiments financièrement contraints, familièrement «cassés», ont tendance à être moins bien entretenus.

Mesurer l’entretien des bâtiments

Pour identifier le mauvais entretien des immeubles, je m’appuie sur le fait que la plupart des villes américaines obligent légalement les propriétaires à fournir à leurs locataires une qualité minimale d’entretien des biens, connue sous le nom de « mandat d’habitabilité ». Pour faire respecter cette norme, les villes créent des codes de logement détaillant les normes d’entretien minimalement acceptables pour un appartement. Si la ville apprend qu’un bâtiment ne respecte pas ces normes, elle délivre le bâtiment d’une violation du code du logement. Pour cette raison, les infractions au code peuvent être considérées comme une indication d’un mauvais entretien des bâtiments. J’exploite des données collectées à la main sur les violations du code du logement dans quarante-cinq villes à travers les États-Unis. De plus, certaines données de villes fournissent une description de chaque violation, ce qui me permet d’analyser séparément les violations nécessitant des réparations. L’examen des violations nécessitant des réparations fournit une assurance supplémentaire que les violations que je mesure reflètent le défaut du propriétaire d’entretenir correctement un bâtiment.

Ces données sont combinées avec des informations sur les ratios prêt hypothécaire / valeur (LTV) des immeubles d’appartements à l’origine. Ces ratios sont fortement corrélés avec le montant des remboursements de la dette d’un immeuble d’appartements par rapport à la valeur de l’actif et sont donc une approximation informative de l’existence de contraintes de financement au niveau de l’immeuble d’appartements.

Corrélation entre les contraintes de financement des bâtiments et la maintenance

A partir de ces données, je réalise deux tests pour comprendre si les contraintes de financement poussent les propriétaires d’immeubles à moins entretenir leurs immeubles. Tout d’abord, je demande si les bâtiments avec des ratios LTV plus élevés à l’origine de l’hypothèque ont tendance à avoir plus de violations de code que des bâtiments très similaires situés dans le même code postal. En fin de compte, je trouve que oui. Plus précisément, je trouve qu’une augmentation d’un écart type du ratio LTV d’un bâtiment à l’émission est associée à une augmentation de 9,7 points de pourcentage des violations par rapport à la moyenne de l’échantillon, ou 0,1 violation de code supplémentaire, pour ce bâtiment. Même en ne regardant que les violations nécessitant des réparations, les bâtiments avec des hypothèques à ratio LTV plus élevé ont également tendance à avoir plus de violations, ce qui rassure que l’analyse capture vraiment un défaut d’entretien du bâtiment.

Bien que ces tests initiaux fournissent des preuves que les bâtiments avec des hypothèques à ratio LTV plus élevé ont plus de violations du code, ces résultats ne sont pas causals. Il existe des différences significatives dans les ratios LTV par code postal à travers la ville de New York, illustrées dans le tableau ci-dessous. En effet, ces différents codes postaux ont des caractéristiques qui font qu’il est plus ou moins probable que les propriétaires de propriétés dans ces codes postaux contractent des hypothèques importantes. Ces caractéristiques peuvent également rendre les propriétaires fonciers plus ou moins susceptibles d’entretenir leurs bâtiments. En raison de ces caractéristiques non observables, j’ai besoin d’une expérience naturelle qui modifie les contraintes de financement des bâtiments sans affecter les autres caractéristiques du bâtiment qui pourraient affecter leurs dépenses d’entretien.

Les ratios LTV hypothécaires diffèrent considérablement d’un code postal à l’autre

Une expérience naturelle se produit

Une telle expérience est disponible dans une modification des lois sur les loyers de la ville de New York à partir de 2011. Environ 1 million d’immeubles à New York sont à loyer stabilisé, ce qui signifie que le propriétaire de l’immeuble ne peut augmenter les loyers qu’à la hauteur autorisée par le Conseil de stabilisation des loyers. Cependant, les propriétaires sont autorisés à augmenter davantage leur loyer lorsqu’ils effectuent des améliorations majeures susceptibles d’augmenter la valeur de l’immeuble. Avant 2011, les propriétaires pouvaient augmenter leurs loyers mensuels d’un quarantième de la valeur des améliorations. Cependant, le New York Rent Act de 2011 a réduit ce montant à un soixantième de la valeur des améliorations, réduisant ainsi les liquidités dont disposent les propriétaires concernés pour effectuer les réparations. Fait intéressant, cette loi ne s’appliquait qu’aux immeubles à loyer stabilisé de plus de trente-cinq unités, ce qui me permet de comparer l’évolution des infractions au code après l’adoption de la loi pour les immeubles au-dessus et en dessous de ce seuil.

En effet, je trouve que les infractions au code ont augmenté pour les immeubles de plus de trente-cinq unités par rapport à ceux de trente-cinq ou moins. Plus précisément, après l’adoption de la loi, l’immeuble moyen à loyer stabilisé de plus de trente-cinq logements a enregistré une augmentation de 3,76 infractions au code par rapport au groupe témoin (immeubles à loyer stabilisé de trente-cinq logements ou moins). J’examine séparément les bâtiments qui avaient des niveaux d’endettement élevés avant l’adoption de la loi, et je constate que l’effet est le plus fort pour les bâtiments avec des niveaux d’endettement élevés. Dans le même temps, il n’y a quasiment pas eu d’effet pour les immeubles très peu endettés. Sur la base de ces conclusions, il semble que la loi sur les loyers ait entraîné une augmentation des infractions au code du logement, qui a été entraînée par la réduction des ressources financières des propriétaires d’immeubles après l’adoption de la loi.

Implications clés

En résumé, les résultats de cet article montrent que les immeubles d’appartements financièrement limités ont tendance à être moins bien entretenus. Cette analyse met en évidence que lorsque les propriétaires d’immeubles n’ont pas un accès suffisant au financement, il peut y avoir des conséquences négatives pour les locataires. Ces conséquences peuvent être particulièrement graves car il n’est souvent pas idéal pour un locataire de déménager dans un nouveau logement, car cela peut signifier changer de district scolaire et perdre l’accès aux commodités du quartier et aux liens avec les réseaux sociaux. Il est donc probable que les locataires supportent une grande partie des coûts liés aux contraintes de financement des bâtiments sous la forme d’un mauvais entretien des bâtiments.

Lee Seltzer est économiste de recherche financière dans les études sur les risques climatiques au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.

Comment citer cet article :
Lee Seltzer, « Votre appartement est-il en panne parce que votre propriétaire est fauché ? », Banque de réserve fédérale de New York Économie de Liberty Street10 mars 2023, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2023/03/is-your-apartment-breaking-because-your-landlord-is-broke/.