Bidonvilles, étalement urbain et gratte-ciel

Ces trois mots sont probablement les plus utilisés dans les discussions populaires et politiques sur le développement des villes. La misère des bidonvilles, la non-durabilité de l’étalement et la stérilité des gratte-ciel sont le talon d’Achille proverbial des dirigeants communautaires et des urbanistes. Ils appellent à des quartiers habitables avec un mélange dynamique de maisons, de magasins, de bureaux et d’équipements locaux.

Dans un rapport récent, « Des crêpes aux pyramides : une forme de ville pour promouvoir une croissance durable », nous examinons comment les villes du monde se sont développées au cours du dernier quart de siècle et expliquons pourquoi certaines sont coincées dans des bidonvilles, tandis que d’autres se sont développées et certaines ont construit des bâtiments impressionnants. horizons. Nos a priori ont été façonnés par nos expériences de vie dans les villes, et nous avons entrepris d’examiner si les régularités empiriques étaient cohérentes avec ces a priori.

3 a priori, 1 question

L’un de nous se souvient d’avoir roulé sur les rails de banlieue bondés de Mumbai au début des années 90, passant devant les grands bidonvilles de Dharavi où les gens vivaient côte à côte avec peu d’accès aux robinets et aux toilettes à la maison. Alors que l’économie indienne s’ouvrait à de nouveaux investissements, les autorités responsables de Mumbai ont mis du temps à mettre en place les infrastructures et à rationaliser les réglementations facilitant la vie et la création d’entreprises pour les nouveaux arrivants. Certes, la ligne d’horizon de Mumbai a culminé au cours des trois dernières décennies, le réaménagement représentant un quart de tous les développements immobiliers au cours des 10 dernières années. Le réaménagement de la ville a répondu à la demande économique. Cependant, il reste un long chemin à parcourir pour faire en sorte que les bidonvilles de Dharavi se transforment en quartiers habitables.

À peu près à la même époque, un autre d’entre nous grandissait à Anyang, à 15 kilomètres de Séoul, et se souvient d’avoir attrapé des grenouilles dans les rizières avec ses amis. Il se souvient qu’« aller à Séoul était une grosse affaire, un événement annuel ». Cependant, très vite, Séoul s’est étendue à Anyang pour accueillir son économie et sa population croissantes, se développant vers l’extérieur et vers le haut. Les rizières ont cédé la place aux gratte-ciel, suivant le rythme de la croissance économique rapide de la Corée (voir Figure 1).

Figure 1. Construire vers l’extérieur et vers le haut à Anyang, en Corée du Sud

Le troisième d’entre nous a grandi dans une maison individuelle d’un village-dortoir d’environ 1 000 personnes autour de la ville de Caen, l’une des régions les plus pluvieuses de France. Elle a déménagé à Paris alors qu’elle était jeune adulte, une ville dans laquelle elle avait toujours rêvé de vivre. Ses rêves se sont brisés lorsqu’elle a réalisé qu’en tant qu’étudiante, elle ne pouvait pas se permettre l’appartement cosy sous les toits du quartier de la rive gauche. Elle a fini par vivre dans la banlieue de la « Ceinture rouge » de Paris avec ses stades Lénine et ses hautes tours et sa pauvreté concentrée qui partage certains des terrains les plus chers d’Europe avec des maisons unifamiliales coûteuses. Cependant, le système de métro lui a permis de profiter de la densité humaine et des commodités de Paris.

Nos expériences de vie dans les villes ont mis en évidence que la façon dont une ville s’est développée reflétait des processus plus larges de développement économique. Si un pays était pauvre et son économie stagnante, les villes étaient surpeuplées et sordides. Au fur et à mesure que l’économie d’un pays se développait, les villes devenaient le foyer de plus de personnes et d’entreprises qui exigeaient de meilleurs logements, bureaux, infrastructures et espaces ouverts. Les villes ont répondu à l’évolution de la demande en réaménageant leurs structures existantes, en s’étendant à la périphérie et en construisant plus haut. Cependant, les réglementations pourraient entraver l’offre de structures et pousser les personnes les plus pauvres vers des endroits plus éloignés. Mais des systèmes de transport décents pourraient les garder connectés aux opportunités. Une économie croissante en interaction avec les réglementations urbaines et les systèmes de transport a façonné la croissance d’une ville. La question est : notre expérience a-t-elle été partagée entre les villes ?

L’espace au sol, le produit final de l’urbanisation

Pour répondre à cette question, nous avons effectué un exercice empirique pour examiner comment la surface au sol a évolué dans les villes et quels facteurs contribuent à la croissance de la surface au sol. Nous nous sommes concentrés sur l’espace au sol disponible dans la ville plutôt que sur sa superficie, car l’espace au sol fait la différence entre une ville habitable ou surpeuplée. Comme le dit l’urbaniste Alain Bertaud, le produit final de l’urbanisation est l’espace au sol.

Nous avons répondu à cette question en deux parties. Dans un premier temps, nous avons estimé l’évolution de la surface bâtie d’une ville au cours des 25 dernières années, de 1990 à 2015. Deuxièmement, nous avons identifié à quoi ressemblent les hauteurs des bâtiments urbains à travers le monde. Pour mieux comprendre la croissance des zones bâties, nous examinons les données de 9 500 villes de la base de données mondiale des centres urbains des établissements humains. Des détails sur la mesure sont fournis dans le rapport et dans notre document de travail.

Nous constatons que la surface habitable dépend de la croissance de la ville selon trois marges :

  • Propagation horizontale — s’étendant au-delà de la zone précédemment bâtie de la ville.
  • Aménagement intercalaire — combler les écarts entre les structures existantes.
  • Superposition verticale — rehausser l’horizon de la zone bâtie existante.

Au fur et à mesure que les villes augmentent en productivité et en population, elles ajoutent de l’espace au sol en s’étendant vers l’extérieur, vers l’intérieur, vers le haut ou, plus généralement, le long des trois marges à des degrés divers. Nous utilisons les termes Crêpes et pyramides comme raccourci pour deux tendances largement différentes dans la manifestation physique de la croissance urbaine :

  • Les villes à faible productivité et niveaux de revenus et aux environnements politiques dysfonctionnels croissent généralement comme des crêpes-plat et s’étalant lentement. La faible demande économique de terrains et d’espaces au sol maintient les prix des terrains bas et les structures proches du sol, en particulier à la périphérie urbaine. Compte tenu de la lenteur de l’expansion, la croissance de la densité de population est souvent compensée par la surpopulation, nettement visible dans les bidonvilles des villes des pays en développement.
  • Les villes avec une productivité plus élevée et des politiques réactives peuvent évoluer de pancakes en pyramides—leur expansion horizontale persiste, mais elle s’accompagne d’un développement intercalaire et d’une stratification verticale. Une demande croissante de surface au sol dans les villes économiquement productives et une augmentation de l’investissement et de la consommation de logements conduisent les promoteurs à remplir les terrains vacants ou sous-utilisés à la périphérie de la ville avec de nouvelles structures. La même demande d’espace au sol entraîne une expansion non seulement horizontale dans deux dimensions, mais aussi dans la troisième, la verticale. Les structures sont construites plus hautes, en moyenne, et dans le noyau urbain, elles sont construites beaucoup plus hautes, formant des horizons à pics aigus.

L’inévitabilité de l’étalement, mais avec une doublure argentée

Nous constatons que la croissance horizontale est inévitable pour la plupart des villes des pays en développement. Dans les pays à faible revenu et à revenu intermédiaire de la tranche inférieure, 90 % de l’expansion des zones bâties urbaines se produit sous forme de croissance horizontale (figure 2). Mais il y a un côté positif : dans les villes des pays à revenu élevé et intermédiaire de la tranche supérieure, une part plus importante de la nouvelle zone bâtie est fournie par le développement intercalaire. Une ville dans un pays à revenu élevé qui augmente sa surface bâtie de 100 m2 ajoutera environ 35 m2 grâce au développement intercalaire et 65 m2 par étalement horizontal. Mais une ville similaire dans un pays à faible revenu ajoutera 90 m2 par propagation horizontale et seulement 10 m2 du remplissage.

Figure 2. La croissance horizontale est inévitable pour la plupart des villes des pays en développement

Figure 2. La croissance horizontale est inévitable pour la plupart des villes des pays en développement

La source: Des crêpes aux pyramides : une forme de ville pour promouvoir une croissance durable

Nous constatons également que la productivité économique et l’augmentation des revenus sont indispensables pour la stratification verticale, car la construction à haute intensité capitalistique. Une ville dont la population augmente, mais pas la productivité et les revenus, ne générera pas une demande économique suffisante pour de nouvelles surfaces au sol pour que son expansion spatiale suive le rythme de la croissance démographique. Par exemple, si la population augmente de 10 % mais que les revenus restent constants, la superficie totale de la ville augmente de 6 %. Cette augmentation de 6 pour cent est trop faible pour permettre à une population nouvellement ajoutée la même quantité de surface au sol par personne qu’auparavant : l’espace résidentiel et de travail de chaque habitant se rétrécira, rendant finalement la ville moins vivable. Nos estimations indiquent :

  • L’élasticité de la surface de plancher totale à la population est de 0,60. Si la population d’une ville augmente de 10 % (à revenu constant), sa superficie totale augmente de 6 % en raison de l’augmentation de la surface bâtie (3,5 %) et de la stratification verticale (2,5 %) (Figure 3).
  • Élasticité de la surface de plancher totale au revenu : 0,29. Si le revenu de la ville augmente de 10 % (à population constante), sa superficie totale augmente de 2,9 % grâce à une combinaison d’expansion de la zone bâtie (1 %) et de stratification verticale (1,9 %).

Figure 3. La croissance horizontale est inévitable pour la plupart des villes des pays en développement

Figure 3. La croissance horizontale est inévitable pour la plupart des villes des pays en développement

La source: Des crêpes aux pyramides : une forme de ville pour promouvoir une croissance durable

L’augmentation des revenus et la productivité économique sont ensemble nécessaires pour une augmentation de la surface au sol par personne à travers la stratification verticale et la croissance pyramidale. Notre recherche montre que la croissance des villes et la disponibilité de l’espace au sol reflètent les forces du marché qui soutiennent la productivité et la croissance économique. La conclusion fait écho au Rapport sur le développement dans le monde 2009 de la Banque mondiale sur la géographie économique : « De nombreux décideurs perçoivent les villes comme des constructions de l’État, à gérer et à manipuler pour servir un objectif social. En réalité, les villes et les villages, tout comme les entreprises et les fermes, sont des créatures du marché ».

Les bidonvilles, l’étalement urbain et les gratte-ciel reflètent les conditions du marché, mais sont généralement faussés par une mauvaise réglementation et des infrastructures inadéquates. Le déplacement des bidonvilles vers des villes habitables est essentiel pour les pays en développement, mais il est peu probable que cela se produise sans transformations structurelles et croissance économique.

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