Le marché immobilier américain a connu quelques années tumultueuses. Après être tombé à des niveaux historiquement bas pendant la pandémie, le taux hypothécaire moyen sur 30 ans a rapidement augmenté en 2022 et 2023 et se situe désormais près de son plus haut niveau en deux décennies, à 7,2 %. Pour ceux qui bénéficiaient d’un faible taux hypothécaire avant 2022, cette forte augmentation a considérablement augmenté le coût du déménagement, car contracter un prêt hypothécaire aux taux actuels pourrait potentiellement augmenter leur paiement mensuel de logement de plusieurs centaines ou milliers de dollars, même si le montant ils ont emprunté sont restés inchangés. Comme le montrent Ferreira et al. (2011), cet effet de verrouillage est susceptible de réduire la mobilité géographique et le roulement du marché immobilier et a retenu l'attention des dirigeants de la Réserve fédérale. Dans cet article, nous utilisons des questions spéciales des enquêtes sur le logement SCE 2023 et 2024 de la Federal Reserve Bank de New York pour estimer dans quelle mesure le blocage des taux hypothécaires supprime les projets de déménagement des ménages américains.
Les propriétaires américains prévoient de rester Put
Si l’on considère l’impact du blocage des taux hypothécaires sur la mobilité, il convient également de noter que les taux mobiles sont actuellement assez bas aux États-Unis. Bien que le déclin de la mobilité se soit légèrement intensifié ces dernières années, Koşar et al. (2022) montrent qu’il ne s’agit pas seulement d’un phénomène pandémique. Par exemple, les taux de déménagement sont en baisse constante depuis des décennies et étaient déjà inférieurs à 10 % en 2019, alors qu’ils étaient proches de 20 % au milieu des années 1980. Frost (2023) montre que changer de résidence est encore plus rare pour les propriétaires, dont les taux de déménagement sont limités entre 5 % et 10 % chaque année depuis 2006. Avec des taux de base mobiles aussi bas, il n'est pas clair si nous devons nous attendre à un blocage des taux hypothécaires. réduire considérablement la mobilité géographique.
Pour évaluer l'impact du blocage des taux hypothécaires sur les projets de déménagement des propriétaires, nous avons d'abord demandé aux répondants qui possèdent actuellement une maison quel est le pourcentage de chances qu'ils déménagent au cours des trois prochaines années. Comme le montrent les histogrammes ci-dessous, les projets de déménagement des ménages américains reflètent généralement le déclin de la mobilité observé au cours des dernières décennies. Dans l'ensemble de la répartition des taux hypothécaires actuels déclarés par les propriétaires, près de la moitié des répondants évaluent leur probabilité de déménager au cours des trois prochaines années à moins de 10 pour cent, et près des trois quarts des répondants estiment leurs chances à moins de 25 pour cent. .
Ces tendances sont globalement cohérentes entre les propriétaires avec et sans prêt hypothécaire, puisque tous les groupes signalent une probabilité moyenne de déménager au cours des trois prochaines années entre 16 % et 19 %. Bien que ces comparaisons ne prennent pas en compte les différences d’autres caractéristiques entre les groupes, elles suggèrent que peu de propriétaires américains envisagent de déménager au cours des trois prochaines années et sont comparables aux taux réels de mobilité annuelle que nous avons rapportés ci-dessus.
Répartition de la probabilité auto-évaluée de déménager au cours des trois prochaines années selon le taux hypothécaire actuel
Remarque : Les chiffres n’incluent pas les locataires.
Estimation de l'effet de verrouillage
Pour comprendre dans quelle mesure l'effet de blocage supprime les projets de déménagement des ménages, nous avons présenté aux propriétaires d'un prêt hypothécaire un scénario hypothétique dans lequel ils se voient offrir la possibilité de conserver leur taux hypothécaire actuel s'ils devaient déménager et acheter une autre maison. Nous leur avons ensuite demandé s'ils pourraient déménager dans les trois prochaines années selon ce scénario.
Comme le montre le graphique ci-dessous, la possibilité de conserver son taux d'intérêt actuel a un effet significatif sur les projets de déménagement des répondants, puisque les titulaires d'un prêt hypothécaire révisent leur probabilité d'augmenter de 7,4 points de pourcentage en moyenne. Cet effet est particulièrement important pour ceux dont les taux hypothécaires sont relativement bas, car les individus dont les taux sont inférieurs à 3 pour cent révisent leur probabilité moyenne de passer de 17,2 pour cent à 27,7 pour cent, et ceux dont les taux se situent entre 3 pour cent et 4 pour cent signalent une augmentation de 18,6 pour cent. à 26 pour cent. Ces différences sont toutes deux statistiquement significatives et représentent respectivement des augmentations de 61 pour cent et 39,8 pour cent.
Comme on pouvait s'y attendre, ces révisions diminuent de façon monotone avec le taux hypothécaire actuel du répondant, et ceux dont les taux hypothécaires sont déjà supérieurs à 4 % ne voient pas d'augmentation statistiquement significative. Cela dit, il est important de noter que ce résultat est largement dû à environ un quart des propriétaires. En fait, près de la moitié des personnes interrogées ne révisent pas du tout leur probabilité de déplacement, et environ 73,4 % révisent leur probabilité de 10 points de pourcentage ou moins. Nous interprétons cela comme signifiant que les taux hypothécaires ne constituent pas un facteur primordial dans les projets de déménagement de la plupart des personnes interrogées pour les trois prochaines années, mais constituent une contrainte importante pour une part relativement faible mais significative de propriétaires.
Probabilité moyenne de déménager au cours des trois prochaines années, selon le taux hypothécaire actuel
Une manière peut-être plus intuitive d'interpréter nos résultats consiste à prendre en compte l'écart de taux hypothécaire perçu par un répondant, que nous définissons comme la différence entre sa perception du taux qu'il recevrait sur un nouveau prêt hypothécaire aujourd'hui et son taux hypothécaire actuel. Le graphique ci-dessous montre que la répartition des écarts de taux perçus est largement positive, car les personnes interrogées s'attendent généralement à devoir contracter un prêt hypothécaire plus élevé que celui dont elles disposent actuellement s'elles devaient déménager. Environ 9 pour cent font état d’écarts de taux perçus comme négatifs, ce qui indique qu’ils pensent pouvoir obtenir un meilleur taux que celui qu’ils ont actuellement. Cela pourrait indiquer que leur situation personnelle a changé depuis qu’ils ont obtenu leur prêt hypothécaire. Par exemple, certaines de ces personnes peuvent avoir récemment constaté une augmentation de leur cote de crédit.
Répartition des écarts de taux hypothécaires perçus par les emprunteurs hypothécaires
Remarque : L'écart de taux hypothécaire perçu par un répondant est défini comme la différence entre sa perception du taux qu'il recevrait aujourd'hui sur un nouveau prêt hypothécaire et son taux hypothécaire actuel.
Pour exprimer nos résultats en termes d'écarts de taux perçus par les répondants, considérons qu'au départ, ils rapportent une probabilité moyenne de déménager au cours des trois prochaines années de 17,5 pour cent et un écart de taux hypothécaire moyen perçu de 2,1 points de pourcentage. Dans notre scénario hypothétique, nous fixons leur écart perçu à zéro point de pourcentage et voyons leur probabilité moyenne de déménager augmenter à 24,9 %. Si l'on considère ces effets de manière linéaire, cela implique qu'une diminution d'un point de pourcentage de l'écart de taux hypothécaire perçu par un individu est en moyenne associée à une augmentation d'environ 3,5 points de pourcentage de sa probabilité auto-évaluée de déménager au cours des trois prochaines années.
La réduction des taux hypothécaires augmentera-t-elle la mobilité ?
Les prévisionnistes privés prévoient que le taux des fonds fédéraux diminuera à un moment donné dans le futur, et que les taux hypothécaires devraient généralement suivre le mouvement. Nos résultats suggèrent que ces réductions entraîneraient une certaine augmentation des délocalisations. Cela dit, la plupart des propriétaires interrogés dans notre enquête ne semblent pas fonder leurs projets de déménagement sur les taux hypothécaires. Pour ceux qui le sont, l’effet des baisses de taux sur leur mobilité dépendra en fin de compte de leurs convictions quant au tarif auquel ils auraient droit pour un nouveau logement. En effet, comprendre comment les ménages perçoivent le marché du logement constituera un domaine de recherche passionnant à l’avenir, et important pour comprendre dans quelle mesure l’effet de verrouillage réduit la mobilité.
Données graphiques 
Felix Aidala est analyste de recherche au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.
Andrew F. Haughwout est directeur de la recherche sur les ménages et les politiques publiques au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.
Ben Hyman est économiste de recherche en études urbaines et régionales au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.
Jason Somerville est économiste de recherche en études sur le comportement des consommateurs au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.
Wilbert van der Klaauw est conseiller en recherche économique pour la recherche sur les ménages et les politiques publiques au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.
Comment citer cet article :
Felix Aidala, Andrew Haughwout, Ben Hyman, Jason Somerville et Wilbert van der Klaauw, « Mortgage Rate Lock-In and Homeowners' Moving Plans », Banque de réserve fédérale de New York Économie de Liberty Street6 mai 2024, https://libertystreetnomics.newyorkfed.org/2024/05/mortgage-rate-lock-in-and-homeowners-moving-plans/.
Clause de non-responsabilité
Les opinions exprimées dans cet article sont celles des auteurs et ne reflètent pas nécessairement la position de la Federal Reserve Bank de New York ou du Federal Reserve System. Toute erreur ou omission relève de la responsabilité du ou des auteurs.
