C-PACE: la poussée du gouvernement vers des bâtiments plus verts pourrait alimenter la demande de financement

Les prêts C-PACE n’ont pas d’incidence sur les droits de forclusion des prêteurs hypothécaires; les évaluations ne peuvent pas être accélérées; et les paiements d’évaluation peuvent être mis en séquestre, comme les paiements d’impôts fonciers.

Les entreprises immobilières qui cherchent à aller de l’avant avec leurs plans stratégiques pendant la récession tout en préservant les capitaux propres peuvent simplement avoir un autre outil dans leur ceinture d’outils: les programmes d’énergie propre évalués par les propriétés commerciales, ou C-PACE. C-PACE, une option de financement public-privé, permet aux propriétaires d’immeubles commerciaux d’obtenir un financement à faible coût et à long terme pour les dépenses en capital qui ont un impact sur la performance énergétique et hydrique des immeubles commerciaux et multifamiliaux. Étant donné que le financement se présente sous la forme d’une évaluation de la propriété généralement ajoutée à la facture de taxe foncière, la dette est liée à la propriété et non au propriétaire. Cette structure survit aux changements de propriété, ce qui peut être bénéfique pour les investisseurs.

Les prêteurs hypothécaires peuvent trouver les structures de financement C-PACE préférables aux options traditionnelles pour diverses raisons. Les prêts C-PACE n’ont pas d’incidence sur les droits de forclusion des prêteurs hypothécaires; les évaluations ne peuvent pas être accélérées; et les paiements de cotisation peuvent être mis en séquestre, comme les paiements de taxes foncières. De plus, les améliorations qualifiées liées au financement ont probablement un impact positif sur le respect du ratio de couverture du service de la dette par le propriétaire pour le prêteur hypothécaire. Les prêteurs n’ont généralement aucun problème avec ce type de financement.

La pression du public se fait sentir pour que les entreprises à tous les niveaux adhèrent aux normes environnementales, sociales et de gouvernance connues sous le nom d’ESG, et le secteur de l’immobilier commercial ne fait pas exception.

Les grands gestionnaires de placements immobiliers en prennent note. Nuveen, l’un des principaux gestionnaires d’investissements mondiaux, a récemment accepté d’acquérir Greenworks Lending, un leader national du financement C-PACE. Selon un communiqué de presse de Nuveen, l’acquisition donne au gestionnaire d’investissement mondial «un pied sur le marché des prêts d’énergie propre et d’efficacité énergétique et permettra à ses clients d’accéder à un investissement innovant et attractif dans les énergies propres».

L’une des plus grandes considérations environnementales pour les investisseurs immobiliers est de réduire leur empreinte carbone en atteignant la neutralité carbone nette. En rejoignant récemment l’Accord de Paris, les États-Unis doublent leur engagement à se concentrer sur la décarbonation des bâtiments, reflétant les efforts similaires déployés par les Nations Unies dans leurs objectifs de développement durable. Les initiatives ESG incitent les investisseurs immobiliers à explorer toutes les incitations, crédits et options de financement disponibles pour atteindre leurs objectifs de durabilité.

C-PACE est une option attrayante pour renforcer les rénovations importantes des bâtiments lorsque la souscription traditionnelle de l’investissement n’est pas appropriée, compte tenu de la pile de capital existante. Les périodes de récupération du C-PACE s’étendent sur 20 à 30 ans, bien plus longtemps que les durées de sept à 10 ans du financement traditionnel; cette flexibilité peut enfin aider ces projets à franchir la ligne d’arrivée.

Et sur une dizaine de marchés, le financement C-PACE peut permettre aux immeubles commerciaux qui ont déjà investi dans des rénovations liées à l’énergie un moyen de reconstituer leurs réserves grâce à une disposition de «rétroactivité». Cette fonctionnalité peut augmenter les autres outils de financement disponibles pour les propriétaires fonciers qui naviguent toujours sur les impacts de la pandémie COVID-19.

À emporter sur le marché intermédiaire

Les propriétaires de biens immobiliers commerciaux subissent une pression accrue pour respecter les normes de conformité changeantes dans le cadre du programme environnemental émergent de la nouvelle administration de Washington. C-PACE est l’un des nombreux programmes mis au point pour contribuer aux priorités environnementales. Le financement, les incitatifs à l’achat d’énergie renouvelable et divers crédits d’impôt peuvent être utilisés pour compenser les coûts actuels du projet et les coûts d’assurance futurs, tout en réduisant la consommation d’énergie.

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