Comment une fiducie foncière communautaire de la Nouvelle-Orléans fournit des logements abordables en permanence et soutient les entrepreneurs noirs

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La « Renaissance de 1800 Saint-Bernard » a eu lieu l’année dernière par une froide journée de décembre selon les normes de la Nouvelle-Orléans. Les participants portaient des masques de protection et se distanciaient socialement, un exploit difficile avec au moins 100 personnes présentes. Ce jour-là a représenté plus qu’une première pour les résidents du septième quartier de la Nouvelle-Orléans ; il promettait la renaissance d’un point d’ancrage communautaire dans le quartier à majorité noire qui avait été décimé par l’ouragan Katrina plus de 15 ans auparavant.

Au centre de cette renaissance se trouvait la Vaucresson Sausage Company : une petite entreprise de l’avenue Saint-Bernard fondée par une famille noire à la Nouvelle-Orléans il y a 120 ans. Vaucresson Sausage était un point d’ancrage communautaire de longue date dans le septième quartier, mais les inondations causées par les défaillances des digues à la suite de l’ouragan Katrina ont transformé le bâtiment d’un espace commercial animé en une propriété abandonnée et délabrée. Au cours des 15 dernières années, Vance Vaucresson, le propriétaire de troisième génération de l’entreprise, avait eu du mal à trouver des financements et des partenaires prêts à aider au réaménagement du bâtiment, un défi auquel de nombreux propriétaires d’entreprise noirs sont confrontés dans tout le pays. Au fur et à mesure que les années se sont multipliées, le septième quartier a perdu davantage de ses entreprises appartenant à des Noirs et a commencé à subir le déplacement de résidents de longue date.

C’est avec ces défis que la mission du Crescent City Community Land Trust (CCCLT) recoupe les objectifs commerciaux de Vance Vaucresson et de la communauté de Seventh Ward. Nous avons vu le réaménagement de l’usine de saucisses non seulement comme un réaménagement de brique et de mortier, mais comme une voie pour restaurer les entreprises noires, stimuler le développement économique, revigorer la culture et fournir des logements abordables en permanence.

Pas votre fiducie foncière communautaire typique

Le CCCLT se concentre sur des projets qui favorisent l’équité raciale, une gérance communautaire proactive et des espaces commerciaux et locatifs abordables en permanence. Nous avons été fondés en 2011 en réponse directe à la crise du logement de la ville : Katrina et les défaillances des digues ont endommagé ou détruit presque du jour au lendemain 70 % du parc de logements de la ville. Plus de cinq ans plus tard, il y a eu peu d’amélioration, avec des prix des logements qui montent en flèche et de plus en plus de familles, en particulier de familles noires, devenant accablées par les coûts.

Les Noirs ont développé le modèle de fiducie foncière communautaire (CLT) il y a plus de 50 ans comme un moyen de préserver et d’étendre les propriétés foncières grâce à la propriété collective. Aujourd’hui, il existe au moins 277 CLT aux États-Unis. Voici comment fonctionnent les CLT pour les maisons unifamiliales :

  • Le CLT possède et développe le terrain et la fiducie est composée de membres de la communauté.
  • Un acheteur de CLT achète la structure et loue le terrain (au CCCLT, le bail est normalement de 99 ans).
  • Parce que le prix de vente est basé sur la structure et non sur la propriété, il est beaucoup plus abordable que les maisons au prix du marché dans la même zone.
  • Cela permet à la famille de constituer une valeur nette dans la structure (c’est-à-dire la richesse générationnelle) et à la communauté de préserver l’abordabilité, car lorsque la maison est revendue, cela se fait selon une formule qui répartit l’augmentation anticipée de la valeur de la propriété entre le propriétaire et la communauté. représenté par la fiducie foncière.

Contrairement au CLT typique, le CCCLT reconnaît le besoin non seulement d’une propriété plus abordable, mais aussi d’appartements subventionnés, d’espaces commerciaux de type incubateur, d’intendance communautaire et de défense du logement. Par exemple, notre premier grand projet a été le co-développement du bâtiment historique Pythian au centre-ville de la Nouvelle-Orléans, qui avait été la Mecque des entreprises, des divertissements et de la culture appartenant à des Noirs au début du 20e siècle. Nous avons travaillé avec des co-promoteurs pour revitaliser l’immeuble, qui était tombé en ruine, en 69 appartements, dont 25 appartements à prix abordable pour la main-d’œuvre. Contrairement à de nombreux projets d’appartements abordables qui utilisent des crédits d’impôt et reviennent au taux du marché une fois leur délai de conformité écoulé, ces 25 appartements sont abordables en permanence.

Alors que la majorité des CLT se concentrent sur les logements unifamiliaux, nos développements commerciaux équitables offrent aux entrepreneurs en démarrage des baux abordables, permettant à la communauté d’aider à préserver les petites entreprises familiales comme Vaucresson. Un récent rapport de Brookings a détaillé la large promesse des modèles de propriété commerciale communautaire, citant leur capacité à soutenir la croissance des entreprises locales et à répartir la richesse entre les générations.

Rendu architectural de ce à quoi ressemblera le 1800 Saint-Bernard (alias le bâtiment de la Saucisse de Vaucresson) une fois terminé en décembre 2021.
Rendu architectural de ce à quoi ressemblera le 1800 Saint-Bernard (alias le bâtiment de la Saucisse de Vaucresson) une fois terminé en décembre 2021.

L’importance de l’intendance

Malgré tous les avantages potentiels, le réaménagement et la copropriété des bâtiments de brique et de mortier sont inadéquats sans une gérance communautaire proactive : des efforts intentionnels pour donner aux résidents des informations et des outils pour accroître la richesse intergénérationnelle grâce à des revenus plus élevés, une appréciation des actifs et un esprit d’entreprise.

Nous avons récemment achevé la première communauté de maisons unifamiliales en CLT de la région dans le quartier Lower Ninth (L9), où 90% de nos acheteurs sont noirs, beaucoup sont originaires du quartier d’avant l’ouragan Katrina et beaucoup sont des acheteurs pour la première fois. L’intendance communautaire avec nos futurs acheteurs de L9 a commencé bien avant la vente de ces maisons en CLT. En collaboration avec nos partenaires, Home by Hand, Neighbourhood Development Foundation, Capital One, HOPE Credit Union et HomeBank, nous avons formé des acheteurs potentiels de maison sur le modèle d’abordabilité CLT, fourni un atelier d’achat de maison de 12 heures et des conseils directs pour améliorer les problèmes de crédit. La recherche indique que ce soutien et cette formation de tiers peuvent aider les résidents à résister aux chocs économiques et à conserver leur propriété.

L’intendance est également au cœur du projet 1800 Saint-Bernard. Vaucresson Sausage était une petite entreprise solide avant l’ouragan Katrina, mais lorsque la famille a tenté d’accéder à des capitaux et à de l’aide pour réaménager sa propriété à la suite de la dévastation, elle a été exclue avec de nombreuses autres entreprises noires dans le monde post-Katrina. Les Vaucresson n’ont pas besoin de l’aide de la CCCLT pour gérer leur entreprise de fabrication de saucisses, mais ce que nous apportons, c’est du capital de pré-développement; les relations avec les bailleurs de fonds, les financiers et la communauté immobilière locale ; connaissance du développement immobilier; et aider à développer leur marque, dans le but ultime de faire croître la richesse intergénérationnelle. Désormais, Vance Vaucresson a les mêmes connaissances, et comme son partenaire, CCCLT sera là sur le long terme. Grâce à ce partenariat, 1800 St. Bernard ouvrira ses portes début 2022, avec le Vaucresson Café Creole et deux appartements abordables en permanence.

Une joyeuse Cambray Hall se tient à la porte de sa nouvelle maison unifamiliale Crescent City Community Land Trust située dans le Lower 9th Ward de la Nouvelle-Orléans en juillet 2020.
Une joyeuse Cambray Hall se tient à la porte de sa nouvelle maison unifamiliale Crescent City Community Land Trust située dans le Lower 9th Ward de la Nouvelle-Orléans en juillet 2020.

La fiducie foncière communautaire 2.0

Cette idée du « CLT 2.0 », qui met l’accent sur les locataires et les espaces commerciaux, et pas seulement sur les maisons unifamiliales, gagne en popularité dans tout le pays. Les communautés noires et autres groupes marginalisés font évoluer les CLT et se développent propriété communautaire dans l’immobilier pour lutter contre le racisme structurel et créer des opportunités de création de richesse. Le CCCLT est fier de faire partie du nouveau mouvement.

Vous ne pouvez pas passer un bon moment à la Nouvelle-Orléans sans servir de la bonne nourriture, même pendant une pandémie. Il ne faut pas s’étonner de ce que nous avons servi au « Rebirth of 1800 of St. Bernard » : des po-boys de saucisses chaudes de Vaucresson et leur jambalaya créole, le meilleur de la Nouvelle-Orléans. Mais aussi bonne que soit la cuisine de notre ville, le CCCLT veut que la Nouvelle-Orléans soit connue pour plus que de la nourriture et des bons moments. Nous voulons être connus pour la façon dont notre ville résout sa crise du logement abordable, comment nous aidons les entrepreneurs de couleur émergents, souvent sous-financés, et comment nous aidons les familles et ces entrepreneurs à évoluer vers des solutions générationnelles et la richesse générationnelle.

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