Une maison à vendre à Houston, le 13 janvier.
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Melissa Phillip / Houston Chronicle / Associated Press
À la même époque l’année dernière, les initiés de l’industrie du logement prévoyaient que le marché s’effondrerait sous le poids de la pandémie. Le contraire s’est produit. Alors même que l’économie a subi sa pire année depuis la Seconde Guerre mondiale, le marché du logement a explosé.
Mais cela ne veut pas dire que tout va bien. La hausse des prix a masqué mais pas éliminé les problèmes et les vulnérabilités de longue date au cœur du marché immobilier américain. Le plus urgent est que Fannie Mae et Freddie Mac – les entreprises parrainées par le gouvernement qui possèdent ou garantissent environ la moitié du marché hypothécaire de 12 000 milliards de dollars – n’ont pas les capitaux nécessaires pour survivre à la prochaine baisse inévitable des prix des maisons.
La bonne nouvelle est que contrairement à la crise de 2008, si les GSE échouent à nouveau, les créanciers, plutôt que les contribuables, peuvent absorber les pertes. C’est parce que l’Agence fédérale de financement du logement, que je dirige, a mis au point une nouvelle règle le mois dernier qui crée un processus pour mettre fin une fois pour toutes aux renflouements des contribuables des GSE.
En exigeant que les GSE maintiennent des plans de résolution crédibles connus sous le nom de «testaments de vie», la nouvelle règle permettra à une GSE défaillante d’être restructurée sans risque pour la continuité des activités ou le marché hypothécaire américain. À l’instar des exigences mises en place par la Réserve fédérale et la Federal Deposit Insurance Corp. en vertu de la loi Dodd-Frank, les plans de résolution faciliteront une résolution rapide et ordonnée si nécessaire.
Pour la première fois dans l’histoire, les GSE doivent démontrer comment, en cas d’insolvabilité, les métiers et chartes de base seraient maintenus pour soutenir le système de financement du logement sans aide gouvernementale extraordinaire. En établissant les règles de la route en cas d’insolvabilité, ces testaments de vie donnent aux futurs investisseurs les informations dont ils ont besoin pour évaluer le risque de manière appropriée. Il s’agit d’une condition préalable pour que les GSE mobilisent des capitaux privés, ce qui est essentiel à la stabilité à long terme du marché du logement.
Les GSE sont des entreprises privées agréées par le Congrès pour promouvoir l’accès au crédit hypothécaire, développer des logements abordables dans les communautés mal desservies et soutenir le marché du logement en cas de crise. Ils opèrent sous le contrôle temporaire du gouvernement depuis 2008, date à laquelle ils ont été renfloués et placés dans des tutelles dirigées par la FHFA. Mais ils restent des entreprises privées. Cela signifie que leur capacité à survivre à une récession est liée à leur niveau de capital.
Lorsque j’ai pris mes fonctions il y a deux ans, les GSE ne disposaient que de 6 milliards de dollars de capital garantissant 5,5 billions de dollars de risque de crédit hypothécaire. Cela a mis leur ratio d’endettement à près de 1 000 pour 1, contre une moyenne de 10 pour 1 dans les plus grandes banques américaines. FHFA a travaillé avec le Département du Trésor, l’actionnaire le plus puissant des GSE, pour augmenter les bénéfices que Fannie et Freddie pourraient conserver au lieu de les remettre au Trésor.
Les GSE ont utilisé leurs nouveaux et modestes coussins de capital pour aider des millions d’emprunteurs et de locataires à rester chez eux au milieu de Covid-19; les entreprises ont également versé un montant record de 1 milliard de dollars aux fonds gouvernementaux pour le logement abordable. Le mois dernier, les GSE ont créé une nouvelle option de refinancement qui permet aux emprunteurs à faible revenu d’économiser des milliers de dollars. Mais ils pourraient faire encore plus pour soutenir le marché aujourd’hui s’ils avaient plus de capital.
La construction lente du capital par le biais des bénéfices non répartis a amélioré le ratio d’endettement des GSE à environ 140 contre 1. Ce capital n’est toujours pas suffisant pour prendre des risques ou survivre à un ralentissement du logement. Et comme 2008 l’a démontré, lorsque les GSE échouent, les problèmes de logement aux États-Unis s’aggravent encore. La FHFA continuera de s’attaquer aux obstacles à la constitution de capital, y compris la nécessité de restructurer les actifs acquis par le Trésor en échange de son engagement de financement de 2008.
Dans le même temps, la FHFA continuera à plaider pour des solutions aux problèmes structurels du marché du logement que les GSE ne peuvent résoudre seuls. Seuls les gouvernements locaux peuvent annuler les restrictions de zonage et les réglementations d’utilisation des terres qui gonflent le coût des nouveaux logements ou arrêtent la construction. Seul le Congrès peut briser le duopole Fannie et Freddie, qui concentre les risques et empêche les nouveaux entrants d’offrir de meilleurs prix, l’innovation, l’efficacité et la stabilité. Néanmoins, il est essentiel de s’assurer que les GSE sont bien capitalisés et prêts à résister au prochain ralentissement pour éviter d’exacerber ces problèmes lorsque les prix des logements baissent inévitablement.
La nouvelle règle de résolution protégera les contribuables d’un autre échec de Fannie et Freddie. Mais il ne peut pas protéger les GSE ou le marché du logement en général d’une crise. Seul le capital privé peut le faire. Il est temps depuis longtemps d’assurer la stabilité à long terme du marché immobilier américain. Le boom actuel ne durera pas éternellement.
M. Calabria est directeur de l’Agence fédérale de financement du logement.
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Paru dans l’édition imprimée du 14 mai 2021.
