Intégrer les charges d’accession à la propriété dans l’indicateur d’inflation n’est pas qu’une question technique

La Banque centrale européenne a raison de proposer d’inclure les services de logement en propriété dans l’indicateur d’inflation. Mais la méthode privilégiée par la BCE impliquerait un prix d’actif dans l’indicateur d’inflation à la consommation.

Cet article de blog est basé sur une étude préparée pour la commission des affaires économiques et monétaires (ECON) du Parlement européen. L’étude est disponible sur le site du Parlement européen.

Soixante-six pour cent des ménages de la zone euro vivent dans le logement dont ils sont propriétaires. Cela vient avec des coûts de fonctionnement, tels que le coût de l’énergie et de l’eau, l’entretien et les taxes foncières. Bien entendu, les propriétaires n’ont pas à payer de loyer, mais cela ne signifie pas que le droit de vivre dans leur propre logement est gratuit au sens économique. La maison pourrait être louée et ainsi les propriétaires occupants renonceraient aux revenus locatifs. L’occupation de son logement peut être considérée comme la fourniture d’un service (fournir un endroit où vivre) par le propriétaire à lui-même.

Le coût estimé d’un tel service est inclus dans les indicateurs nationaux d’inflation des prix à la consommation utilisés aux États-Unis et dans certains pays européens, tels que l’Allemagne, les Pays-Bas et la Tchéquie. Mais l’indice européen des prix à la consommation harmonisé (IPCH) n’intègre pas ce coût de service. L’IPCH est utilisé par la Banque centrale européenne (BCE) pour mesurer les évolutions inflationnistes. Dès 2003, la revue de la stratégie de politique monétaire de la BCE indiquait que «l’inclusion des services de logement occupé par leur propriétaire dans l’IPCH est souhaitable», un appel renforcé lors de la revue de la stratégie de politique monétaire de la BCE en 2021. Cette proposition est la bienvenue.

La grande question est de savoir comment faire cela. L’aperçu de l’examen de 2021 met en évidence le soi-disant « acquisition nette » comme moyen privilégié d’inclure les coûts des logements occupés par leur propriétaire dans l’IPCH, éventuellement éclairé par un document préparé par les services de la BCE pour l’examen de la stratégie. C’est également l’approche privilégiée par Eurostat. En revanche, aux États-Unis et dans certains pays de l’UE comme l’Allemagne, l’approche « d’équivalence locative » est utilisée pour inclure les coûts des services d’accession à la propriété dans les prix à la consommation. Eurostat et tous les pays de l’UE utilisent également l’approche d’équivalence locative dans les comptes nationaux pour mesurer la consommation privée résultant des services d’accession à la propriété et de leurs coûts.

Cependant, l’utilisation de l’approche de l’acquisition nette pour l’IPCH impliquerait une composante prix des actifs (c’est-à-dire le prix de certains logements) dans l’indicateur des prix à la consommation, ce qui est manifestement injustifié (comme nous l’avons signalé dans une étude pour le Parlement européen commission des affaires monétaires). L’indice des prix à la consommation devrait mesurer le coût de la vie, et non le coût d’investissement dans des actifs. Il n’est pas surprenant que d’autres actifs d’investissement, notamment les actions, les obligations et les parts de fonds d’investissement, ne soient pas inclus dans les prix à la consommation. Ce billet de blog explique brièvement le problème et quantifie les impacts possibles de l’inclusion des logements occupés par leur propriétaire dans l’IPCH.

L’approche d’acquisition nette

Selon l’approche de l’acquisition nette, l’achat d’un logement est enregistré en consommation au moment de la transaction, comme c’est le cas pour les autres biens durables. Cette approche fait abstraction du fait que la consommation du bien s’effectue dans le temps. L’« acquisition nette » dans ce contexte signifie les achats moins les ventes de logements du secteur des ménages de/vers d’autres secteurs, par exemple, déduction faite des ventes par les entreprises aux ménages de maisons nouvellement construites et des ventes de maisons anciennes par les ménages aux entreprises (pour un réaménagement par exemple). Les transactions entre ménages sont exclues.

Cette approche est conforme à la base conceptuelle de l’IPCH, qui prend en compte les prix de transaction. Le même traitement est appliqué à d’autres biens durables, comme les voitures et les téléviseurs.

Cependant, le prix du marché des voitures et téléviseurs d’occasion baisse progressivement et se rapproche même de zéro, en 10 ans environ pour les téléviseurs et 20 ans pour les voitures. En revanche, le prix du marché des maisons « d’occasion » a tendance à augmenter et la propriété peut stocker de la valeur pendant des décennies, voire des siècles. C’est pourquoi dans l’ensemble de données des comptes nationaux, l’achat de voitures et de téléviseurs est considéré comme une consommation, tandis que l’achat de maisons est considéré comme un investissement.

L’inclusion d’un indice des prix des logements dans l’IPCH selon l’approche de l’acquisition nette inclurait donc le prix d’un actif d’investissement majeur. En moyenne dans 21 pays de l’UE, les résidences principales représentent environ 60 % du patrimoine des ménages (voir la figure 7 ici).

L’approche de l’acquisition nette suppose implicitement que les coûts de consommation liés au logement suivent les fluctuations des prix des logements, une hypothèse qui n’est pas justifiée. Au contraire, les variations des prix des logements déterminent le gain (ou la perte) en capital résultant d’un investissement dans une maison et l’indice des prix des logements reflète donc les résultats du motif d’investissement pour l’accession à la propriété.

En effet, la présidente de la BCE Christine Lagarde a souligné que seul l’élément consommation devait être inclus dans l’indicateur d’inflation :

« Ce qui a été décidé par le Conseil des gouverneurs était de prendre en compte le coût pour le consommateur de la maison occupée par son propriétaire. Cela n’a donc rien à voir avec le coût d’investissement encouru par un propriétaire ; il s’agit du coût à la consommation que le propriétaire d’une maison engage réellement.« 

Malheureusement, la séparation des composantes de consommation et d’investissement d’un achat de logement est une question non résolue. La BCE a reconnu ce problème et a appelé à une enquête plus approfondie sur la manière de traiter les composantes consommation et investissement inhérentes à l’achat de logements. Mais il n’y a aucun moyen de séparer les deux. Dans certains pays, le coût du terrain est considéré comme la composante d’investissement et le coût de la construction est considéré comme la composante de consommation, mais c’est ad hoc. Le bâtiment lui-même est également une réserve de valeur et son prix sur le marché secondaire peut augmenter pendant de nombreuses décennies, se comportant ainsi comme un actif d’investissement et non comme un bien de consommation.

Depuis 2014, Eurostat publie un indice des prix des logements en propriété selon l’approche de l’acquisition nette, qui comporte deux parties : une composante acquisition (représentant environ 80 % pour la zone euro) et une composante propriété (environ 20 %). Le premier comprend l’acquisition de logements du secteur non résidentiel et l’autoconstruction de logements, plus les coûts connexes, tandis que le second comprend les dépenses liées à la possession et à l’entretien du logement. En raison du rôle dominant (80 %) des prix des logements dans cet indice, il n’est pas surprenant que cet indice présente des similitudes avec l’indice des prix des logements (qui prend en compte les prix des maisons neuves et d’occasion) et l’indice des prix des logements de la ensemble de données sur les comptes (Figure 1).

L’approche de l’équivalence locative

L’autre méthode principale d’intégration des coûts des services de logement occupés par leur propriétaire est la méthode dite « d’équivalence locative ». Cela signifie estimer ce que serait le loyer du marché pour un logement équivalent (taille et qualité) au même endroit (également appelé loyer équivalent des propriétaires ou loyer imputé). Cette méthode est utilisée aux États-Unis, en Allemagne et dans certains autres pays pour inclure les services d’accession à la propriété dans l’indice national des prix à la consommation et dans les comptes nationaux de tous les pays de l’UE pour calculer la dépense de consommation privée et son prix.

L’intuition est simple : en vivant dans une maison qu’il possède, le propriétaire n’a pas à payer pour le loyer. Ainsi, le coût de consommation peut être approximé en utilisant la valeur locative estimée de la propriété, compte tenu de sa taille, de sa qualité, de son emplacement et d’autres caractéristiques.

Mais l’approche d’équivalence locative est difficile lorsque les marchés locatifs sont restreints, en raison du manque de comparabilité entre les marchés des logements locatifs et des logements occupés par leur propriétaire. De plus, lorsque la réglementation du marché locatif impose des contrôles sur les changements de prix de location pour les locataires en place, l’indice des prix de location peut ne pas refléter les évolutions du marché. Il s’agit d’inconvénients importants, mais les offices nationaux de statistique peuvent utiliser cette méthode pour les comptes nationaux.

La figure 1 montre que les prix réels des loyers des logements (à partir de l’IPCH et de l’ensemble de données des comptes nationaux) et les loyers imputés (à partir de l’ensemble de données des comptes nationaux) évoluent plus facilement que les prix des logements. Cette différence est pertinente car l’inclusion des évolutions des prix de l’un ou de l’autre dans l’IPCH aurait des implications différentes pour l’objectif d’inflation de la BCE.

Implications pour l’indicateur d’inflation

L’ajout de mesures alternatives des coûts des logements occupés par leur propriétaire à l’IPCH a des impacts différents selon l’approche :

  • En utilisant l’approche de l’acquisition nette, les données sur l’inflation de l’indice des prix des logements en propriété sont disponibles à partir de 2011 pour la zone euro et la plupart des pays de l’UE. Dans la zone euro, ce taux d’inflation était très similaire au taux d’inflation des logements des comptes nationaux (graphique 1). Pour la Belgique, le Danemark, la Lituanie et la Suède, des données sur l’inflation de l’indice des prix des logements occupés par leur propriétaire sont disponibles à partir de 2006 ou 2007, montrant une tendance similaire à celle de l’indice des prix des logements. Ainsi, pour l’approche de l’acquisition nette, nous utilisons des données sur l’indice des prix des logements occupés par leur propriétaire lorsqu’elles sont disponibles et l’indice des prix des logements pour les années antérieures.
  • En utilisant l’approche de l’équivalence locative, les données sur l’indice des prix des loyers imputés des logements à partir des comptes nationaux sont disponibles à partir de 1995.

Par souci de simplicité, nous supposons que le poids des logements occupés par leur propriétaire dans un IPCH augmenté serait le même que le poids des loyers imputés dans l’ensemble de données de la comptabilité nationale de chaque pays et de chaque année, ainsi que pour la zone euro (en utilisant poids spécifiques et variables dans le temps). En moyenne, ce poids était de 11,6 % de 1999 à 2019 dans la zone euro.

Dans la zone euro, en moyenne de 1999 à 2019, la différence entre l’IPCH réel et les indicateurs augmentés aurait été relativement faible, 0,07 % en utilisant l’approche de l’acquisition nette et 0,05 % en utilisant l’approche de l’équivalence locative (graphique 2).

Ces chiffres ne suggèrent pas de différences dramatiques en moyenne sur la période 1999-2019, mais certaines années, les différences auraient été plus importantes, par exemple, lors d’un boom immobilier ou d’une récession immobilière. En 2006, l’inflation de la zone euro aurait été de 2,5% avec les logements occupés par leur propriétaire (en utilisant l’approche de l’acquisition nette) au lieu des 2,2% annoncés, s’écartant encore plus de la définition de la BCE de la stabilité des prix. Pour les pays qui ont connu des hausses et des baisses rapides des prix des logements avant et après la crise financière mondiale, comme l’Estonie, l’Irlande, la Lettonie, la Lituanie et l’Espagne, la différence entre l’IPCH et sa version augmentée (y compris l’approche de l’acquisition nette) aurait été particulièrement grand certaines années.

D’un point de vue conceptuel, la manière dont l’occupation par les propriétaires est incluse dans l’IPCH aura des implications sur la portée de l’objectif d’inflation de la BCE. Cette cible continuera-t-elle à faire référence aux coûts associés à la consommation (si l’approche d’équivalence locative est utilisée) ? Ou l’indicateur impliquera-t-il en partie une composante du prix des actifs, qui est davantage liée à des problèmes de stabilité financière (si l’approche de l’acquisition nette est utilisée) ? Il s’agit d’une question conceptuelle cruciale, et pas seulement d’une question technique concernant l’inclusion du coût de la vie des propriétaires dans leur propre logement.

Citation recommandée :

Darvas, Z. et C. Martins (2021) « Inclure les coûts d’accession à la propriété dans l’indicateur d’inflation n’est pas seulement une question technique », Blogue Bruegel, 18 novembre


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