Les sociétés de financement du logement parrainées par le gouvernement Fannie Mae et Freddie Mac (GSE) ont été secourues grâce à d’importantes injections de capitaux des contribuables et placées sous tutelle légale pendant la crise financière de 2008. Elles restent sous tutelle aujourd’hui, contrôlées quotidiennement par le Federal Housing Finance Agency (FHFA) avec l’accord juridiquement contraignant (PSPA) du Département du Trésor donnant au Trésor une autorité légale substantielle pour accompagner sa propriété de 79,9% des actions de chaque société. Le Brookings’ Center on Regulation and Markets a réuni un groupe diversifié d’experts en financement du logement pour discuter de l’avenir des GSE. Ceci est un résumé de cette conversation.
La tutelle n’a jamais été censée être un état semi-permanent. Au fil des ans, diverses propositions de réforme ont été lancées, y compris un effort bipartisan du président du comité sénatorial des banques de l’époque, Tim Johnson (D-SD) et du membre du classement Mike Crapo (R-ID), sur la base d’une proposition rédigée par le Bipartisan Policy Center, a déclaré Dennis. Shea, directeur exécutif du J. Ronald Terwilliger Center for Housing Policy au Bipartisan Policy Center. Cette proposition a suscité un élan important mais n’a pas franchi la ligne d’arrivée. Malgré les rumeurs selon lesquelles l’administration Trump recapitaliserait et libérerait les GSE, ils ont laissé passer l’occasion de changer fondamentalement la situation, poursuivant plutôt un ensemble de réformes plus modérées. Bon nombre de ces réformes, mises en place sous l’ancien directeur de la FHFA, Mark Calabria, ont suscité les éloges de sources inattendues, notamment Diane Yentel, présidente et chef de la direction de la National Low Income Housing Coalition et Mike Calhoun du Center for Responsible Lending.
Calhoun, avec l’ancien négociant en obligations Lewis Ranieri (souvent crédité d’avoir inventé le titre adossé à des hypothèques) a rédigé une nouvelle proposition globale visant à réformer les GSE et à mettre fin à la tutelle. Le plan Calhoun / Ranieri instituerait un ensemble de réformes permanentes des GSE, les remettant finalement en service pour être réglementées en tant que services publics. Dans le processus, le département du Trésor vendrait sa participation, libérant potentiellement 100 milliards de dollars à utiliser pour lutter contre le logement abordable et promouvoir l’accession à la propriété, avec un accent particulier sur la réduction de l’écart racial persistant en matière d’accession à la propriété.
Un an après avoir annoncé leur plan dans un article publié par Brookings, Calhoun a expliqué pourquoi cela a encore du sens aujourd’hui. Calhoun a cité le soutien bipartisan pour mettre fin à la tutelle, comme en témoigne la récente audience de confirmation de la nouvelle directrice de la FHFA, Sandra Thompson. Calhoun a fait valoir que le département du Trésor avait annulé sa position auprès de plusieurs autres sociétés qu’il avait renflouées dans le cadre du programme de secours des actifs en difficulté (TARP), y compris AIG. Dans le cadre du plan de Calhoun, la FHFA et le Trésor travailleraient ensemble pour cimenter un ensemble de modifications qui entraîneraient le fonctionnement des GSE dans un modèle de type utilitaire qui ne pourrait pas être dénoué par de futures mesures administratives. La FHFA continuerait de réglementer les GSE après que le Trésor eut vendu sa propriété.
La vente de la position du Trésor générerait jusqu’à 100 milliards de dollars, estime Calhoun. Cet argent pourrait être utilisé à diverses fins de logement sans action supplémentaire du Congrès. Il est inhabituel que l’administration soit en mesure de générer 100 milliards de dollars à utiliser sans crédits du Congrès, et avec l’initiative Build Back Better du président Biden qui se débat au Congrès, il est difficile de voir une autre voie où des ressources fédérales de cette ampleur seraient consacrées à la promotion d’un prix abordable. logement ou combler le déficit d’accession à la propriété. Le système de statu quo produit des résultats très disparates à travers l’Amérique par race. Les données montrent que les prêts soutenus par GSE à New York en 2020, par exemple, étaient biaisés de 17 à 1 pour les Américains blancs par rapport aux Noirs.
Margaret Franklin, vice-présidente de Fulcrum et également fonctionnaire du gouvernement local, a assimilé le document de Calhoun au «plan directeur pour l’abordabilité du logement», soulignant la nécessité d’agir au niveau local. Shea a souligné l’importance des contraintes du côté de l’offre de logements abordables, qui sont souvent le résultat de la réglementation locale en matière de zonage (pour en savoir plus à ce sujet, voir le nouveau livre de Brookings Senior Fellow Jenny Schuetz « Fixer Upper »). Yentel a convenu de la nécessité de davantage de financement pour le logement et a proposé l’idée de distribuer les nouveaux fonds par le biais du National Housing Trust Fund existant. Elle a également souligné l’importance de veiller à ce que certains investissements fédéraux soient consacrés à l’aide à la location de logements abordables pour les Américains à faible revenu. Tous les panélistes lui ont fait écho sur l’importance du logement locatif, soulignant la nature imbriquée du logement entre l’accession à la propriété et la location.
Bryan Greene, vice-président de la défense des politiques de la National Association of Realtors, a convenu de l’importance d’un modèle d’utilité du marché financier. Il a souligné que parmi les devoirs du Congrès des GSE, il y avait la réduction de l’écart entre les propriétaires raciaux. Si les GSE devaient être réformés administrativement, sans législation explicite, il a clairement indiqué l’importance d’endosser un modèle d’utilité.
La conversation s’est terminée par la question de savoir si nous pouvons nous permettre d’attendre la réforme du GSE. Les panélistes ont convenu qu’une action urgente et bipartite est nécessaire. Greene a emprunté une citation de Monty Python – « Ce n’est pas mort, c’est juste un repos » – pour souligner l’opportunité de ressusciter ce débat. Le modérateur de Brookings, Aaron Klein, a cité la devise préférée de son ancien patron, le secrétaire au Trésor, Tim Geithner : « Plan beats no plan », et a encouragé ceux qui pensent qu’il existe une meilleure alternative à la proposition de Calhoun/Ranieri à se manifester. En fin de compte, les panélistes ont convenu de l’urgence de la question et du désir d’agir.
À l’issue de l’événement, la question demeure de savoir si le Congrès est capable de légiférer sur la réforme du GSE en l’absence de crise supplémentaire. La stabilité du financement du logement est importante pour l’économie et pour les familles américaines, car pour la plupart des Américains, leur maison est l’actif le plus important. Si le Congrès ne peut pas légiférer, existe-t-il une voie pour une action administrative qui crée de la stabilité pour le marché du logement, des opportunités pour ceux qui cherchent à devenir propriétaires et qui recueille un soutien bipartite ? Le plan de Calhoun est en cours de test pour voir s’il peut enfiler ces aiguilles.
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