L’augmentation des limites de prêt est une nouvelle subvention fédérale McMansion »


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Steven Senne/Associated Press

Les politiques monétaires laxistes de la Réserve fédérale ont alimenté l’inflation immobilière, et la hausse des taux d’intérêt hypothécaires fait maintenant chuter les acheteurs. Alors, que fait l’administration Biden ? Garantir des hypothèques d’un million de dollars, ce qui augmentera la responsabilité des contribuables et le dysfonctionnement du marché du logement.

Le Congrès a créé les entreprises parrainées par le gouvernement Fannie Mae et Freddie Mac pour garantir les hypothèques de la classe moyenne et rendre le logement plus abordable. Aujourd’hui, l’administration transforme une hypothèque garantie par le gouvernement en un droit pour les riches des zones côtières où les réglementations de zonage font grimper les prix.

L’Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a annoncé mardi qu’elle augmenterait le montant maximal des prêts hypothécaires que Fannie et Freddie couvriront – connu sous le nom de limite de prêt conforme – à 1 089 300 $ dans les zones à coût élevé, contre 970 800 $ cette année et 765 600 $ en 2020. La conformité la limite de prêt dans d’autres domaines passera à 726 200 $, contre 510 400 $ il y a deux ans.

Les prix des maisons ont bondi pendant la pandémie, les taux d’intérêt historiquement bas et les achats de titres adossés à des créances hypothécaires par la Fed réduisant les coûts pour les acheteurs et alimentant la demande. Mais ce que la Fed donne aux acheteurs de maison, elle le prend dans la lutte contre l’inflation. Le taux d’intérêt sur une hypothèque de 30 ans a été en moyenne de 6,8 % ce mois-ci, contre environ 3 % il y a un an.

Les taux d’intérêt plus élevés ont augmenté d’environ 800 $ le versement hypothécaire mensuel pour la maison médiane de 454 900 $ au cours de la dernière année. Dans les régions métropolitaines comme Boston, Washington, DC et la région de la baie de Californie, où de nombreuses maisons peuvent se vendre plus d’un million de dollars, les nouveaux acheteurs doivent débourser 2 000 dollars de plus par mois pour un prêt hypothécaire qu’il y a un an.

La construction de maisons neuves est en baisse, ce qui pourrait peser sur l’économie, car le logement contribue à stimuler la demande de biens ménagers. Mais une correction se fait attendre et empêcherait la manie du logement qui s’est terminée en larmes en 2008.

Au lieu de cela, l’administration veut soutenir la demande de logements et les prix en augmentant la limite de garantie. Cela plaira aux agents immobiliers et aux riches, en particulier dans les régions californiennes où le prix médian des maisons dépasse la nouvelle limite, comme le comté d’Orange (1,2 million de dollars), San Francisco (1,3 million de dollars) et San Jose (1,7 million de dollars).

Désolé d’énoncer l’évidence, mais quiconque peut se qualifier pour une hypothèque d’un million de dollars n’a pas besoin que le gouvernement la subventionne avec une garantie. Le taux d’intérêt moyen sur 30 ans d’un prêt jumbo est de 6,8 %, ce qui est similaire à un prêt hypothécaire garanti par le gouvernement.

Les emprunteurs avec des prêts jumbo ont tendance à avoir des revenus et des cotes de crédit plus élevés. Mais ces prêts hypothécaires deviennent plus risqués, car les mensualités des emprunteurs ont augmenté plus rapidement que les revenus. Les licenciements augmentent dans les domaines mieux rémunérés comme la technologie, et une récession pourrait entraîner des saisies. La FHFA élargit la responsabilité du contribuable à un moment particulièrement risqué.

Après que Fannie et Freddie aient fait faillite lors de l’effondrement du logement, ils ont été placés sous la tutelle du gouvernement et ont reçu un renflouement de 190 milliards de dollars du Trésor. Nous avons plaidé pour réduire le filet de sécurité des contribuables en réduisant la limite de prêt conforme. Au lieu de cela, la limite a augmenté de 75 % depuis 2015, ce qui a fait grimper les prix des maisons et les dettes des contribuables.

Plus le gouvernement intervient dans le marché du logement, plus il fait de dégâts.

Bilan et perspectives : Le 18 novembre 2022, Jeremy Hunt a dévoilé le budget du Royaume-Uni. Le Parti conservateur de Rishi Sunak a abandonné les réformes fiscales et réglementaires du côté de l’offre de Liz Truss en faveur d’un plan visant à taxer et à dépenser la Grande-Bretagne pour la prospérité.

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Apparu dans l’édition imprimée du 30 novembre 2022 sous le titre « A New Federal McMansion Subsidy ».

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