Le boom mondial des prix de l’immobilier devient un dilemme pour les banques centrales

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La flambée des prix des logements dans une grande partie du monde apparaît comme un test clé pour la capacité des banques centrales à freiner leur soutien à la crise.

Retirer trop lentement les mesures de relance risque de gonfler davantage l’immobilier et d’aggraver les inquiétudes quant à la stabilité financière à plus long terme. Se replier trop fort signifie perturber les marchés et faire baisser les prix de l’immobilier, menaçant la reprise économique après la pandémie de Covid-19.

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Avec des souvenirs de la crise financière mondiale déclenchée par une crise immobilière encore frais dans l’esprit des décideurs politiques, comment maîtriser la flambée des prix de l’immobilier est un dilemme au premier plan des délibérations alors que la reprise de la croissance voit certaines banques centrales discuter du ralentissement des achats d’actifs et même augmenter les taux d’intérêt.

Les responsables de la Réserve fédérale qui sont favorables à la réduction de leur programme d’achat d’obligations ont cité la hausse des prix des logements comme l’une des raisons de le faire. En particulier, ils regardent de près les achats de titres adossés à des créances hypothécaires par la Fed, dont certains craignent qu’ils ne stimulent la demande de logements dans un marché déjà chaud.

Au cours de la semaine à venir, les banquiers centraux de Nouvelle-Zélande, de Corée du Sud et du Canada se réunissent pour définir leur politique, avec une flambée des prix des logements à chaque fois, ce qui incite à faire quelque chose pour que les logements restent abordables pour les travailleurs réguliers.

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Les décideurs politiques néo-zélandais se battent contre le marché immobilier le plus chaud au monde, selon le classement mondial de la bulle Bloomberg Economics. La banque centrale, qui se réunit mercredi, a reçu un autre outil pour s’attaquer au problème, et ses projections pour le taux de trésorerie officiel montrent qu’il commencera à augmenter au second semestre 2022.

Face aux critiques pour son rôle dans l’augmentation des prix des logements, la banque centrale du Canada a été parmi les premières des économies avancées à passer à une politique moins expansionniste, avec une autre vague de réduction attendue lors d’une décision politique également mercredi.

La Banque de Corée a averti le mois dernier que l’immobilier était « considérablement surévalué » et que le fardeau du remboursement de la dette des ménages s’alourdissait. Mais une aggravation de l’épidémie de virus pourrait être une préoccupation plus pressante lors de la réunion politique de jeudi à Séoul.

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Dans sa plus grande refonte stratégique depuis la création de l’euro, la Banque centrale européenne a relevé ce mois-ci son objectif d’inflation et, faisant un clin d’œil aux pressions sur le logement, les autorités commenceront à prendre en compte les coûts des logements occupés par leur propriétaire dans leurs mesures supplémentaires de l’inflation.

La Banque d’Angleterre a fait part le mois dernier d’un malaise sur le marché immobilier britannique. Norges Bank est une autre autorité à avoir signalé qu’elle s’inquiétait de l’effet des taux ultra-bas sur le marché du logement et du risque d’une accumulation de déséquilibres financiers.

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La Banque des règlements internationaux a utilisé son rapport annuel publié le mois dernier pour avertir que les prix des logements avaient augmenté plus fortement pendant la pandémie que les fondamentaux ne le suggèrent, augmentant la vulnérabilité du secteur si les coûts d’emprunt augmentaient.

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Alors que le dénouement de l’ère pandémique est censé être progressif pour la plupart des banques centrales, comment le faire sans nuire aux détenteurs de prêts hypothécaires sera un défi majeur, selon Kazuo Momma, qui était auparavant en charge de la politique monétaire à la Banque. du Japon.

« La politique monétaire est un outil contondant », a déclaré Momma, qui travaille maintenant comme économiste au Mizuho Research Institute. « S’il est utilisé à des fins spécifiques telles que la restriction des activités du marché du logement, cela pourrait entraîner d’autres problèmes tels que l’exagération de la reprise économique. »

Mais ne pas agir comporte d’autres risques. L’analyse de Bloomberg Economics montre que les marchés du logement affichent déjà des avertissements de bulle de style 2008, alimentant des avertissements de déséquilibres financiers et d’aggravation des inégalités.

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La Nouvelle-Zélande, le Canada et la Suède se classent parmi les marchés du logement les plus mousseux au monde, sur la base des indicateurs clés utilisés dans le tableau de bord Bloomberg Economics axé sur les pays membres de l’Organisation de coopération et de développement économiques. Le Royaume-Uni et les États-Unis se situent également près du sommet du classement des risques.

Alors que de nombreuses économies sont toujours aux prises avec le virus ou la croissance lente des prêts, les banquiers centraux peuvent rechercher des alternatives aux hausses de taux d’intérêt telles que des modifications des limites prêt-valeur ou de la pondération des risques des prêts hypothécaires – ce qu’on appelle la politique macroprudentielle.

Pourtant, de telles mesures ne sont pas garanties de réussir car d’autres dynamiques comme l’offre inadéquate ou les politiques fiscales gouvernementales sont également des variables importantes pour le logement. Et tandis que de l’argent bon marché jaillit des banques centrales, de telles mesures auront probablement du mal à freiner les prix.

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« La meilleure approche serait d’arrêter la poursuite de l’expansion des bilans des banques centrales », selon Gunther Schnabl de l’Université de Leipzig, qui est un expert des systèmes monétaires internationaux. « Dans un deuxième temps, les taux d’intérêt pourraient être augmentés de manière très lente et diligente sur une longue période. »

Une autre possibilité est que les prix des logements atteignent un plateau naturel. Les prix des logements au Royaume-Uni, par exemple, ont chuté pour la première fois en cinq mois en juin, signe que le marché immobilier pourrait avoir perdu de son élan alors qu’une incitation fiscale devait prendre fin.

Il n’y a aucun signe de cela aux États-Unis, où la demande de logements reste forte malgré des prix record. Les ventes de logements en attente ont augmenté dans toutes les régions des États-Unis en mai, le nord-est et l’ouest affichant les gains les plus importants.

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S’il ne sera pas facile pour les banques centrales de naviguer dans le boom immobilier, il n’est peut-être pas trop tard pour parer à la prochaine crise. La demande en propriété par rapport à l’achat spéculatif reste un puissant moteur de croissance. Les banques ne montrent pas de signes du type de prêts lâches qui ont précédé la crise financière mondiale, selon James Pomeroy, économiste mondial chez HSBC Holdings Plc.

« Si les prix des logements augmentent en raison d’un changement de l’offre par rapport à la demande, que la pandémie a créé en raison de l’augmentation du travail à distance et des personnes souhaitant plus d’espace, cela pourrait ne pas déclencher une crise de la même manière que les précédents booms immobiliers », a déclaré Pomeroy. « Les problèmes peuvent survenir plus tard, les plus jeunes étant encore plus exclus de l’échelle immobilière. »

Alors qu’elles s’éloignent de leur contexte de crise, les autorités monétaires des économies comptant des ménages très endettés devront être particulièrement prudentes, a déclaré Alicia Garcia Herrero, économiste en chef pour l’Asie-Pacifique chez Natixis, qui travaillait auparavant pour la BCE et le Fonds monétaire international.

« Les prix de l’immobilier, comme les autres prix des actifs, continueront de monter en flèche tant que la liquidité mondiale restera si abondante », a-t-elle déclaré. « Mais les implications sont beaucoup plus graves que les autres prix des actifs car elles affectent beaucoup plus largement les ménages. »

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