La bulle immobilière en Chine est la plus grande que le monde ait jamais connue. À son apogée, le logement représentait 29 % du PIB. Et il a été financé en grande partie par de l'argent emprunté, car les revenus disponibles de la Chine sont très faibles. Même dans les zones urbaines les plus riches, ces montants ne représentaient en moyenne que 7 322 dollars/habitant (52 000 Rmb) en 2023.
Il n’est donc pas surprenant que le boom soit désormais suivi d’un ralentissement :
- Les prix à Pékin ont chuté de 10 à 30 % par rapport à leur sommet de décembre 2023.
- En mars, les ventes de logements résidentiels étaient en baisse de 31 % et les réserves de trésorerie des promoteurs immobiliers de 26 %
- Les 100 meilleurs promoteurs immobiliers chinois ont vu leurs ventes de nouvelles propriétés chuter de 47 % en glissement annuel entre janvier et avril de cette année.
LES APPARTEMENTS VIDES SONT UNE CARACTÉRISTIQUE MAJEURE DU MARCHÉ
Le problème est que personne ne connaît réellement l’ampleur de l’excédent. Comme le montre la vidéo de notre article de septembre 2021, certaines collectivités locales ont démoli des appartements vides.
Stocks de logements en Chine (mois d’offre excédentaire**)
Mais les dernières données de la CEIC montrent que le stock actuel d'appartements invendus a atteint un nouveau record en 25 mois, comme le montre le graphique.
Et l'estimation la plus récente de He Keng, ancien directeur adjoint du Bureau officiel des statistiques, suggère que l'excédent actuel pourrait peut-être abriter 3 milliards de personnes :
« Combien y a-t-il de logements vacants actuellement ? Chaque expert donne un chiffre très différent, les plus extrémistes estimant que le nombre actuel de logements vacants est suffisant pour 3 milliards de personnes. Cette estimation est peut-être un peu élevée, mais 1,4 milliard de personnes ne pourront probablement pas les combler ».
L'ÉCONOMIE CHINE, ALIMENTÉE PAR LA DETTE, RALENTIT MAINTENANT
ÉVOLUTION DES PRÊTS EN CHINE PAR RAPPORT AUX GAIN DU PIB MILLIARDS DE DOLLARS 2002 – 2003
Le problème est que le modèle de développement de la Chine repose sur la dette. La banque centrale n'a commencé à enregistrer des données sur les prêts qu'en 2011 et son histoire ne remonte qu'à 2002. Comme le montre le graphique, les données sur les prêts se décomposent en 2 périodes – avant et après la Grande Crise financière de 2008 :
- Jusqu’en 2008, chaque dollar de dette créait 0,60 centime de croissance du PIB. La Chine construisait des bâtiments essentiels. infrastructures à rembourser sur des décennies. En 2001, par exemple, il n’y avait que 18 millions de voitures en circulation – et la production n’était que de 3 millions.
- Cependant, après 2008, la Chine a adopté le modèle de relance américain et est devenue un « subprime sous stéroïdes », comme nous l'avons noté précédemment. Comme aux États-Unis, les marchés de l’immobilier et de l’automobile se sont envolés. Mais chaque dollar de dette n’a généré que 0,37 cent de dollars de croissance du PIB.
LE TOTAL DES PRÊTS A BAISSE LE MOIS DERNIER POUR LA PREMIÈRE FOIS DEPUIS 2005
CHINE OFFICIEL, FINANCEMENT SPECTACULAIRE ET GOUVERNEMENTAL LOCAL MOYENNE CONTINUE SUR 12 MOIS, 2008 – 2024, RMB
L’offre excédentaire n’avait pas beaucoup d’importance dans le passé. Les gens étaient très heureux d’acheter un appartement à moitié terminé et de payer l’hypothèque, tant que les prix montaient.
Mais le problème d’une bulle de la dette est que, comme un ballon, elle a besoin de plus en plus de dette pour continuer à croître.
Ainsi, le financement social total (FST) de la Chine a été multiplié par 5 entre 2008 et 2020. Mais ensuite, inévitablement, il a commencé à imploser. Le mois dernier, les prêts TSF ont en fait chuté pour la première fois depuis octobre 2005, comme le montre le graphique :
- Ainsi, l’air sort de la bulle immobilière tandis que le boom du crédit se transforme en effondrement.
- Les mises en chantier sont désormais en baisse de 25 % et les promoteurs continuent de faire faillite
LA « POLITIQUE DE L'ENFANT UNIQUE » EN CHINE A RÉDUIT LE NOMBRE DE BÉBÉS NÉS
CHINA HOMME : RATIO DE FEMMES À LA NAISSANCE 1950 – 2021, ÂGE EN 2024
La Chine a une population vieillissante et en déclin, et la demande de logements va donc inévitablement diminuer.
Le mariage est un moteur clé de la demande de logements et est en déclin depuis 2013. Un autre problème est l'impact de la politique de l'enfant unique entre 1980 et 2015, comme le montre le graphique :
- Les couples n'avaient droit qu'à un seul enfant en vertu de la politique, et de nombreux couples préféraient avoir un garçon.
- Comme le confirme Our World in Data, le ratio hommes/femmes en Chine est bien supérieur aux niveaux normaux. Comme le rapporte l’ONU :
« La Chine connaît la plus longue période de ratio de masculinité à la naissance (SRB) extrêmement élevé au monde. Le SRB chinois a explosé dans les années 1980 et s'est classé au premier rang mondial au cours des dix premières années du 21e siècle.
Des calculs conservateurs basés sur ces données suggèrent que la Chine a « perdu » au moins 87 millions de petites filles entre 1980 et 2021. Et, bien sûr, les filles qui ne sont pas nées ne peuvent pas avoir de bébés.
Inévitablement, les problèmes s’étendent désormais du marché immobilier.
Les gouvernements locaux dépendaient de la vente de terres pour une grande partie de leurs revenus pendant le boom. Aujourd'hui, les données du ministère des Finances montrent que ces revenus ont chuté de 33 %, passant de 8 700 milliards de RMB (1 200 milliards de dollars) en 2021 à 5 800 milliards de RMB (800 milliards de dollars) l'année dernière.
Elle s'attend à une nouvelle baisse de 10 % cette année. Les services doivent donc être supprimés. À son tour, l’effondrement continu du marché immobilier aura un impact croissant sur l’économie dans son ensemble.
