Le processus d’audience publique pour les nouveaux logements est rompu. Voici comment y remédier.

Lorsqu’ils demandent des approbations de zonage pour de nouveaux logements multifamiliaux, les promoteurs sont souvent confrontés à un degré élevé de complexité et d’incertitude. Les audiences publiques donnant la priorité à la participation des voisins en sont une grande raison. À cet égard, le zonage est fondamentalement différent des autres processus administratifs, où les citoyens peuvent peser sur l’élaboration de règles généralement applicables, mais ne peuvent pas opposer leur veto aux demandes de permis individuelles. Étant donné qu’un si grand nombre de développements potentiels de logements est soumis à la discrétion et à l’incertitude par le biais d’audiences publiques, ce processus peut étouffer la production de logements et contribuer à une crise persistante de l’abordabilité des logements.

Les appels à rationaliser le processus d’audience publique se heurtent souvent à la critique selon laquelle le développement «de plein droit» (ce qui signifie que les agences locales appliquent des normes objectives plutôt qu’une discrétion subjective lors de l’octroi d’approbations aux propositions de développement) fait peu de cas de la participation du public.

Mais les approbations de plein droit et la participation du public ne s’excluent pas mutuellement et, en fait, coexistent assez confortablement dans de nombreux domaines du droit administratif. Cet article propose des suggestions pour une approche plus équitable et efficace de la participation du public dans le domaine du zonage.

La participation du public augmente l’incertitude et perpétue l’inégalité dans les demandes de développement

Dans un article récent, j’ai raconté combien d’arguments en faveur d’approbations discrétionnaires fondées sur la participation du public s’effondrent à la lumière des preuves sur la manière dont cette participation fonctionne dans la pratique. Le processus de participation du public lié aux approbations de zonage présente trois lacunes majeures : 1) il minimise la valeur de l’information objective et de l’expertise technique au profit d’opinions subjectives ; 2) il donne la priorité aux locuteurs qui ne sont pas représentatifs de l’ensemble de la communauté ; et 3) il dispose de peu de mécanismes pour lutter contre la désinformation. Un meilleur processus d’aménagement du territoire devrait chercher à résoudre ces trois problèmes.

Nous savons que des voisins en colère se présentent pour témoigner contre les approbations discrétionnaires (parfois même en chanson). Nous savons que les participants aux audiences publiques ont tendance à être plus blancs, plus riches et plus opposés au développement de logements que la population générale des quartiers dans lesquels ils résident. Mais ce qui est également remarquable, c’est qui ne se présente pas pour témoigner : les circonscriptions importantes qui sont représentées dans les processus de planification sont souvent exclues des approbations de développement individuelles. Prenons, par exemple, les futurs résidents. D’autres ont relevé l’impossibilité d’attendre de potentiels futurs locataires qu’ils témoignent en faveur d’un projet. Même les locataires actuels des projets de réaménagement refusent souvent d’assister à ces réunions communautaires, invoquant le stress et la difficulté de témoigner en faveur d’un projet méprisé par tant de leurs voisins. Ils savent que les responsables locaux attribuent régulièrement une légitimité à la richesse et à ses mandataires : la résidence de longue date et la propriété.

Les défenseurs du logement et les universitaires témoignent fréquemment devant les conseils municipaux et les assemblées législatives des États lorsque ces organismes abordent des questions liées à l’abordabilité du logement. Mais ils ne peuvent pas se montrer en faveur de chaque proposition de développement.

Le processus qui en résulte donne la priorité aux voix des voisins intéressés et ignore à la fois les experts et ceux qui ne bénéficient pas des prix gonflés des logements qui accompagnent une offre limitée. Il est destiné, s’il n’est pas conçu, à perpétuer la pénurie actuelle de logements et la crise de l’abordabilité.

D’autres formes de régulation offrent un meilleur modèle de participation

Le zonage n’est pas le seul domaine dans lequel les agences doivent appliquer des règles pour décider si les candidats peuvent aller de l’avant avec un projet. L’octroi de licences de garde d’enfants fournit une comparaison entre le processus de participation du public du zonage et ceux trouvés dans les processus administratifs plus typiques.

Les fournisseurs de services de garde d’enfants à domicile doivent être agréés par l’État, dont les exigences se trouvent dans les règlements d’un organisme d’État. L’agence adopte ces règlements après avoir sollicité les commentaires du public. Une fois les réglementations adoptées, l’agence d’État examine les informations d’identification d’un fournisseur et inspecte son domicile pour s’assurer qu’il est conforme aux réglementations. Si le foyer et le fournisseur répondent à des normes objectives, l’agence délivre une licence.

Ce processus d’octroi de licences de garde d’enfants est objectif et « de plein droit », tout en intégrant la participation du public lors de la rédaction des règlements. Comparez cela avec le processus de zonage, si le fournisseur de services de garde souhaite ouvrir son entreprise à domicile dans un endroit qui nécessite l’autorisation d’un conseil local de laïcs. Le zonage est souvent subjectif; le conseil local accordera l’autorisation si, par exemple, une demande est « en accord avec la commodité et le bien-être publics ». Trop souvent, les voisins du demandeur réussissent à faire pression pour obtenir un refus simplement en invoquant des préoccupations nébuleuses concernant le bruit, la circulation et la dégradation du « caractère communautaire ».

L’octroi de licences et le zonage sont deux processus administratifs très différents. Les deux intègrent la participation du public, mais à des stades différents. L’octroi de licences est de plein droit, tandis que l’approbation du zonage local est « discrétionnaire ». Étant donné le manque d’options de garde d’enfants adéquates, l’utilisation fréquente de ce pouvoir discrétionnaire pour refuser les demandes est une tragédie non seulement pour les éducateurs dont les moyens de subsistance sont mis en péril, mais aussi pour les parents et leurs employeurs. Il en va de même pour son effet sur la construction de nouveaux logements.

Impliquer les communautés de manière proactive lors de la planification, et non de manière réactive sur une base projet par projet

La participation du public devrait éclairer les réglementations de zonage généralement applicables, comme c’est le cas pour le processus d’octroi de licences de garde d’enfants. Une approche robuste de la planification et des réglementations de zonage généralement applicables introduit également la possibilité pour les États et les gouvernements locaux d’exiger des plans pour faire progresser les objectifs politiques à l’échelle de l’État, tels que la possibilité de développer de nouveaux logements. La participation du public ne devrait pas jouer un rôle dans l’application de ces règles à des propositions de développement individuelles.

Les sceptiques pourraient souligner que les propositions individuelles attirent plus de participation que les processus de planification. Il s’agit d’un problème créé par le système actuel — parce qu’un si grand nombre de décisions sont prises à l’étape des approbations d’aménagement, il y a peu d’incitatifs à participer au processus de planification. Par conséquent, moins de personnes participent à la planification. Ceux qui le font sont sapés par les participants ultérieurs au processus d’approbation des aménagements.

Le zonage devrait ressembler davantage à d’autres processus administratifs. Considérons à nouveau l’octroi de permis de garde d’enfants : le public est invité à fournir des commentaires sur les règlements d’octroi de permis généralement applicables, mais il serait assez étrange qu’il soit invité à commenter la demande de permis de chaque fournisseur de services de garde d’enfants.

Donner à des voisins en colère la possibilité de tuer un projet conforme à la législation nationale et locale empêche le système de zonage de fonctionner correctement. Réparer les processus de participation du public brisés est un élément petit mais essentiel pour réparer nos lois de zonage brisées.

Vous pourriez également aimer...