L'énigme Fannie et Freddie

Lorsque la bulle immobilière a éclaté, Fannie et Freddie étaient aux prises avec d'énormes pertes sur des prêts hypothécaires toxiques. À ce stade, ils auraient dû être placés sous séquestre. Mais le Trésor Bush a opté pour une tutelle sous contrôle réglementaire par la FHFA.

Avec une injection de 190 milliards de dollars du Trésor, ils ont gagné un nouveau souffle. En retour, le Trésor a reçu des actions privilégiées de premier rang, que les géants étaient censés verser un dividende de 10% sur la préférence de liquidation, et des bons de souscription pour acquérir 79,9% des actions ordinaires. Les GSE étaient également censés payer des frais pour le crédit ouvert du gouvernement.

Parce qu'ils n'étaient pas en mesure de payer le dividende ou les frais requis, le Trésor a commencé en 2012 à balayer son bénéfice net. Les actionnaires de Fan et Fred à Wall Street affirment que le gouvernement s'est injustement approprié des centaines de milliards de dollars de bénéfices. Mais le Trésor n’est toujours pas près d’être remboursé de ce qui lui était initialement dû en vertu de l’accord de 2008 pour le sauvetage des géants.

Les GSE doivent également leurs bénéfices à leur soutien des contribuables, ce qui leur permet de sous-tarifer leurs concurrents. Leur modèle économique consiste essentiellement à privatiser les profits et à socialiser le risque. Dans les bons moments, les actionnaires et les dirigeants se comportent comme des bandits tandis que les contribuables paient les pertes dans les mauvais moments.

Le sénateur de l'Idaho Mike Crapo

et ancien

Texas Rep. Jeb Hensarling

ont essayé de faire remonter la réforme de Capitol Hill pour la faire reculer dès que Fannie et Freddie mobilisent leurs amis dans le hall du logement.

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Tout cela est le contexte des négociations en cours entre le secrétaire au Trésor Steven Mnuchin et le directeur de la FHFA

Mark Calabre

libérer les GSE avant qu’elles ne soient suffisamment réformées ou recapitalisées. Le mandat de M. Calabria se termine en 2024, mais la Cour suprême entend une affaire mercredi sur les limites de la capacité du président de retirer la tête de la FHFA à volonté.

Joe Biden

remplacerait probablement M. Calabria par un surveillant plus permissif comme le directeur nommé par Obama

Mel Watt,

qui a abaissé les normes de souscription de GSE tout en bénissant un fan et Fred de contourner les limites statutaires de la rémunération des dirigeants.

Par conséquent, le Trésor et la FHFA envisagent une ordonnance par consentement entre les GSE et la FHFA qui pourrait mettre fin à la tutelle gouvernementale de Fannie et Freddie tout en liant à la fois l'administration Biden et les GSE. Les régulateurs financiers utilisent souvent de telles ordonnances pour imposer des réformes dans des banques sous-capitalisées ou incomplètes. Fan et Fred sont tous les deux.

M. Calabria a récemment finalisé une règle de capital qui obligerait les GSE à détenir un coussin combiné de 283 milliards de dollars contre les pertes. Ils ont maintenant 35 milliards de dollars dérisoires. Les GSE et le lobby du logement se plaignent que la règle est trop onéreuse et poussera sans aucun doute l'équipe Biden à l'affaiblir.

Un décret de consentement pourrait imposer des exigences de capital strictes afin que les personnes nommées par Biden ne puissent pas les édulcorer. Il pourrait et devrait également inclure des limites sur les portefeuilles d'investissement GSE, les activités de garantie (par exemple, pas de refinancement en espèces et de maisons de vacances) et les dividendes. Si les GSE doivent être libérés, ils doivent être tenus en laisse serrée.

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Comme on pouvait s'y attendre, les GSE, les investisseurs de Wall Street et le lobby du logement mobilisent leurs amis à Washington. Le lobby du logement préférerait garder les GSE asservis à une administration Biden afin qu'ils puissent être utilisés pour le logement. Pour augmenter leur capital, Fannie et Freddie devraient augmenter les frais qu'ils facturent pour leur garantie de prêt, ce qui pourrait réduire les bénéfices des initiateurs de prêts hypothécaires. Des frais et des restrictions plus élevés pourraient également dissiper un peu le vent du boom du refinancement. Rien de tout cela ne fera beaucoup de mal dans un marché du logement en ébullition.

Pendant ce temps, les investisseurs de Wall Street veulent que l'administration Trump publie les godzillas sans chaînes. Il faudra peut-être une décennie aux GSE pour conserver suffisamment de capital pour respecter la règle de M. Calabria. La vente de nouvelles actions pourrait les aider à lever des capitaux plus rapidement et à verser des dividendes plus tôt, mais des restrictions sur les activités limiteront le rendement des capitaux propres. Compte tenu de leur garantie implicite du gouvernement, ce n'est guère trop demander.

Certains membres du Congrès soutiennent que les GSE n’ont pas entièrement remboursé les contribuables. Assez juste, et une ordonnance sur consentement devrait obliger les GSE à payer leur soutien gouvernemental implicite et les actions privilégiées de premier rang du Trésor au fil du temps. Ils ne devraient pas être autorisés à verser des dividendes tant qu’ils ne le font pas.

Mais le risque pour les contribuables de maintenir Fannie et Freddie en captivité gouvernementale l'emporte probablement sur celui de les libérer avec une boule et une chaîne. Un ordre de consentement, malheureusement, ne durera pas éternellement. Mais si le Congrès ne parvient pas à rassembler la volonté politique de mettre fin à sa garantie, alors le plan de M. Calabria est la politique la moins mauvaise.