Alors que les villes de tout le pays sont aux prises avec la flambée des coûts du logement, le besoin d’une réforme du zonage est plus pressant que jamais. Les villes ont désespérément besoin de plus de logements, mais les pratiques de zonage d’exclusion contrecarrent souvent la croissance du logement. En effet, un nombre croissant de preuves a identifié comment le zonage d’exclusion impose des contraintes artificielles à l’offre, exacerbe la ségrégation raciale résidentielle et contribue à la hausse des coûts du logement. En réponse, les décideurs politiques ont appelé à des réformes de zonage qui permettraient de construire davantage de petites maisons sur des marchés coûteux, qui interdisent souvent les maisons individuelles non unifamiliales. Le plan d’infrastructure du président Biden, qui soutient l’octroi de subventions et de crédits d’impôt aux municipalités qui réforment leurs codes de zonage pour permettre les développements multifamiliaux dans les quartiers limités aux maisons unifamiliales, offre une promesse substantielle de démanteler le zonage d’exclusion.
Ces pratiques de zonage d’exclusion sont enracinées dans une histoire profondément raciste. Depuis le début du XXe siècle, les municipalités ont exercé un pouvoir discrétionnaire local dans le processus d’utilisation des terres pour adopter une multitude de restrictions de zonage d’exclusion. Les réglementations de zonage d’exclusion, telles que les ordonnances de zonage imposant des tailles de lot minimales, limitaient le développement multifamilial et empêchaient souvent les ménages minoritaires de la classe ouvrière de s’installer dans des communautés à prédominance blanche. Nous savons maintenant que ces effets sont durables ; des recherches antérieures ont montré que les réglementations restrictives en matière d’utilisation des terres adoptées au début du XXe siècle aident à expliquer les modèles de ségrégation métropolitaine au fil du temps.
En réponse, les planificateurs et les décideurs de tout le pays ont renouvelé leurs appels aux villes pour qu’elles réforment leurs codes de zonage pour permettre un développement plus dense, comme autoriser les duplex ou les triplex dans les quartiers unifamiliaux. Par exemple, en 2018, Minneapolis est devenue la première grande ville américaine à éliminer le zonage unifamilial. D’autres villes, comme New York et Seattle, se sont tournées vers des politiques de surzonage. Les surzonages, qui augmentent les densités admissibles souvent en assouplissant les exigences de hauteur et d’encombrement du code de zonage ou en augmentant les ratios de surface au sol, visent à encourager un développement plus dense, à augmenter l’offre de logements et ainsi à améliorer l’abordabilité des logements.
Cependant, les upzonings ont déclenché le problème brûlant de la gentrification. Dans plusieurs villes, les politiques de surzonage ont creusé un fossé entre ceux qui se battent pour des solutions du côté de l’offre et les défenseurs des locataires. Les défenseurs de l’offre, souvent ceux affiliés au mouvement yes-in-my-backyard (YIMBY), ont fait valoir que les surzonages amélioreraient l’abordabilité du logement, citant des études récentes (dont une à New York et une autre dans 11 villes) qui ont trouvé que le nouveau développement au taux du marché ne déclenche pas d’augmentation des coûts de logement environnants. Les défenseurs des locataires ont rétorqué que les upzonings alimenteraient la spéculation immobilière et la gentrification, car les propriétaires d’immeubles upzonés seront incités à vendre leurs propriétés à des prix gonflés reflétant leur potentiel de développement supplémentaire. Ce faisant, certains défenseurs ont évoqué des études (comme celle-ci à Chicago) suggérant que les surzonages sont en fait associés à des augmentations des prix de l’immobilier, du moins à court terme.
Malgré ces tensions, peu de travaux empiriques ont examiné les effets des upzonings sur la gentrification. Dans le but de combler cette lacune dans la littérature, j’ai récemment mené une étude examinant comment une série d’upzonings mis en œuvre à New York au début des années 2000 interagissaient avec les pressions de gentrification ultérieures (en utilisant la croissance de la population blanche non hispanique comme proxy de la gentrification) . Je trouve que l’activité de surzonage est positivement et significativement associée à la probabilité qu’un secteur de recensement devienne plus blanc, ce qui suggère que les surzonages pourraient accélérer, plutôt que tempérer, les pressions de gentrification à court terme.
Compte tenu de ces résultats, les villes devraient-elles continuer à maintenir les surzonages en tant que solution de base à la crise de l’abordabilité du logement dans le pays ? La réponse est que les chercheurs doivent mener des recherches supplémentaires sur les upzonings afin de mieux comprendre leurs effets. Les upzonings sont loin d’avoir une forme et une taille. Par exemple, le conseil municipal de Seattle a récemment approuvé le surzonage de 27 pôles de quartiers dans toute la ville, exigeant que les développeurs construisant dans les zones surclassées incluent des unités inférieures au taux du marché dans leurs bâtiments ou contribuent des frais à un fonds de logement abordable. Les récentes mesures de surzonage de Portland, qui autorisent jusqu’à quatre unités sur tous les lots résidentiels de la ville, permettent aux développeurs de construire jusqu’à six unités par lot si au moins la moitié des unités sont réservées à des locataires à faible revenu. D’autres surzonages, tels que ceux mis en œuvre à New York au début des années 2000, n’étaient pas liés au logement inclusif obligatoire (qui a depuis changé sous l’administration de Blasio).
Compte tenu de ces différences dans les politiques de surzonage, des recherches supplémentaires sont nécessaires pour mieux comprendre comment les différents types de politiques de surzonage façonnent le changement de quartier ultérieur. Par exemple, dans quelle mesure les politiques de surzonage qui intègrent des protections plus strictes des locataires, telles que les normes d’expulsion pour cause juste, éloignent-elles les pressions de déplacement ? Comment les surzonages ont-ils un impact sur l’abordabilité du logement dans différents sous-marchés immobiliers à long terme ? Comment les politiques d’upzoning ciblées sur les quartiers riches ont-elles un impact sur la gentrification ?
Bien que la recherche sur les upzonings en soit encore à ses balbutiements, une conclusion peut être tirée. Les villes doivent développer des solutions pour démanteler les pratiques de zonage d’exclusion et les idéologies racistes qu’elles promeuvent. Les réglementations de zonage qui permettent une densité résidentielle accrue sont très prometteuses d’augmenter l’offre de logements dont on a grand besoin et de repousser l’héritage raciste du zonage d’exclusion à faible densité. Si les villes doivent adopter des politiques de surzonage comme outil politique clé pour faire face à la crise de l’abordabilité du logement dans le pays, les spécialistes de l’utilisation des terres doivent mener des recherches supplémentaires sur la façon dont les différentes variantes des politiques de surzonage façonnent la gentrification, le déplacement et l’abordabilité du logement.
Jenna Davis est doctorante en urbanisme à la Graduate School of Architecture, Planning, and Preservation de l’Université Columbia. Sa recherche actuelle examine comment les réglementations en matière d’utilisation des terres interagissent avec le changement de quartier dans les villes américaines.
