Bien que l'abordabilité se soit améliorée pour les acheteurs de maisons au Canada, le simple fait d'être moins inabordable ne signifie pas que le logement est devenu abordable.
RBC a récemment rapporté que l'abordabilité du logement au Canada est la meilleure qu'elle a été en trois ans – une amélioration, mais toujours loin de sa situation.
À Vancouver, les propriétaires dépensent désormais 92,7% du revenu de leur ménage en frais de propriété; À Toronto, il est de 68,3%, selon RBC. Les deux sont bien au-dessus du seuil d'accessibilité à 30% de l'hypothèque du Canada.
Cet écart laisse la propriété hors de portée pour beaucoup, même dans un marché soi-disant acheteur.
La population de l'Ontario vient de publier sa plus grande baisse trimestrielle enregistrée, selon Statistics Canada. Étant donné que l'abordabilité reste insaisissable, de plus en plus de Canadiens sont à l'ouest. À Edmonton, les coûts de propriété se situent à 33% et à Calgary, 42,3%, tous deux en dessous du niveau national.
L'abordabilité s'est améliorée principalement parce que les prix et les taux des maisons ont chuté en même temps – une combinaison rare.
Les condos de Toronto sont de retour aux prix pré-pandemiques. Le taux premiers du Canada, qui a culminé à 7,20% en 2023, est tombé à 4,95%. Les taux hypothécaires fixes de cinq ans sont désormais dans la fourchette de 4% bas. Cela a donné aux acheteurs plus de place pour négocier, au moins sur le papier.
L'abordabilité peut s'améliorer, mais la déconnexion entre les prix des maisons et les revenus réels raconte une histoire différente. Les charges hypothécaires restent à proximité de sommets record et, selon les normes historiques, l'abordabilité est toujours gravement étirée.
L'indice des prix des maisons réels montre que les prix des maisons canadiens se sont découplés du revenu disponible bien plus qu'aux États-Unis – un signe clair que le marché reste fondamentalement déséquilibré.
Le fardeau de la dette du Canada aggrave les choses. Les ménages doivent 1,85 $ pour chaque dollar de revenu disponible – le ratio dette / revenu le plus élevé du G-7. Même avec les tarifs qui baissent légèrement, de nombreuses familles ne peuvent pas se permettre d'emprunter plus.
Dans le même temps, le marché s'adapte. Les développeurs se retirent alors que la demande ralentit et que le financement se resserre. À Toronto, il y a maintenant 58 mois d'inventaire de condos pré-construction invendus – 14 fois plus élevé qu'en 2022.
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De nombreux projets de condos sont interrompus, annulés ou convertis en locations. Cela pourrait conduire à un resserrement de l'offre l'année prochaine ou en 2027 si la construction ne reprend pas.
L'économie plus large du Canada montre également des signes de tension. Le chômage a atteint 7% en mai et le chômage des jeunes a atteint 13,5%, le plus élevé depuis 2014 en dehors de la pandémie. La croissance des salaires a été tiède et la Banque du Canada n'est pas pressée de réduire davantage les taux avec l'inflation de base oscillant toujours environ 3%.
Les marchés locatifs, en revanche, se stabilisent. Les loyers moyens nationaux ont diminué de 3,3% en glissement annuel en mai, marquant le huitième mois consécutif d'assouplissement. Pour beaucoup, la location reste la seule option réaliste à court terme.
Le point à emporter
Ces conditions de marché sont une fenêtre rare où les prix, les tarifs et l'effet de levier des acheteurs se sont alignés. Mais avec une dette élevée, des vents contraires économiques et une baisse de l'activité de construction, l'horloge tourne. À moins que la croissance des revenus ne reprenne – ou les prix des maisons ne baissent plus, la consomméation peut rester hors de portée de l'année prochaine.
