Ce qui monte, descend généralement. Et les prix des maisons ont certainement augmenté au cours des 10 dernières années dans le monde, comme le confirment les graphiques Bloomberg et Global Property Guide. Le monde n’a jamais rien vu de tel auparavant.
Mais le monde n’a jamais vu 70 milliards de dollars de relance de la part des banques centrales auparavant au cours des 10 dernières années, comme le confirme le deuxième graphique.
Maintenant, malheureusement, nous semblons avoir atteint le point où tout ce stimulus prend fin soudainement.
L’invasion de l’Ukraine par la Russie a contraint les décideurs politiques à commencer à annuler leurs politiques de relance des 20 dernières années :
- Les politiques de relance ont effectivement détruit la découverte des prix sur les marchés financiers
- Ils ont commencé à la fin des années 1990 lorsque le président de la Réserve fédérale américaine, Alan Greenspan, a introduit le « Greenspan put ».
- C’était un terme dérivé du marché des options et signifiait que la Fed interviendrait chaque fois que les marchés s’effondreraient
- Après le départ de Greenspan, son concept est devenu connu sous le nom de « Fed put ». Comme le président de la Fed, Ben Bernanke, a décrit son objectif en 2010 :
« La hausse des cours boursiers augmentera la richesse des consommateurs et contribuera à accroître la confiance, ce qui peut également stimuler les dépenses. »
Au cours de la dernière décennie, de nombreux acheteurs de maisons ont commencé à adhérer à cette théorie, la Fed ayant acheté 2,7 milliards de dollars de prêts hypothécaires après 2008 pour maintenir les prix à la hausse.
Ils ont commencé à croire qu’ils n’auraient jamais à rembourser leur hypothèque. Au lieu de cela, ils se sont concentrés uniquement sur le paiement mensuel des intérêts. Et donc ils se sentaient capables de se permettre des prix de plus en plus élevés.
Tous ceux qui possédaient une maison se sentaient «plus riches» et dépensaient le «bénéfice» pour de nouvelles voitures, des vacances ou d’autres «besoins».
En Chine, les gens étaient en fait ravis d' »acheter » des maisons qui n’allaient jamais être terminées – la forme ultime du schéma de Ponzi.
LE MARCHÉ DU LOGEMENT À LONDRES EST UNE ÉTUDE DE CAS
Le marché du logement de Londres de 1971 à 2021 fournit une étude de cas de ce qui a mal tourné, comme le montre le graphique :
- 1971-1999. Les prix étaient en moyenne de 4,8 x les bénéfices moyens, les prix évoluant de haut en bas avec le cycle économique
- 2000-2009. Ensuite, le premier programme de relance des subprimes de la Banque d’Angleterre a porté le ratio à 7,6 x les bénéfices
- 2010 – 2021. Après la crise des subprimes, la Banque a « doublé » ses mesures de relance, et le ratio est passé à 11,5 x les bénéfices
Mais comme The Economist l’a averti, les hypothèques plus importantes d’aujourd’hui signifient :
« Un taux d’intérêt de seulement 3 % aujourd’hui se traduit par des prêts hypothécaires qui absorbent la même part de revenu qu’un taux de 14 % en 1980.
UN RALENTISSEMENT MAJEUR SEMBLE MAINTENANT PROBABLE
Mais maintenant, la hausse de l’inflation a même fait sortir les taux d’intérêt de leur tendance à la baisse de 40 ans. Et les taux hypothécaires augmentent rapidement en conséquence. Comme le note l’analyste Charlie Bilello pour le Marché américain:
« 2020 : Le taux hypothécaire sur 30 ans était de 2,87 % et le prix moyen des maisons neuves aux États-Unis était de 395 000 $
Aujourd’hui: Le taux hypothécaire de 30 ans est de 6,92 % et le prix moyen des maisons neuves est de 522 000 $.
Résultat: Augmentation de 25 000 $ de la mise de fonds (en supposant une mise de fonds de 20 %). Plus une augmentation de 110 % du paiement mensuel (de 1 310 $ à 2 755 $). »
Ces hausses de taux sont susceptibles de casser les marchés mondiaux du logement. Comme l’a mis en garde la National Association of House Builders des États-Unis :
« Le trafic d’acheteurs est faible sur de nombreux marchés, car de plus en plus de consommateurs restent sur la touche en raison des taux hypothécaires élevés et des prix des maisons qui mettent l’achat d’une nouvelle maison hors de portée financière pour de nombreux ménages. »
La confiance des acheteurs a été la clé de la hausse des prix des maisons au cours de la dernière décennie. Mais cela est en train de disparaître car les banques centrales sont obligées de se recentrer sur les risques d’inflation, et les taux d’intérêt et hypothécaires commencent à revenir à des niveaux plus normaux.
