Aujourd’hui, la Fed de New York
Le Center for Microeconomic Data a rapporté que les soldes de la dette des ménages ont augmenté de 206 milliards de dollars au quatrième trimestre 2020, marquant une augmentation de 414 milliards de dollars depuis la fin de 2019. Mais la pandémie de COVID et la récession qui a suivi ont mis fin à la dynamique d’emprunt des ménages qui a ont caractérisé l’expansion depuis la Grande Récession, qui comprenait une croissance robuste des prêts automobiles et étudiants, tandis que les soldes des prêts hypothécaires et des cartes de crédit augmentaient plus lentement. À mesure que la pandémie s’installait, ces dynamiques ont été modifiées. Un changement en 2020 a été une augmentation plus importante des soldes hypothécaires. Les soldes hypothécaires ont augmenté de 182 milliards de dollars, la plus forte hausse trimestrielle depuis 2007, stimulés par des volumes de montages historiquement élevés. Ici, nous examinons de près la composition des montages de prêts hypothécaires, qui ont frôlé les 1,2 billion de dollars au quatrième trimestre de 2020, le volume trimestriel le plus élevé observé depuis le début de notre série en 2000. Rapport trimestriel sur la dette et le crédit des ménages et cette analyse est basée sur le Consumer Credit Panel de la Fed de New York, qui est lui-même basé sur des données de crédit anonymisées d’Equifax.
Dans le premier graphique, nous regardons un chiffre directement du Rapport trimestriel: total des montages de prêts hypothécaires par tranche de cote de crédit. Ici, l’essor des montages est clairement visible – les départs vers les emprunteurs ayant les cotes de crédit les plus élevées ont fortement augmenté en 2020. (Nous utilisons le score de risque Equifax 3.0). Le volume d’origination au quatrième trimestre 2020 vient de dépasser le sommet précédent, de 2003, lorsqu’une baisse des taux d’intérêt hypothécaires a entraîné un boom du refinancement hypothécaire. Bien que ces deux bosses dans les montages hypothécaires soient d’une ampleur similaire, la composition est assez différente ; 71% des montages au quatrième trimestre 2020 sont allés à des emprunteurs avec des notes de crédit supérieures à 760, tandis qu’au troisième trimestre 2003, seulement 31% de ces nouvelles hypothèques sont allés aux emprunteurs les plus solvables. Les chercheurs ont conclu que le boom du refi de 2003 a eu des conséquences à long terme, contribuant à des bilans surendettés alors que les prix des logements baissaient.
Achats ou Refis ?
Refinancement fais ont tendance à s’adresser aux emprunteurs dont la cote de crédit est plus élevée, par rapport aux emprunteurs hypothécaires, car ceux qui refinancent ont déjà une hypothèque qu’ils remboursent depuis un certain temps et construisent leur historique de crédit. Ainsi, ce volume élevé de montages de prêts hypothécaires à haut risque suggère que nous sommes au milieu d’un autre boom de refinancement. Et les propriétaires profitent des taux d’intérêt hypothécaires à des niveaux historiquement bas, allant même jusqu’à retirer de l’argent avec leurs prêts hypothécaires refinancés. Dans le tableau suivant, nous répartissons les montages hypothécaires en achats et refinancements. Le boom des montages en 2020 est dû à une confluence de montages de refinancement élevés ainsi que de montages d’achats élevés – en fait, en termes nominaux, le niveau des montages d’achats se rapproche de celui de 2006. Quant au niveau croissant de montages d’achats, il est cohérent avec des niveaux élevés de ventes de maisons jumelés à des prix croissants. Dans l’ensemble, les montages de refinancement en 2020 étaient à leur niveau le plus élevé depuis 2003. Bien qu’environ 15 % en dessous du niveau de 2003 en termes de dette globale nominale, quelque 7,2 millions de prêts hypothécaires ont été refinancés en 2020, soit moins de la moitié du décompte de 2003 (15 millions ! ).
Qui achète ? Examen des origines d’achat
Bien qu’il soit difficile de comparer le volume des montages d’achats avec les niveaux observés en 2005-06 en raison des différences de prix des maisons, la tendance était incontestablement à la hausse cette année et à un niveau élevé. Dans le graphique suivant, nous répartissons les achats en trois groupes : (1) les acheteurs d’une première maison, ou ceux dont l’origine marque la première hypothèque sur leur rapport de crédit, indiqué en bleu ; (2) acheteurs réguliers – individus qui effectuent un achat qui n’est pas le premier, indiqué en rouge ; et (3) les acheteurs de résidences secondaires et les investisseurs—ceux qui ont une nouvelle origine avec une ou plusieurs hypothèques de premier rang déjà sur leur rapport de crédit. Les années de boom précédant la Grande Récession, qui ont également connu un rythme soutenu de créations de prêts hypothécaires, ont eu des volumes à peu près égaux pour les trois lignes pendant plusieurs trimestres. Et puis, alors que les prix des logements ont commencé à baisser et que le marché a commencé à s’effondrer, ce sont les premiers acheteurs qui ont pu entrer à un taux plus élevé – incités par les crédits aux premiers acheteurs dans le Housing and Economic Recovery Act, ainsi que baisse des taux d’intérêt et des prix des maisons. Mais au cours de la lente reprise des montages au cours des huit dernières années, les lignes d’acheteurs pour la première fois et les acheteurs récurrents se sont essentiellement suivies, tandis que les achats de résidences secondaires et d’investisseurs ont été à la traîne, ne reprenant que légèrement l’année dernière.
Le millésime 2020 reste de très haute qualité
Comme nous le décrivons ci-dessus, la majeure partie des prêts hypothécaires nouvellement créés est accordé aux emprunteurs ayant la cote de crédit la plus élevée. Mais est-ce à cause du volume des montages de refinancement ? Dans le dernier graphique ci-dessous, nous examinons la cote de crédit médiane des nouveaux prêts hypothécaires, par type. Les prêts hypothécaires refinancés vont généralement aux emprunteurs ayant un score plus élevé que les prêts hypothécaires achetés, en raison de leurs antécédents de remboursement établis. Cependant, lorsque nous répartissons les acheteurs en primo-accédants et en acheteurs réguliers, nous constatons que les cotes de crédit médianes sont assez proches pour les refinanceurs et les acheteurs réguliers, tandis que les primo-accédants ont des cotes de crédit plus faibles, et l’ont toujours fait. La cote de crédit médiane des refinanceurs et des acheteurs réguliers était juste en dessous de 800 à la fin de 2020, soit environ 60 points de plus que celle des primo-accédants. En jetant un coup d’œil à l’historique de la série, les nouvelles hypothèques sont plus avantageuses – même pour les premiers acheteurs, les cotes de crédit médianes ont lentement augmenté depuis 2002-06, lorsqu’elles ont oscillé dans les 600.
Cha Ching! Encaisser la valeur nette de la maison lorsque les taux ont du sens
Avec la reprise des refinancements en 2020, nous cherchons à voir si les consommateurs encaissent et tirent sur la valeur nette de leur maison. Dans le graphique ci-dessous, nous montrons le volume de refinancement des retraits trimestriels, qui est calculé comme la différence entre les nouvelles hypothèques des emprunteurs et les hypothèques remplacées par les refinancements. En gardant à l’esprit que les données que nous présentons ici ne sont pas ajustées pour l’inflation, le volume de refinancement des retraits est encore nettement inférieur à ce qui a été observé entre 2003-06. Cependant, nous constatons une augmentation notable des volumes de refinancement des retraits, qui ont atteint un pic au quatrième trimestre 2020 et ne montrent aucun signe de ralentissement. Les propriétaires ont retiré 188 milliards de dollars de la valeur nette de leur maison au cours de 2020. Une remarque importante cependant : bien qu’il s’agisse d’une forte augmentation, elle est également associée à des montants de retrait moyens plus faibles. Les emprunteurs qui ont refinancé en 2019 ont retiré, en moyenne, 49 000 $ supplémentaires; tandis que les emprunteurs qui ont refinancé en 2020 ont retiré, en moyenne, 27 000 $. Le retrait médian des retraits en 2020 n’était que de 6 700 $, ce qui suggère qu’au moins la moitié des refinanceurs n’ont emprunté que suffisamment de fonds supplémentaires pour couvrir les frais de clôture de la nouvelle hypothèque. Pourtant, une minorité substantielle de refinanceurs ont retiré de l’argent de leur propriété, qu’ils peuvent utiliser pour financer la consommation ou d’autres opportunités d’investissement, y compris des améliorations domiciliaires. Pendant ce temps, les emprunteurs qui n’ont pas choisi de retirer de l’argent supplémentaire ont enregistré une économie moyenne de 200 $ sur leur paiement hypothécaire mensuel, améliorant ainsi la trésorerie mensuelle de leur ménage.
Que rechercher à l’avenir
Le soutien aux ménages qui ont subi des pertes d’emploi et de revenus a été un élément clé de la loi CARES, à la fois par le biais des transferts financiers directs aux ménages ainsi que des moratoires sur les prêts hypothécaires et les prêts étudiants garantis par le gouvernement fédéral. Parallèlement, de nombreux ménages profitent des taux d’intérêt hypothécaires historiquement bas, conséquence de la politique monétaire favorable. Il sera intéressant de voir si les ménages maintiendront ces taux élevés d’achats de logements et de refinancements en 2021 et plus généralement comment les ménages ajusteront leurs bilans en fonction, en partie, de la durée et de la durée des abstentions sur les paiements des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral et des étudiants prêts.
Données du graphique 
Andrew F. Haughwout est vice-président senior du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.
Donghoon Lee est membre du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.
Joelle Scally est stratège principale des données au sein du groupe Recherche et statistiques de la Banque.
Wilbert van der Klaauw est vice-président senior du groupe Recherche et statistiques de la Banque.
Comment citer ce post :
Andrew F. Haughwout, Donghoon Lee, Joelle Scally et Wilbert van der Klaauw, « Mortgage Rates Decline and (Prime) Households Take Advantage », Federal Reserve Bank of New York Économie de la rue de la liberté, 17 février 2021, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2021/02/mortgage-rates-decline-and-prime-households-take-advantage.html.
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Avertissement
Les opinions exprimées dans cet article sont celles de l’auteur et ne reflètent pas nécessairement la position de la Federal Reserve Bank de New York ou du Federal Reserve System. Toute erreur ou omission est de la responsabilité de l’auteur.
