La pandémie de COVID-19 a intensifié les problèmes de logement dans tout le pays, en particulier pour les ménages à revenu faible et moyen. Les prix des logements et les loyers ont augmenté de plus de 17 % et 10 %, respectivement, au cours de l’année écoulée, reflétant à la fois une demande historiquement forte et des restrictions sur l’offre neuve. Même si l’économie globale se redresse, la pression à la hausse sur les coûts du logement exerce une pression particulière sur les ménages locataires, qui ont tendance à être plus jeunes et à avoir des revenus inférieurs à ceux des propriétaires, avec des proportions plus élevées de familles noires, latinos ou hispaniques. Même avant la pandémie, plus de 10 millions de ménages locataires consacraient plus de la moitié de leurs revenus au logement.
En mars 2021, le Congrès a adopté l’American Rescue Plan Act (ARP) pour aider l’économie américaine à se remettre de la pandémie. Un élément clé, le Fonds de relance budgétaire des États et des collectivités locales (SLFRF), contient 350 milliards de dollars que les gouvernements des États et locaux peuvent utiliser pour relever les défis actuels, y compris le logement. Les dollars du FSLFR offrent plus de flexibilité que la plupart des programmes fédéraux et peuvent être utilisés pour une variété d’investissements et d’activités dans plusieurs domaines politiques. Cette flexibilité a des avantages et des inconvénients : les gouvernements locaux peuvent être mieux à même d’adapter les fonds aux besoins que dans le cadre de programmes étroitement prescrits, mais cela oblige les bénéficiaires à élaborer et à mettre en œuvre des plans bien ciblés dans un délai limité. Plus précisément, les directives du département du Trésor exigent que les dollars du SLFRF soient engagés avant le 31 décembre 2024, le reste étant dépensé avant le 31 décembre 2026.
Pour tirer le meilleur parti de cette opportunité unique en une génération, les gouvernements locaux doivent évaluer leurs besoins et leurs capacités actuels, puis déterminer les investissements les plus rentables et les plus réalisables pour répondre à ces besoins. Cet article présente quelques conseils pour aider les gouvernements locaux à démarrer leur processus de planification de l’utilisation de ces fonds pour faire face à la crise du logement dans leur propre arrière-cour.
Évaluer les besoins locaux en matière de logement et établir des priorités claires
Même avec l’échelle sans précédent d’ARP, les gouvernements locaux n’auront pas assez d’argent pour payer chaque élément de leur liste de souhaits. Les décideurs politiques doivent être intentionnels dans le choix des investissements, en fondant leurs décisions sur des données chaque fois que possible.
Chaque localité a des besoins de logement différents selon la composition de la population et le parc de logements actuel. Brookings Metro et l’Aspen Institute ont développé un outil, le Housing Policy Matchmaker, pour diagnostiquer les besoins locaux en matière de logement à travers plusieurs dimensions clés : Y a-t-il suffisamment de logements pour répondre à la demande créée par la croissance de la population et de l’emploi? Combien coûte le logement dans la communauté par rapport au revenu ? Les maisons existantes ont-elles des besoins d’entretien différé ou nécessitent-elles des améliorations éconergétiques ? Les réponses à ces questions peuvent orienter les dirigeants locaux vers les besoins de logement les plus critiques dans leurs juridictions.
Étant donné que les revenus des ménages locataires représentent généralement environ la moitié de ceux des propriétaires, la plupart des communautés trouveront le besoin d’aide à la location le plus urgent. Pourtant, certaines communautés, en particulier dans les anciennes villes industrielles et les zones rurales, comptent un nombre important de propriétaires à faible revenu. Qu’elles soient occupées par leur propriétaire ou louées, ces maisons sont sujettes à divers risques pour la santé et ne respectent pas l’environnement.
Pour aborder l’abordabilité, évaluez comment le marché privé répond aux besoins en matière de logement. Partout dans le monde, les ménages à faible revenu sont aux prises avec les coûts de logement, mais même les ménages à revenu moyen peuvent être confrontés à des problèmes d’abordabilité dans les endroits où les coûts sont élevés et où l’offre de taux du marché est trop faible. Les communautés à croissance rapide doivent augmenter leur parc de logements, tandis que les endroits où la population diminue peuvent accorder une plus grande priorité à la modernisation des maisons existantes ou à la résolution des taux d’inoccupation élevés.
L’évaluation des parties de la communauté qui sont particulièrement vulnérables au changement climatique fournira un guide des emplacements les mieux adaptés à l’investissement dans le logement. Le financement ne doit pas être gaspillé en construisant (ou en reconstruisant) dans des endroits à haut risque d’inondations récurrentes, d’incendies ou d’autres aléas liés au climat. Diagnostiquer ces besoins locaux permet aux communautés de financer efficacement des projets qui répondent à leurs défis uniques en matière de logement.
Faire l’inventaire des programmes de logement existants et des partenaires locaux
Avant de créer un nouveau programme à partir de zéro, les gouvernements locaux doivent faire l’inventaire des programmes existants et des partenaires potentiels. Il est beaucoup plus rapide et facile d’augmenter le budget d’un programme existant que de commencer quelque chose de nouveau à partir de zéro. Les programmes de logement locaux qui répondent aux besoins hautement prioritaires et qui ont donné de bons résultats offrent la meilleure possibilité d’expansion ou de reproduction avec les dollars de la FRSDL (voir la figure 1). Par exemple, le programme de relogement rapide d’Albuquerque, dans le Nouveau-Mexique, aide les familles qui ont vécu une dislocation à retourner dans un logement stable.
Il est également important de comprendre les lacunes des programmes ou organismes gouvernementaux locaux existants. Les gouvernements locaux qui manquent de capacité ou d’expertise dans un type de travail particulier, comme la gestion immobilière ou le développement, peuvent rechercher des partenaires locaux ayant une expertise complémentaire. À Tulsa, en Oklahoma, l’association à but non lucratif Revitalize T-Town propose des services de réparation de logements et d’intempérisation aux propriétaires à faible revenu. Ces partenaires locaux peuvent être des ressources utiles pour créer des plans.
La création de nouveaux programmes à partir de zéro est coûteuse, nécessitant souvent l’embauche ou la formation de personnel et la mise en place de systèmes de soutien administratif et de gestion. Au début de la pandémie, de nombreux gouvernements locaux ont eu du mal à mettre en place rapidement et efficacement des programmes d’aide au loyer d’urgence financés par la loi CARES. La coordination avec les programmes existants et les organisations partenaires peut réduire le travail initial et permettre un partage des connaissances plus efficace.
Évaluez les coûts des différentes activités
Les interventions en matière de politique du logement autorisées dans le cadre de l’ARP varient en fonction du coût de l’aide apportée à chaque ménage supplémentaire. Comprendre le coût relatif par ménage de chaque activité aidera les gouvernements locaux à faire des choix stratégiques sur le montant du financement à mettre de côté pour chaque activité. En général, les nouveaux développements ont des coûts unitaires plus élevés que l’acquisition et la réhabilitation de bâtiments existants, et les subventions aux propriétaires de bâtiments existants pour l’entretien et l’entretien mineurs sont les moins chères. Les coûts de ces activités peuvent varier d’un endroit à l’autre en fonction de facteurs tels que la valeur des terres locales et les salaires de construction.
Le tableau 1 résume les types d’activités autorisées en vertu de l’ARP. Certaines activités, telles que l’aide au loyer d’urgence ou l’aide à la mise de fonds pour les primo-accédants, sont structurées sous forme d’aides ponctuelles. D’autres (par exemple, l’exploitation de logements avec services de soutien, les bons financés localement) nécessitent des engagements à long terme.
Les gouvernements locaux devraient garder un œil sur leurs budgets à long terme lorsqu’ils planifient de nouveaux investissements. Les fonds ARP doivent être dépensés d’ici la fin de 2026 – plus long qu’un seul cycle budgétaire, mais court par rapport à la durée de vie d’un immeuble subventionné. Les programmes susceptibles d’être financièrement autonomes ou pouvant s’aligner sur des sources de financement à plus long terme offrent certains avantages.
Tirer parti d’autres sources de financement
Les fonds ARP peuvent aller encore plus loin lorsqu’ils sont combinés à d’autres sources de revenus : programmes de logement existants tels que la subvention globale de développement communautaire ou le crédit d’impôt pour le logement des personnes à faible revenu ; projets coordonnés avec d’autres localités ou gouvernements d’État ; ou utilisé pour mobiliser des fonds privés et philanthropiques. La coordination des fonds ARP limite la part de l’allocation de chaque bénéficiaire qui doit être affectée aux projets et offre une opportunité d’augmenter l’ampleur de leurs initiatives. Rester informé des initiatives de logement au niveau de l’État permet également aux dirigeants locaux d’utiliser leurs fonds de manière complémentaire.
Parallèlement au SLFRF, les localités ont accès à d’autres fonds fédéraux via l’ARP, tels que ceux gérés par l’Administration du développement économique, le Département du logement et du développement urbain, le Département des transports et la Small Business Administration. La nouvelle loi sur l’investissement dans les infrastructures et l’emploi vient également s’ajouter à la liste des fonds pouvant être mobilisés pour faire avancer les plans locaux. Bien que ces sources ne soient pas nécessairement ciblées sur le logement, certains programmes soutiennent des objectifs complémentaires, tels que l’amélioration de l’accès aux transports pour les communautés à faible revenu et l’expansion de la large bande.
Des plans ambitieux mais réalisables peuvent aider à réduire le stress lié au logement
L’augmentation rapide des coûts du logement est une source importante de stress financier pour des millions d’Américains, en particulier les locataires à revenu faible ou moyen. Les communautés qui manquent de logements à prix modéré à posséder ou à louer risquent également de perdre des emplois au profit de communautés plus abordables, en particulier avec l’expansion du travail à distance.
ARP offre aux dirigeants locaux une occasion unique d’investir dans l’expansion du parc de logements abordables et de qualité décente. Mais pour en tirer le meilleur parti, les décideurs politiques devront élaborer un ensemble clair de priorités et déterminer les investissements les plus réalisables et les plus rentables dans leur boîte à outils.
