Points clés à retenir
- Contrairement à 2007, le marché immobilier en plein essor ne risque pas de s’effondrer.
- Les stocks restent historiquement bas.
- Les changements démographiques soutiendront la demande dans les années à venir.
- Les acheteurs d’aujourd’hui sont plus solvables que dans les années 2000.
- Les bilans des ménages sont également beaucoup plus solides.
Le marché du logement est plus chaud que jamais, aidant à sortir l’économie de la récession alors que les constructeurs se démènent pour répondre à la demande. La hausse des prix a suivi, le prix médian des maisons neuves et existantes ayant bondi de 22 % et 21 %, respectivement, d’avril 2020 à mai de cette année.
Deux grandes différences par rapport à 2007 : les stocks sont inférieurs à leurs moyennes historiques et les acheteurs sont plus solvables.
Mais la poussée a suscité une question : le marché immobilier est-il dans une bulle comme celle qui a précédé la crise financière de 2008 et 2009 ?
Un examen attentif des données montre que nous n’en sommes tout simplement pas là. Non seulement les stocks sont inférieurs à leurs moyennes historiques, mais les acheteurs sont également plus solvables, deux différences significatives par rapport à la bulle immobilière des années précédant la Grande Récession.
Si les faibles taux d’intérêt et le manque d’offre sont des facteurs de hausse des prix, la demande sous-jacente liée aux changements démographiques continuera de définir le marché immobilier résidentiel dans les années à venir. Les finances des ménages sont également solides. Même si le ratio de la dette des ménages à la richesse des ménages a augmenté récemment, il se situe bien dans des niveaux gérables.
Ainsi, alors que les prix des logements augmentent, la combinaison d’une offre insuffisante et d’une demande sous-jacente robuste évitera très probablement une répétition du krach immobilier qui a presque fait chuter l’économie américaine il y a plus de dix ans.
La crise immobilière de 2008
Revisiter le boom immobilier précédent, et le krach qui a suivi, peut mettre en évidence ce qui est différent cette fois. Avant la Grande Récession, la construction de logements a atteint des sommets historiques, avec des mises en chantier et des permis dépassant largement le taux annualisé de 1,5 million qui représente l’équilibre du marché.
L’indice de la National Association of Home Builders a atteint de nouveaux sommets en 2005. L’argent affluait sur les marchés du logement, le gouvernement encourageait l’accession à la propriété pour tous et les institutions financières ont considérablement élargi le nombre de ceux qui pouvaient prétendre à un financement.
Les normes de prêt assouplies ont alimenté la demande croissante, et les prêts hypothécaires à taux variable, souvent assortis de peu ou pas d’argent et de revenus non vérifiés, sont devenus une bombe à retardement sur les marchés financiers.
Cela ne pouvait pas durer. Les emprunteurs n’ont finalement pas pu rembourser leurs hypothèques, ce qui les a obligés à faire défaut. Et la bulle a éclaté.
Après l’effondrement, le marché s’est effondré alors que les constructeurs et les acheteurs ont perdu confiance. Au cours de la décennie suivante, les constructeurs, soucieux de prendre des risques, ont considérablement sous-construit de nouvelles maisons alors que les stocks de maisons existantes à vendre diminuaient progressivement.
Dans le même temps, les graines d’un resserrement des stocks étaient semées. Les millennials ont atteint leur apogée pour acheter une maison, et des entreprises comme American Homes 4 Rent, fondée en 2012, ont vu une opportunité de générer des flux de trésorerie en achetant des maisons unifamiliales à bas prix et en les louant. Cette stratégie, qui n’a fait que restreindre davantage l’offre, est maintenant déployée par certains des constructeurs les plus établis du pays.
Avance rapide jusqu’à aujourd’hui. Les constructeurs rattrapent leur retard, les mises en chantier et les permis dépassant l’équilibre annualisé de 1,5 million d’unités en octobre 2020 et y restent largement depuis lors. L’indice de confiance de la National Association of Home Builders est supérieur à 80 depuis septembre.
Qu’est-ce qui est différent cette fois
L’inquiétude d’une bulle a suivi. Mais il existe des différences majeures entre le marché immobilier actuel et le marché immobilier d’avant la Grande Récession.
- Les niveaux d’inventaire des maisons existantes sont nettement inférieurs aux moyennes historiques. Avec un peu plus de 1,2 million de logements en mai, les niveaux de stocks sont nettement inférieurs à la moyenne historique de 2,5 millions. L’offre de logements existants se situe à deux mois et demi, bien en deçà de l’offre de six mois qui crée l’équilibre sur le marché.
- Les acheteurs d’aujourd’hui sont plus solvables. Pendant la pandémie, de nombreux prêteurs ont relevé leurs normes d’emprunt. Les prêteurs exigeaient des cotes de crédit plus élevées, des acomptes plus importants et même des vérifications de deuxième emploi. Les normes renforcées étaient en partie une conséquence de la pandémie, lorsque les prêteurs étaient confrontés à un risque nettement plus élevé alors que le chômage atteignait des niveaux record et que des pans entiers de l’économie fermaient. Bien qu’il soit probable que ces normes s’assouplissent, les exigences de prêt restent plus strictes qu’avant la Grande Récession, ce qui se traduit par des acheteurs plus solvables.
La vente à emporter
Bien que l’on puisse penser que le logement est prêt pour une bulle, les aspects économiques sont simples. Avec une offre limitée et une demande robuste, les prix vont augmenter.
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