Avec des dizaines de millions d'employés travaillant à domicile ou mis à pied, l'avenir du lieu de travail est désormais une préoccupation majeure pour les propriétaires et locataires commerciaux.
Un récent rapport de Cushman & Wakefield (C&W) a révélé que 73 pour cent des travailleurs aimeraient que leurs employeurs adoptent «un certain niveau de travail à domicile». De plus, 90% des employés pensaient que leurs employeurs leur faisaient confiance pour travailler à distance.
Mais ces développements signifient-ils la fin du «bureau» tel que nous le connaissons? Pas vraiment. Le rapport décrit une nouvelle norme qui impliquera un «écosystème total du lieu de travail» comprenant plus d'une seule destination et comprenant une combinaison de lieux virtuels et physiques.
Les détracteurs du télétravail soutiennent souvent que la collaboration s'affaiblit lorsque les travailleurs sont confinés dans des silos éloignés, mais le rapport de C&W suggère le contraire. Il a constaté que le travail collaboratif a augmenté de 10% avec le télétravail au cours de la période antérieure à COVID-19, les avancées technologiques étant créditées pour le grand changement.
Roelof van Dijk, du groupe CoStar, voit deux forces opposées pousser et tirer simultanément sur la demande d'immeubles de bureaux. D'une part, les réglementations en matière de distanciation sociale liées à la pandémie sont à l'origine de la forte augmentation du travail à domicile. Étant donné que le nombre de travailleurs, en particulier dans le secteur de l'économie du savoir, continue de faire du télétravail la plupart du temps, la demande de bureaux devrait diminuer.
Dans le même temps, les réglementations en matière de distanciation sociale nécessiteront plus d'espace pour être maintenu entre les travailleurs. À l'avenir, la même surface au sol retiendra donc moins de travailleurs s'ils sont plus éloignés les uns des autres. Par conséquent, même si un segment d'employés continue de télétravailler, des mesures de distanciation spatiale nécessitant plus d'espace par employé devraient compenser la baisse de la demande.
À court terme, il est peu probable que les propriétaires réduisent considérablement les loyers si la demande de bureaux diminue. Il est également peu probable que les locataires de bureaux recherchent de l'espace supplémentaire si les mesures de distanciation sociale imposent plus d'espace par employé. Au lieu de cela, les locataires sont susceptibles d'échelonner les horaires en invitant les travailleurs à alterner les jours ou à des moments différents, ce qui permet aux locataires de conserver la même quantité d'espace jusqu'à ce que leurs baux soient renouvelés.
Les marchés de l'immobilier de bureau présentent aujourd'hui une image mitigée de la demande. Selon les données fournies par CoStar Group, les taux d'inoccupation sont exceptionnellement bas dans certaines régions du Canada, où la demande de bureaux est élevée et l'offre n'a pas suivi le rythme. Alors qu'à d'autres endroits, des signes inquiétants de faiblesse croissante sont apparents.
Les données de CoStar montrent que les taux d'inoccupation des bureaux à Vancouver se sont situés en moyenne à 2,9% au premier trimestre de 2020, contre 3,3% il y a un an. Alors que le marché immobilier de bureaux de Vancouver se resserre, celui de Calgary montre des signes croissants de faiblesse. Déjà, le taux d'inoccupation de Calgary au premier trimestre de 2019, à 14,4%, était plus de quatre fois supérieur à celui de Vancouver. Ce taux d'inoccupation est passé à 15,6% au deuxième trimestre. En comparaison, le taux d'inoccupation des bureaux à Toronto était d'environ 4,4% au premier trimestre, en légère baisse par rapport à 4,7% à la même période l'an dernier.
Ce qui peut arriver à l'avenir dépend des conditions actuelles du marché local. Pour l'ensemble des marchés de bureaux au Canada, CoStar prévoit une augmentation des taux d'inoccupation de 6,2% à 7,1% par an à partir de maintenant. Les marchés locaux de bureaux présentent une image mitigée. Les taux d'inoccupation devraient demeurer essentiellement inchangés à Vancouver et à Edmonton, mais devraient augmenter à Calgary et à Toronto.
Les baux commerciaux, contrairement à leurs homologues résidentiels, sont de plus longue durée, allant souvent de cinq à dix ans. La plupart des baux peuvent nécessiter plusieurs années pour être renouvelés. Beaucoup dépend donc de l'état de l'économie dans un avenir proche. Si les économies locales peuvent secouer le blues pandémique plus tôt, on s'attendrait à une croissance de l'activité économique, à une augmentation des embauches et à une augmentation de la demande d'espace, qui pourrait encore être modérée par une prévalence plus élevée du télétravail. Si les marchés du travail locaux ne se redressent pas et que les pertes d'emplois deviennent permanentes, les marchés de bureaux devraient avoir du mal avec ou sans télétravail.
Contrairement aux propriétaires qui détiennent des immeubles commerciaux, les propriétaires d'immeubles de bureaux s'en tireront probablement mieux avec la perception des loyers. Les centres commerciaux étant fermés pendant la pandémie, leurs locataires sont confrontés à d'énormes difficultés de trésorerie, ce qui compromet leur capacité de payer des loyers. La bonne nouvelle est que les ventes au détail en ligne sont en hausse pour certains détaillants. La mauvaise nouvelle pour les propriétaires de commerces de détail est qu'un passage de la vente au détail de briques et de mortier au commerce électronique réduirait encore la demande de biens immobiliers commerciaux.
Alors que les bureaux sont également fermés aux employés à l'exception des travailleurs essentiels, le travail de bureau se poursuit à domicile, grâce au télétravail. Les modèles économiques des entreprises de bureaux sont ainsi perturbés, mais pas abandonnés. Par conséquent, de nombreuses entreprises de bureaux peuvent exercer leurs activités à distance et respecter leurs obligations de loyer.
Une évolution de la demande pour des bureaux plus modernes et de meilleure qualité pourrait également se produire. Les immeubles de bureaux haut de gamme équipés, par exemple, de systèmes HVAC avancés et d'ascenseurs rapides, sont plus susceptibles de s'adapter facilement aux exigences de distanciation sociale. En comparaison, les anciens immeubles de classe B peuvent trouver difficile ou prohibitif de se conformer aux réglementations pour une meilleure ventilation et une plus grande distance entre les employés.
Le télétravail n'est peut-être pas pour tout le monde. Le rapport de C&W a révélé que, même si les cohortes plus jeunes, c'est-à-dire les milléniaux et les travailleurs de la génération Z, exprimaient le plus fort désir d'options de travail flexible, elles trouvaient le télétravail plus difficile que les cohortes plus âgées. Des modes de vie partagés, des logements plus petits et un manque d’espace dédié au travail à domicile pourraient être la raison de la lutte des jeunes travailleurs avec le télétravail.
Les marchés immobiliers sont en mutation, et rien de l'avenir n'est connu avec certitude. Une planification d'urgence basée sur des résultats futurs probables permettra aux propriétaires intelligents de faire face aux changements qui se préparent. Attendre un retour à l'ancienne normale n'est peut-être pas une stratégie judicieuse.
Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière à l'Université Ryerson. Stephen Moranis est un vétéran de l'industrie immobilière. Ils peuvent être atteints à www.hmbulletin.com.
