Note de l’éditeur: lorsque cet article a été publié pour la première fois, l’augmentation moyenne de la cote de crédit des emprunteurs hypothécaires qui ont fait preuve d’abstention était inexacte; le message a été corrigé pour refléter le chiffre correct de 14 points. (19 mai, 13h)
Nous avons passé les trois premiers articles de cette série à discuter de qui a adopté une abstention hypothécaire et de l’évolution de ses finances personnelles au cours de la pandémie. Dans ce quatrième et dernier article, nous utiliserons les données du Consumer Credit Panel (CCP) pour examiner les profils de ceux qui restent dans l’abstention et ceux qui sont sortis, et comment la performance du crédit aux ménages peut évoluer à mesure que la force de la pandémie commence à reflux et l’économie rouvre et se normalise.
Près des deux tiers des participants à la tolérance ont quitté la tolérance d’ici mars 2021
De nombreux emprunteurs hypothécaires sont entrés en abstention et en sont sortis au cours de la pandémie, et nous constatons que 13% de tous les emprunteurs hypothécaires étaient en abstention depuis au moins un mois au cours de l’année écoulée et 35% de ces participants étaient toujours en abstention en mars. 2021.
Les abstentions de la Loi CARES ont été initialement autorisées pour une abstention de six mois, avec douze mois de prolongations supplémentaires. Jusqu’à présent, le participant moyen a passé cinq mois en abstention, mais comme nous le montrons dans le graphique ci-dessous, un tiers des participants étaient en abstention pendant seulement un à deux mois, et douze pour cent des emprunteurs ont profité de la tolérance maximale possible de onze. à douze mois.
De nombreux emprunteurs ont renoncé à l’abstention en vendant leur propriété, avec l’avantage de la valeur nette du logement à un niveau record en termes nominaux, selon les comptes financiers des États-Unis. Cette voie de sortie n’était pas disponible pour les emprunteurs en difficulté pendant la Grande Récession, lorsqu’un effondrement des prix des maisons a laissé une forclusion ou une vente à découvert comme les seules sorties potentielles d’un prêt hypothécaire sous-marin. Les sections orange des barres ci-dessous indiquent les emprunteurs qui ont fait preuve d’abstention pendant ce nombre de mois, mais qui ont depuis prépayé leurs prêts hypothécaires – probablement en déménageant ou en refinançant. Notez, cependant, que le refinancement peut avoir été une option plus probable parmi ceux avec des durées d’abstention plus courtes en raison des exigences des agences (FHA, Fannie, Freddie).
Les emprunteurs à faible revenu sont plus susceptibles de rester indulgents
Comme nous en avons discuté dans le premier article de cette série, les emprunteurs vivant dans les zones à faible revenu étaient plus susceptibles d’avoir déjà adopté une abstention, avec près de 16 pour cent de ces emprunteurs hypothécaires ayant adopté une abstention à un moment donné. En revanche, dans les régions aux revenus les plus élevés, 11 pour cent des débiteurs hypothécaires avaient participé à une abstention. Dans tous les groupes, environ un tiers des débiteurs hypothécaires restaient en abstention en mars 2021.
Les emprunteurs ayant les cotes de crédit prépandémiques les plus élevées étaient les moins susceptibles de se soumettre à une abstention, tandis que près de 30% des hypothèques ayant une cote de crédit inférieure ont adopté une abstention d’hypothèque à un moment donné au cours de l’année écoulée. Et plus de la moitié d’entre eux sont restés en abstention en mars 2021, tandis que seulement un quart des emprunteurs les plus performants étaient toujours en abstention.
Augmentation de la cote de crédit des participants à l’abstention
L’abstention protégeant les emprunteurs contre les impayés dommageables dus à des paiements manqués, les cotes de crédit moyennes ont augmenté plus rapidement au cours de la dernière année – un phénomène que nous voyons dans nos données (en utilisant les scores de risque d’Equifax).
La plupart des emprunteurs hypothécaires qui ont pris des abstentions ont vu leur cote de crédit augmenter depuis mars 2020 – en fait, la cote de crédit moyenne a augmenté de 14 points depuis. Mais les augmentations sont plus importantes à l’extrémité inférieure de la distribution des cotes de crédit, les prêts hypothécaires à risque avec des scores inférieurs à 620 voyant une augmentation de 57 points de leurs scores au cours de l’année écoulée, en moyenne. Ceux qui n’ont jamais fait preuve d’abstention pendant la pandémie ont également vu leur cote de crédit augmenter – de 7 points – car un historique de paiement plus long contribue à accroître la solvabilité d’un emprunteur. Fait intéressant, l’augmentation de la cote de crédit est plus élevée chez les preneurs d’abstention. En effet, même s’ils n’effectuaient pas de paiements, leurs rapports de crédit sont traités comme s’ils effectuaient des paiements continus à des fins de notation de crédit et d’historique de compte. Un historique de paiement régulier donne un coup de pouce, en particulier à ceux qui ont commencé avec un pointage de crédit inférieur et dont les rapports peuvent avoir déjà été en proie à des paiements manqués. Donc, à la fin, cela amène deux messages: d’une part, il est bon pour les emprunteurs en abstention de ne pas souffrir en termes de pointage de crédit des paiements manqués. D’un autre côté, le concept de pointage de crédit, un moyen de distinguer les bons emprunteurs des mauvais emprunteurs, peut perdre une partie de son pouvoir de signaler la solvabilité aux prêteurs, au moins pendant un certain temps.
À quoi s’attendre pour ceux qui restent indulgents
En mars 2021, les caractéristiques des emprunteurs qui restent en abstention étaient considérablement différentes de ce qu’elles avaient été douze ou même six mois plus tôt. Bon nombre des participants à l’abstention les plus «avantagés» – ceux qui sont plus susceptibles d’avoir adhéré à l’abstention avec une cote de crédit plus élevée ou d’un statut hypothécaire non en souffrance – sont déjà partis. Le pool restant d’emprunteurs faisant l’objet d’une abstention est presque certainement plus vulnérable à la délinquance une fois les programmes d’abstention terminés. Une manifestation de ceci est que leur taux de paiement est inférieur au taux de paiement de ceux qui sont sortis plus rapidement de l’abstention. En conséquence, en mars, plus de 70% des emprunteurs en abstention n’effectuaient pas de paiements, une part plus élevée que n’importe quel mois en 2020.
Une façon simple et prudente de penser à la façon dont la fin de l’abstention pourrait se jouer du point de vue du risque consiste à supposer que les emprunteurs qui n’effectuent pas de paiements courront un risque grave de tomber en défaut de paiement à la fin du programme. Cela représente environ 2,9% de tous les emprunteurs hypothécaires, ce qui suggère que le taux de défaillance grave pourrait atteindre environ 3,8%, contre 0,9% actuellement et bien au-dessus du taux pré-pandémique d’environ 1,3%. Bien sûr, tous ces emprunteurs ne tomberont pas dans une grave délinquance, en particulier ceux qui ont conclu une abstention avec des comptes non en souffrance, même s’ils n’effectuent pas actuellement de paiements. Et d’autres emprunteurs peuvent tomber en souffrance sans avoir fait preuve d’abstention, en particulier si les prix des logements baissent et / ou si la reprise économique actuelle faiblit. Néanmoins, d’où nous sommes maintenant, il semble improbable que la fin de l’abstention hypothécaire soit associée à plus de 6 pour cent des débiteurs hypothécaires devenant en retard de 90 jours ou plus, comme cela s’est produit pendant la Grande Récession.
Emballer
Au milieu des taux élevés de chômage et d’autres types de détresse des ménages, les taux de délinquance des consommateurs ont été faibles et en baisse, les politiques économiques ayant ciblé les ménages à risque potentiel. Les emprunteurs en difficulté ont vu leurs rapports de crédit protégés contre les dommages, tandis que l’abstention a apporté une flexibilité de paiement et un soulagement de la trésorerie aux ménages et aux propriétaires d’entreprises qui ont été touchés par la pandémie. Bien entendu, ces programmes ont eu un coût pour les investisseurs et les gestionnaires de prêts hypothécaires, et ils ont peut-être également rendu les cotes de crédit moins informatives. Néanmoins, leur succès à maintenir les emprunteurs hors de la délinquance contraste fortement avec l’expérience de la Grande Récession – alors que les impayés et les saisies de consommation toujours croissantes étaient à la fois un moteur de la crise financière et ensuite, dans un cercle vicieux, une conséquence de la crise financière. crise, alors que les prix des logements ont chuté et près de 12 millions d’Américains ont été saisis. Cette fois, les saisies ont pratiquement cessé, mises en attente comme mesure de soulagement des consommateurs par le biais de la loi CARES, et l’impact négatif du saut de paiements hypothécaires est resté en sourdine sur les rapports de crédit. La façon dont les emprunteurs qui ont profité de l’abstention au cours de la dernière année se rétablissent dépendra de nombreux facteurs, à mesure que les conditions économiques et les mesures politiques évoluent.
Andrew Haughwout est vice-président principal du groupe de recherche et de statistique de la Federal Reserve Bank of New York.
Donghoon Lee est membre du groupe de recherche et de statistique de la Banque.
Joelle Scally est stratège principale des données au sein du groupe de recherche et de statistique de la Banque.
Wilbert van der Klaauw est vice-président principal du groupe de recherche et de statistique de la Banque.
Comment citer cet article:
Andrew F. Haughwout, Donghoon Lee, Joelle Scally et Wilbert van der Klaauw, «What’s Next for Forborne Borrowers?», Federal Reserve Bank of New York Économie de Liberty Street, 19 mai 2021, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2021/05/whats-next-for-forborne-borrowers.html
Articles supplémentaires dans cette série
Tenir les emprunteurs au courant d’une pandémie
Que se passe-t-il lors de l’abstention hypothécaire?
Les propriétaires de petites entreprises se tournent vers le crédit personnel
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Avertissement
Les opinions exprimées dans ce billet sont celles des auteurs et ne reflètent pas nécessairement la position de la Federal Reserve Bank of New York ou du Federal Reserve System. Toutes erreurs ou omissions sont à la charge des auteurs.
