Pour soutenir le National Flood Insurance Program (NFIP), l’Agence fédérale de gestion des urgences (FEMA) crée des cartes des inondations qui indiquent les zones à haut risque d’inondation, où les demandeurs de prêt hypothécaire doivent souscrire une assurance contre les inondations. Les effets des mandats d’assurance contre les inondations ont été discutés en détail dans une précédente série de blogs. Rien qu’en 2021, plus de 200 milliards de dollars de prêts hypothécaires ont été contractés dans des zones couvertes par une carte des inondations. Cependant, ces cartes sont discrètes, alors que le risque d’inondation sous-jacent peut être continu, et elles sont parfois obsolètes. Par conséquent, les cartes officielles des inondations peuvent ne pas refléter pleinement le véritable risque d’inondation auquel une zone est confrontée. Dans cet article, nous utilisons des données hypothécaires uniques au niveau des propriétés et constatons qu’en 2021, des prêts hypothécaires d’une valeur de plus de 600 milliards de dollars ont été contractés dans des zones à haut risque d’inondation mais sans carte des inondations. Nous examinons quels types de prêteurs sont conscients de ce risque d’inondation « non cartographié » et comment ils ajustent leurs pratiques de prêt. Nous constatons qu’en moyenne, les prêteurs sont plus réticents à prêter dans ces régions non cartographiées mais risquées. Ceux qui le font, comme les établissements non bancaires, sont plus agressifs dans la titrisation et la vente de prêts à risque.
Une approche au niveau de la propriété
Les travaux antérieurs qui ont tenté d’analyser l’impact du risque d’inondation sur les prêts hypothécaires ont souffert d’un manque de données sur le risque d’inondation au niveau des propriétés ou de données sur les prêts hypothécaires au niveau des propriétés. Cette lacune a obligé les chercheurs à formuler des hypothèses sur le risque d’inondation ou les prêts hypothécaires sur des zones plus vastes avec plusieurs propriétés, ce qui a finalement empêché une identification claire. Dans cette analyse (et l’article associé), nous surmontons ces problèmes en exploitant un ensemble de données unique qui fait correspondre les enregistrements hypothécaires au niveau des propriétés de 2018 à 2021 dans les données du Home Mortgage Disclosure Act (HMDA) avec les données sur le risque d’inondation au niveau des propriétés de CoreLogic et les cartes des inondations de la FEMA à l’échelle nationale que nous avons numérisées pour les exercices de l’article. La granularité nous permet d’étudier le risque et les prêts de manière plus détaillée qu’auparavant.
Nous considérons qu'une propriété n'a pas de désignation de zone inondable sur une carte de la FEMA (ou qu'elle est « non cartographiée ») si elle présente un risque plus élevé que la moitié de toutes les propriétés présentant un risque d'inondation non nul, mais elle est pas couverte par une carte des inondations de la FEMA (qu'il s'agisse d'une inondation centennale, d'une inondation quinquennale ou d'une carte des zones inondables). Nous considérons qu'une propriété est « potentiellement non cartographiée » si elle est confrontée à un risque d'inondation non nul sans couverture cartographique des inondations.
De nombreuses propriétés exposées au risque d'inondation sont effectivement couvertes par une carte des inondations, y compris la plupart des propriétés présentant le risque le plus élevé possible. Cependant, un nombre important de propriétés sont exposées au risque d'inondation mais ne sont pas couvertes par une carte des inondations. Parmi les propriétés situées dans le centile supérieur de la distribution du risque d'inondation, un tiers (36 %) ne sont pas couvertes par une carte des inondations ; dans les cinq pour cent supérieurs de la distribution du risque d'inondation, la moitié de toutes les propriétés (48 %) ne sont pas couvertes par une carte des inondations ; et dans les dix pour cent supérieurs de la distribution du risque d'inondation, les trois quarts (74 %) ne sont pas couverts par une carte des inondations.
Les cartes ci-dessous donnent un exemple de ces propriétés avec un risque d'inondation non cartographié dans deux zones du deuxième district de la Réserve fédérale. Le panneau A cartographie la ville de New York et la zone métropolitaine environnante, et le panneau B cartographie une partie de la rivière Hudson qui traverse les villes d'Albany et de Troy, New York. Pour chaque carte, nous superposons une grille et colorons les cellules en fonction de la couverture de la carte des inondations et du risque d'inondation moyen des propriétés dans la cellule. Les zones non cartographiées, avec un risque d'inondation mais sans couverture de carte des inondations, apparaissent en rouge. Notre analyse se concentre sur l'étude des différences de prêt entre les propriétés à haut risque d'inondation et sans carte des inondations (les cellules rouges) et les propriétés à faible risque d'inondation et sans carte des inondations (les cellules grises).
Risque d'inondation non cartographié dans le deuxième district de la Réserve fédérale
Sources : calculs des auteurs ; FEMA ; CoreLogic ; Esri.
Remarques : Le panneau A montre la couverture de la carte des inondations et le risque d'inondation dans une grille de 0,001⁰ × 0,001⁰ sur la ville de New York. Le panneau B montre la couverture de la carte des inondations et le risque d'inondation dans une grille de 0,0025⁰ × 0,0025⁰ sur Albany et Troy, New York. Seules les cellules de la grille qui couvrent au moins trois propriétés dans l'ensemble de données utilisé dans l'analyse sont colorées. L'ensemble de données comprend uniquement des propriétés résidentielles. Les régions grises ont un faible risque d'inondation et aucune couverture de carte des inondations. Les régions rouges ont un risque d'inondation mais aucune couverture de carte des inondations. Les régions bleues sont cartographiées avec précision. Dans l'analyse, les prêts hypothécaires pour les propriétés dans les régions grises sont comparés aux propriétés dans les régions rouges.
Sur la carte ci-dessous, nous traçons la répartition des propriétés non cartographiées à travers les États-Unis au niveau des comtés. Cela montre la part de toutes les propriétés d'un comté que nous identifions comme présentant un risque d'inondation non cartographié. Comme on peut le constater, des propriétés non cartographiées peuvent être trouvées dans tout le pays, en particulier le long des côtes, des principaux fleuves et des voies de ruissellement des eaux de fonte.
Risques d'inondation non cartographiés à l'échelle nationale
Sources : calculs des auteurs ; FEMA ; CoreLogic.
Remarques : La carte montre, au niveau du comté, la part des propriétés classées comme présentant un risque d’inondation non cartographié.
Dans nos analyses, nous étudions si les prêteurs hypothécaires sont conscients du risque d’inondation non cartographié au niveau de la propriété et s’ils réagissent à ce risque en conséquence. Nous limitons notre échantillon de propriétés hypothécaires aux seules structures principales d’une parcelle que nous pouvons associer avec précision aux données géocodées de la HMDA, aux seules demandes de prêt hypothécaire faites dans le but d’acheter une maison et aux seuls prêts dans les limites de prêt locales conformes. De plus, nous excluons les propriétés couvertes par une carte des inondations de la FEMA pour nous concentrer sur la comparaison de propriétés similaires, achetées par des demandeurs similaires, dans le même petit secteur de recensement, en fonction du risque d’inondation de la structure. Notre échantillon restant contient plus de treize millions de demandes de prêt hypothécaire.
Moins de prêts dans les zones à risque
Nous établissons d’abord un lien entre les décisions d’octroi de prêts hypothécaires et une multitude de caractéristiques propres au demandeur, à la banque et à la région. Notre variable d’intérêt est de savoir si la propriété elle-même est non cartographiée. Nous examinons la catégorie plus large « potentiellement non cartographiée » ainsi que la catégorie plus certaine « non cartographiée ». Ces catégories sont cumulatives dans la mesure où toutes les propriétés « non cartographiées » sont automatiquement « potentiellement non cartographiées » également.
Effets du risque d'inondation non cartographié sur les prêts hypothécaires
Diminution en points de pourcentage des créations
Remarques : La figure ci-dessus montre les coefficients clés de notre analyse de régression qui relie les caractéristiques du prêt et de l'emprunteur au fait qu'un prêt soit ou non octroyé. Elle décrit l'impact du fait que les ménages soient totalement ou « peut-être » non cartographiés. Les impacts du fait d'être non cartographié ou possiblement non cartographié sont cumulatifs. Au fur et à mesure que nous passons de la spécification 1 à la spécification 4, nous incluons des contrôles supplémentaires. La spécification 1 comprend des contrôles de base des prêteurs et des caractéristiques du comté ; la spécification 2 ajoute des contrôles des prêts, y compris le montant du prêt. La spécification 3 comprend tout ce qui précède et ajoute des effets fixes comté × temps, en tenant compte de toute tendance variable dans le temps au niveau du comté. Enfin, la spécification 4 comprend les contrôles des secteurs de recensement et des prêteurs. La spécification 4 englobe toutes les réponses aux prêts qui se produisent au niveau du secteur.
Le graphique montre que les prêts hypothécaires sont moins susceptibles d’être contractés si la propriété est exposée à un risque non cartographié. En fait, toutes choses égales par ailleurs, une propriété non cartographiée a environ 1 point de pourcentage de moins de chances de faire l’objet d’un prêt hypothécaire que les propriétés qui ne sont pas exposées à un risque (spécifications 1 et 2). Si nous comparons les propriétés au sein d’un secteur de recensement par rapport à des zones géographiques plus vastes, l’effet est atténué (spécification 4). Il semble que si les banques gèrent le risque d’inondation, certaines d’entre elles adoptent une approche à l’échelle du secteur de recensement, plutôt qu’à l’échelle de la propriété, pour gérer le risque d’inondation.
Nous pouvons inclure des interactions avec des variables muettes de type bancaire ou de type régional. Tout d’abord, nous utilisons les revenus locaux comme mesure pour diviser notre échantillon en trois groupes de secteurs de recensement (revenus faibles, moyens et élevés). Nous constatons que les secteurs à revenus élevés subissent une réduction moins sévère des prêts. Cela reflète probablement le fait que les prêteurs s’attendent à ce que les emprunteurs riches résistent mieux (financièrement) à une tempête ou à une inondation. Les effets sont beaucoup plus prononcés dans les régions à faible revenu (environ deux fois plus importants que l’effet de base). Deuxièmement, nous examinons si différents types d’entités sont susceptibles de prêter malgré le risque. Nous constatons que les banques non bancaires et les banques locales continuent d’accorder des prêts même si les propriétés sont exposées au risque d’inondation. Les très grandes banques sont moins susceptibles de prêter.
Il est possible que les grandes banques aient des approches de gestion des risques plus sophistiquées que les petites banques ou les banques non bancaires, ce qui leur permet d'identifier plus précisément les biens à risque. Par conséquent, nous examinons également si les banques ont vendu ou titrisé des prêts. Nous constatons que les prêteurs sont généralement plus susceptibles de titriser ou de vendre des biens exposés à un risque d'inondation non cartographié. Bien que le prêteur moyen soit 1 point de pourcentage plus susceptible de titriser des biens présentant un risque non cartographié, il existe des différences significatives entre les types de prêteurs. En général, les petites banques locales sont plus de 2 points de pourcentage plus susceptibles de vendre ou de titriser un prêt présentant un risque d'inondation non cartographié. Étant donné la propension généralement élevée de ces prêteurs à titriser des biens conformes, même une petite augmentation représente un effort supplémentaire important de la part des prêteurs pour retirer les prêts de leurs bilans.
En résumé
Nous créons un nouvel ensemble de données sur les risques d'inondation au niveau des propriétés et les demandes de prêt hypothécaire pour montrer que les prêteurs sont conscients du risque d'inondation en dehors des zones inondables de la FEMA. Les grands prêteurs réduisent considérablement leurs prêts, tandis que les petites banques locales et les entités non bancaires ne réduisent pas leurs prêts, mais sont plutôt plus susceptibles de titriser ou de vendre des prêts et de les retirer de leurs bilans.
Kristian Blickle est économiste de recherche financière au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.
Evan Perry est analyste de recherche au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Réserve fédérale de New York.
João AC Santos est directeur de la recherche sur les politiques d'intermédiation financière au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Banque fédérale de réserve de New York.
Comment citer cet article :
Kristian Blickle, Evan Perry et João AC Santos, « Risque d’inondation en dehors des zones inondables – Un aperçu des prêts hypothécaires dans les zones à risque », Banque fédérale de réserve de New York L'économie de Liberty Street25 septembre 2024, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2024/09/flood-risk-outside-flood-zones-a-look-at-mortgage-lending-in-risky-areas/.
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