Alors que les taux augmentent, l’industrie canadienne de la construction entre dans une nouvelle phase

En réponse à la hausse de l’inflation, la Banque du Canada a amorcé une série de hausses de taux agressives cette année, faisant passer son taux directeur d’une limite inférieure effective de 0,25 % à 1,5 % en juin.

L’une des industries les plus durement touchées par la hausse des taux d’intérêt a été la construction, et ce ralentissement menace maintenant d’aggraver la pénurie de logements au Canada.

Mais pour les promoteurs résidentiels avertis, cela ne signifie pas que l’activité doit s’arrêter. Un programme financé par le gouvernement contribue à accroître l’offre de logements tout en la rendant plus abordable.

La hausse des tarifs refroidit la construction

Depuis un certain temps, les entreprises sont confrontées au double défi de la hausse de l’inflation et de la campagne de la banque centrale pour augmenter les taux d’intérêt.

La hausse des taux signifie que l’argent n’est plus facile à trouver, comme c’était le cas au début de la pandémie lorsque les taux d’emprunt étaient inférieurs à l’inflation. Maintenant, avec la hausse des taux, les emprunts et les dépenses des entreprises vont diminuer.

L’industrie de la construction est particulièrement sensible à la hausse des taux car elle est fortement endettée et les projets de tous types sont financés à l’aide de capitaux empruntés.

Déjà, l’industrie de la construction a perdu 20 700 emplois en avril et 3 000 autres en mai, à contre-courant de la tendance d’un marché du travail brûlant où la plupart des autres industries ont gagné des emplois.

Emploi dans la construction au Canada

Comme la Banque du Canada maintient son ton belliciste pour lutter contre l’inflation, il y aura moins de demandes pour des projets de construction. De plus, les projets déjà approuvés pourraient être retardés ou annulés.

Les projets sont approuvés à un certain taux d’intérêt et à un taux plafond; ce dernier ajoute un coussin supplémentaire indiquant le taux le plus élevé auquel un projet peut être financé sans fonds propres supplémentaires. Lorsque les taux d’intérêt des prêteurs dépassent le taux plafond, les promoteurs sont tenus d’apporter des fonds propres supplémentaires. S’ils ne le font pas, les projets doivent être suspendus.

Étant donné que de nombreux développeurs ne disposent pas de cet argent supplémentaire, les nouveaux projets qui n’ont pas démarré sont souvent annulés, et même certains projets en cours de construction pourraient être interrompus.

Offre de logements

Bien que des projets de tous types – résidentiels, commerciaux et industriels – soient touchés, une baisse ou un ralentissement de la construction résidentielle a de graves répercussions sur l’économie dans son ensemble.

Le Canada fait face à une pénurie de logements depuis plus d’une décennie en raison de la sous-construction, et c’est l’une des raisons de la hausse des prix des logements. En effet, les prix des logements ont augmenté de manière disproportionnée par rapport au revenu, et le Canada a l’un des marchés du logement les plus inabordables par rapport au revenu parmi les pays du G-10.

Prix ​​des logements et revenus

Prix ​​de l'immobilier au Canada

La pandémie, avec la Banque du Canada fixant le taux directeur à la limite inférieure effective, a généré de l’argent bon marché et a stimulé un boom de la construction qui n’a été limité que par des pénuries de main-d’œuvre et de matériaux.

Le nombre croissant de permis de construire et de mises en chantier l’an dernier promettait d’ajouter de l’offre au marché du logement, atténuant quelque peu les pénuries cruciales qui sévissaient.

Mais cela touche à sa fin. La hausse des taux d’intérêt, combinée à un environnement inflationniste, menace de mettre un frein à la construction.

Étant donné que certains projets approuvés pourraient ne pas se dérouler comme prévu, le nombre de logements disponibles pourrait être inférieur au nombre de permis de construire et de mises en chantier l’an dernier.

Cela pourrait aggraver la crise de l’abordabilité du logement pour les Canadiens.

Même si des taux d’intérêt plus élevés pourraient refroidir le marché du logement, la demande de logements reste élevée alors que la génération Y atteint l’âge de l’achat d’une maison, que les personnes âgées restent chez elles plus longtemps et que de nouveaux immigrants s’installent.

De plus, même si les prix des maisons ont baissé pendant deux mois consécutifs, les prix des loyers ne montrent aucun signe de ralentissement, d’autant plus que même ceux qui n’achètent pas de logement ont encore besoin d’un logement. En conséquence, la demande de logements résidentiels, y compris la somme de la location et de la propriété, augmentera très probablement.

Des opportunités restent

Mais tout n’est pas catastrophique. Plus tôt cette année, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a lancé un nouveau programme d’assurance prêt hypothécaire qui offre de nouvelles possibilités aux promoteurs. Grâce à ce programme, les promoteurs peuvent obtenir des prêts hypothécaires avec des taux et des conditions financières plus favorables.

En échange, les projets domiciliaires doivent réserver une certaine proportion d’unités à des logements abordables. De plus, ils doivent respecter des exigences d’efficacité énergétique et d’accessibilité plus strictes que si leur hypothèque provenait d’une banque.

Demander un prêt hypothécaire auprès de la SCHL pourrait aider les promoteurs à obtenir un financement là où ils ne pourraient pas le faire ailleurs avec les nouveaux taux d’intérêt en hausse rapide.

Deuxièmement, cela pourrait aider à réduire le coût du capital pour les promoteurs dans un environnement inflationniste.

Troisièmement, la construction d’ensembles domiciliaires éconergétiques, accessibles et abordables pourrait aider les promoteurs à améliorer leur performance en respectant les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance établis par la SCHL.

À New York, connue pour son manque de logements abordables, les programmes de revenus mixtes avec une partie de l’hypothèque provenant de la New York City Housing Development Corporation ont connu un succès modéré. De plus, il y a eu dans le passé des programmes des gouvernements fédéral et provinciaux du Canada ciblant l’abordabilité. Il existe maintenant des possibilités de créer de nouveaux logements abordables, accessibles et éconergétiques.

La vente à emporter

Bien qu’il y ait peut-être moins de logements construits dans l’ensemble au cours des deux prochaines années, la proportion de logements abordables qui sont également respectueux du climat et accessibles pourrait augmenter à mesure que de plus en plus de promoteurs se tournent vers la SCHL pour obtenir du financement.

L’année dernière, la construction a augmenté, ce qui pourrait ajouter un stock indispensable à l’offre de logements, mais à mesure que la construction et l’emprunt deviennent coûteux, la pénurie se poursuivra.

À mesure que les projets deviennent plus difficiles, les promoteurs doivent saisir les occasions d’obtenir du financement. De plus, parfois, les stratégies qui réduisent les coûts et augmentent la viabilité des projets finissent par aider à donner vie aux projets, créant des situations qui profitent au gouvernement, aux promoteurs, aux acheteurs et aux locataires.

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