Le logement est l’élément le plus important du budget d’un ménage type, et les données de l’enquête SCE sur les dépenses des ménages montrent que cela est particulièrement vrai pour les locataires. Alors que le marché du logement se réchauffait dans les derniers stades de la pandémie, les prix des logements et les loyers ont tous deux commencé à augmenter fortement. Pour les locataires, une certaine protection contre ces augmentations a été offerte par des moratoires d’expulsion nationaux, étatiques et dans certains cas locaux, ce qui a considérablement réduit le risque que les ménages perdent l’accès à un logement stable s’ils ne pouvaient pas payer leur loyer. Pourtant, bon nombre de ces protections ont expiré et des supports supplémentaires le feront bientôt. Dans cet article, nous nous appuyons sur les données de notre enquête SCE sur le logement pour explorer la façon dont les locataires perçoivent leur risque de logement et constatons que les réponses dépendent dans une large mesure de leurs expériences actuelles et passées du marché du logement.
Tendances de l’ère COVID dans le logement locatif
La période pandémique a été tumultueuse pour les locataires américains. La forte récession qui a commencé lorsque la pandémie s’est installée au début de 2020 a secoué les revenus du travail des locataires, qui sont plus susceptibles de travailler dans des emplois qui nécessitent une proximité physique et ne peuvent pas passer au travail à domicile. Le soutien fédéral a pris de nombreuses formes, y compris une indemnisation du chômage améliorée et des chèques de relance qui ont permis aux locataires de continuer à effectuer leurs paiements de location. Dans le même temps, les expulsions ont été prévenues par une série complexe d’interventions fédérales, étatiques et locales qui ont maintenu le taux d’expulsion à de faibles niveaux. À la fin de ces programmes, une aide fédérale au logement a été mise en place pour éviter les expulsions. Ces derniers programmes ont été initialement lents à décaisser les fonds, bien que la plupart des programmes aient maintenant été mis en œuvre.
Aux premiers stades de la pandémie, les augmentations de loyer ont ralenti par rapport à leurs tendances récentes, mais à la mi-2021, une augmentation de la demande d’espace, une taille moyenne des ménages réduite (y compris davantage de locataires à la recherche de leurs propres logements) et des pressions sur la chaîne d’approvisionnement ont commencé faire grimper les prix de tous les logements à des taux historiques. En août 2022, l’IPC-U pour le loyer des résidences principales était de près de 7 % au-dessus de son niveau d’août 2021 et de plus de 10 % au-dessus du niveau d’avant la pandémie.
L’enquête SCE sur le logement
Nous examinons les perspectives des locataires pour le marché du logement à l’aide de l’enquête SCE sur le logement, un module annuel de l’enquête sur les attentes des consommateurs (SCE) de la Fed de New York. L’enquête sur le logement, qui est menée chaque mois de février depuis 2014, pose des questions spécifiques aux attentes des répondants sur le marché du logement ; les réponses à ces questions peuvent ensuite être combinées avec les questions sur les attentes standard posées dans le SCE de base mensuel. L’enquête de 2022 comprend 1 242 répondants, dont environ le quart sont des locataires actuels. Dans cet article, nous nous concentrons sur les attentes des locataires concernant les augmentations de prix et les risques d’expulsion ; plus de détails sur les autres résultats de l’enquête sur le logement sont disponibles dans un article précédent de la LSE, une fonctionnalité Web interactive et un ensemble de graphiques.
Dans l’enquête de 2022, comme en 2019 et 2020, nous avons interrogé tous les ménages sur leur expérience et leur connaissance des expulsions. Plus précisément, nous avons demandé si les répondants connaissaient quelqu’un qui a été expulsé d’une propriété qu’ils louaient depuis 2006, ainsi que si les répondants eux-mêmes ont déjà été expulsés. (Compte tenu des limitations des expulsions en place pour 2021, nous n’avons pas posé ces questions l’année dernière.) attentes sur leur future probabilité d’expulsion. Nous l’avons fait de manière probabiliste, en nous demandant « Quelle est la probabilité que vous soyez expulsé dans les douze prochains mois ?
À notre connaissance, les questions sur les attentes d’expulsion sont rares, surtout lorsqu’elles sont posées à un échantillon représentatif par opposition aux locataires qui montrent déjà des signes de détresse financière. (Le Census Pulse Survey du 29 juin au 11 juillet rapporte qu’environ un quart des locataires qui sont actuellement en retard sur leur loyer s’attendre à zéro chance d’expulsion au cours de la prochaine deux mois; cette population est constituée de ceux qui sont en retard sur leur loyer, ce qui fait probablement augmenter les taux d’expulsion attendus.)
Heureusement, une grande majorité des locataires de notre enquête de 2022 (69,8 %) déclarent qu’il n’y a aucune chance d’être expulsés d’ici février 2023. Environ 20 % des répondants signalent une probabilité comprise entre 1 et 10 %, et les 10 % restants signalent une possibilité d’expulsion. expulsion de 10 % ou plus. Puisque c’est la première fois que nous posons ces questions, nous n’avons pas de données historiques à des fins de comparaison, mais nous avons l’historique des expériences d’expulsion des répondants. Sans surprise, étant donné les limitations des expulsions qui étaient en place en 2021, les proportions de répondants qui déclarent avoir déjà été expulsés eux-mêmes ou connaître quelqu’un qui a été expulsé depuis 2006 restent très proches de leurs niveaux de 2019-2020, à environ 4 % et 24 %. , respectivement. Comme les années précédentes, les expériences antérieures d’expulsion sont considérablement plus fréquentes chez les locataires à faible revenu (voir le tableau ci-dessous), mais elles peuvent être trouvées chez les répondants de tous les types d’occupation et de revenus. Dans la section suivante, nous examinons si ces expériences d’expulsion sont liées aux perceptions des individus sur les risques liés au marché du logement.
Les répondants gagnant 30 000 $ ou moins sont beaucoup plus exposés à l’expulsion
Notes : Le graphique regroupe les résultats des années d’enquête 2019, 2020 et 2022. Les pourcentages reflètent les estimations pondérées à l’échelle nationale.
Corrélats des attentes d’expulsion
L’enquête révèle que les propriétaires et les locataires s’attendent à ce que les augmentations de loyer dans leurs propres codes postaux s’accélèrent au cours de la prochaine année. Les locataires s’attendent à ce que les loyers des appartements augmentent de 15 %. Les augmentations les plus importantes des loyers sont attendues par les répondants à faible revenu et les répondants des régions où les coûts de logement sont moins élevés, comme le montre le graphique suivant, qui présente les résultats des trois dernières enquêtes.
Les augmentations de loyer devraient être les plus élevées dans les zones à faible coût et pour les répondants à faible revenu
Notes : Le graphique regroupe les résultats des années d’enquête 2019, 2020 et 2022. Les pourcentages reflètent les estimations pondérées à l’échelle nationale. Le loyer local est le loyer typique dans le code postal d’un répondant.
Compte tenu de l’augmentation substantielle des attentes de croissance des loyers que nous avons constatée au cours de l’année écoulée, il est naturel de prévoir que les locataires des marchés où les augmentations de loyer attendues sont élevées se sentiront les plus vulnérables à l’expulsion au cours de la prochaine année. Cela pourrait être particulièrement vrai pour les répondants qui s’attendent à ce que leur revenu augmente plus lentement que les loyers ; une telle baisse de l’abordabilité attendue du logement semble être un prédicteur plausible de l’incapacité de payer un loyer et d’une augmentation conséquente du risque d’expulsion.
Les anticipations d’augmentation du coût du logement s’avèrent en fait être un prédicteur statistiquement significatif de la perception qu’ont les répondants de leur risque d’expulsion, mais la relation est de faible ampleur. Toutes choses égales par ailleurs, une personne interrogée qui s’attend à une augmentation de loyer de 20 % dans son code postal au cours de la prochaine année ne perçoit qu’un risque d’expulsion supérieur d’environ un point de pourcentage par rapport à une personne qui ne s’attend à aucune augmentation de loyer.
Fait intéressant, un facteur plus important des attentes en matière d’expulsion est l’expérience antérieure en matière d’expulsion. Le graphique ci-dessous montre l’effet du signalement d’une expulsion passée de soi-même ou d’une connaissance sur les attentes d’expulsion au cours de l’année à venir. Les répondants qui connaissent quelqu’un qui a été expulsé depuis 2006 perçoivent leur propre risque d’expulsion comme étant supérieur de 2,5 points de pourcentage à celui des autres répondants, les autres différences entre les répondants étant égales. Plus frappant encore, ceux qui ont eux-mêmes vécu une expulsion voient leurs chances d’être expulsées au cours de l’année à venir comme étant supérieures de 13 points de pourcentage, là encore quelle que soit l’évolution de l’abordabilité de leur logement. L’inclusion des contrôles des revenus et des attentes en matière de loyer n’a pas beaucoup d’effet sur ces estimations, et ces contrôles eux-mêmes ont peu d’impact sur les attentes en matière d’expulsion. Ces résultats sont cohérents avec des recherches antérieures indiquant que les expulsions deviennent souvent une spirale pour les ménages, ainsi qu’avec l’idée que les expériences antérieures rendent le risque d’expulsion plus important pour les locataires.
L’historique des expulsions est un puissant prédicteur des attentes d’expulsion
Remarques : L’axe des ordonnées affiche les coefficients d’exposition à l’expulsion ou d’expulsion passée à partir des régressions de l’attente d’expulsion sur l’exposition et l’historique, les contrôles étant notés sur
axe x. Les marqueurs indiquent des estimations ponctuelles ; les lignes affichent les intervalles de confiance à 95 % pour les effets. Les données proviennent de la vague d’enquête de 2022, car aucune vague précédente n’a pris en compte les attentes d’expulsion.
Conclusion
Notre enquête SCE sur le logement 2022 révèle que, comme les attentes en matière de prix des logements, les attentes en matière d’augmentation des loyers au cours de l’année à venir sont bien supérieures aux normes historiques. Ces attentes sont les plus élevées dans les zones où le loyer est inférieur à la médiane et parmi les ménages à faible revenu. Alors qu’une solide majorité de personnes interrogées ne déclarent pas craindre d’être expulsées, environ 30 % y voient une possibilité. L’expérience personnelle antérieure en matière d’expulsion est de loin le plus grand prédicteur de cette préoccupation, ce qui suggère qu’elle peut être présente dans une variété d’environnements économiques. Nous continuerons de surveiller les expériences des locataires dans l’économie alors que le marché du logement évolue dans de nouvelles directions au cours des prochains mois.
Andrew F. Haughwout est directeur de la recherche sur les ménages et les politiques publiques au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.
Ben Hyman est économiste de recherche en études urbaines et régionales au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.
Benjamin Lahey est analyste de recherche au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.
Jason Somerville est économiste de recherche dans les études sur le comportement des consommateurs au sein du groupe de recherche et de statistiques de la Federal Reserve Bank de New York.
Comment citer cet article :
Andrew Haughwout, Ben Hyman, Benjamin Lahey et Jason Somerville, « Eviction Expectations in the Post-Pandemic Housing Market », Federal Reserve Bank of New York Économie de Liberty Street4 octobre 2022, https://libertystreeteconomics.newyorkfed.org/2022/10/eviction-expectations-in-the-post-pandemic-housing-market/.
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