Comment le zonage restrictif a exclu la classe moyenne de Greenwich, dans le Connecticut.

Même pour les plus fous du logement, 24 heures d’affilée de débat sur le zonage, c’est un peu trop. Mais de 10 heures le 15 mars à 10 heures le 16 mars – sans arrêt – c’est exactement ce que le Comité de planification et de développement de l’Assemblée générale du Connecticut a livré. À l’ordre du jour figurait le SB 1024, un projet de loi de réforme de l’utilisation des terres à l’échelle de l’État qui faciliterait de petites augmentations de la densité de logements à proximité des couloirs de transport en commun et commerciaux, légaliserait les unités d’habitation accessoires (ADU) et plafonnerait les exigences en matière de stationnement.

Pendant 24 heures, des centaines d’orateurs – y compris des experts en aménagement du territoire, des praticiens, des groupes d’intérêt et des dizaines de citoyens ordinaires – ont témoigné. Au total, 71% des locuteurs sont favorables à la réforme (dont 100% des 23 locuteurs de moins de 40 ans), soulignant l’effet du zonage restrictif sur la ségrégation résidentielle, la stagnation économique et la dégradation de l’environnement. Des voix fortes de l’opposition ont également retenti, dénonçant la perte du contrôle local, la baisse redoutée de la valeur des propriétés et le spectre de l’augmentation du trafic et de la criminalité qui découleraient des logements multifamiliaux.

L’intensité de l’audition toute la nuit a fait ressortir la nature personnelle des politiques de zonage et leurs conséquences. Mais cela a également soulevé des questions historiques. Quand et pourquoi les municipalités du Connecticut ont-elles adopté certaines des lois sur l’utilisation des terres les plus restrictives du pays? Quel effet ces lois ont-elles eu sur le développement de l’État? Et les lois de zonage deviennent-elles plus inclusives – comme le prétendent les responsables de certaines des villes les plus riches du Connecticut – ou se sont-elles en fait aggravées?

Pour répondre à ces questions, j’ai examiné ma ville natale de Greenwich, dans le Connecticut, où les effets des politiques de zonage restrictives sont particulièrement prononcés dans les quartiers ségrégués de la ville, ses écoles racialement déséquilibrées et ses valeurs immobilières exorbitantes. Grâce à ma société historique locale – oui, celles-ci sont courantes dans le Connecticut – j’ai trouvé une mine d’informations curatives expliquant comment les lois sur l’utilisation des terres de Greenwich ont évolué et façonné son développement à travers le présent.

De la diversité des logements à l’uniformité des unifamiliales

Aujourd’hui, Greenwich interdit les logements multifamiliaux de toute nature sur plus de 95% de ses terres. Mais historiquement, les logements multifamiliaux ont joué un grand rôle dans la transition de la ville de station balnéaire à une banlieue animée. La construction de tous les types de logements y a explosé dans les années 1930, à tel point que la Commission du plan de la ville a imposé une limite de hauteur de quatre étages pour les immeubles à appartements, face à l’opposition de nombreux résidents, qui ont plaidé pour une limite de six étages.

Le rythme de la construction n’a augmenté qu’après la Seconde Guerre mondiale. La nouvelle Greenwich Housing Authority a ouvert la voie en développant des logements multifamiliaux à grande échelle, construisant 366 unités dans quatre lotissements entre 1947 et 1953. La construction privée a suivi, totalisant plus d’un milliard de dollars en valeur ajustée en fonction de l’inflation dans les 10 années qui ont suivi la guerre. Bien que des données complètes ne soient pas disponibles, trois des plus grands immeubles multifamiliaux de Greenwich – qui comprennent bien plus de 500 unités au total – ont été construits entre 1945 et 1955.

Mais cette vague de construction multifamiliale n’a pas duré longtemps. En 1952, une nouvelle Commission de planification et de zonage a remplacé la Commission de planification urbaine favorable au développement et, au milieu des années 1960, des dizaines d’associations civiques ont publiquement appelé à un zonage plus restrictif. En 1968, la Commission de planification et de zonage a rezoné de vastes pans de quatre quartiers à forte demande pour n’autoriser que des maisons unifamiliales. En conséquence, la construction de nouveaux logements multifamiliaux a été interrompue.

Au cours des décennies suivantes, la ville a pris de nouvelles mesures pour bloquer les logements multifamiliaux. Dans les années 1990, la ville a empêché sa propre régie du logement public de construire des logements abordables pour les personnes âgées. L’Autorité du logement a fait appel de la décision et a gagné devant le tribunal, seulement pour que la ville fasse appel de l’affaire devant la Cour suprême du Connecticut, où l’Autorité du logement a de nouveau prévalu. Malgré le gain du procès, la Housing Authority n’a pas poursuivi le projet, cédant aux pressions politiques et financières.

Plus récemment, en 2017, la Commission de planification et de zonage a interdit le développement multifamilial dans de nombreux (rares) quartiers où il était encore autorisé. Les cartes ci-dessous montrent où les logements multifamiliaux étaient autorisés avant et après les modifications de 2017 au code de zonage.

Figure 1. Où les logements multifamiliaux sont autorisés à Greenwich, avant les changements de zonage et après

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Source: Atlas de zonage DesegregateCT.

Remarque: L’ombrage violet dans le panneau supérieur montre où les logements multifamiliaux étaient autorisés avant la révision de zonage de 2017. Le panneau inférieur montre le zonage multifamilial après 2017.

Ainsi, alors que l’habitat multifamilial jouait autrefois un rôle central dans la croissance de la ville, Greenwich a tourné le dos à cette forme de développement au profit des maisons unifamiliales.

Zonage pour les domaines grâce à de grandes tailles de lot minimales

Un autre outil utilisé par Greenwich pour restreindre le développement est la taille minimale des lots. Dans ses premiers codes, la ville fixait des tailles de lot minimales pour offrir des logements à différentes catégories de résidents dans différents quartiers: des minima faibles ou inexistants dans les quartiers populaires; des minima modérés visant à produire des logements abordables pour la classe moyenne; et des tailles minimales plus élevées dans les zones désignées pour les grandes propriétés. Bien que de nombreuses parcelles dépassent ces minimums prescrits, la ville autorise librement le subdivision des lots au cours des années 1940 et 1950 pour faciliter les nouvelles constructions – une politique qui prend fin avec la désignation de la nouvelle Commission de planification et de zonage dans les années 1950.

Au fil du temps, Greenwich a régulièrement augmenté la taille minimale des lots. En 1947, à la suite de la construction de la promenade Merritt, qui divise la ville en deux, Greenwich a augmenté la taille minimale du lot pour tous les terrains au nord de l’autoroute – un montant comprenant plus d’un tiers des terres de la ville – à un énorme quatre acres. Bien que de multiples poursuites aient contesté cette exigence de superficie très élevée, elle reste en vigueur aujourd’hui.

De même, en 1954, Greenwich a doublé la taille minimale du lot de un à deux acres dans quatre quartiers résidentiels de premier choix le long de la côte, mis en évidence à la figure 2.

Figure 2. Les grandes dimensions minimales des lots restreignent le logement de la classe moyenne

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Source: Atlas de zonage DesegregateCT.Remarque: L’ombrage violet montre la zone rezonée en 1954 pour exiger une superficie minimale de deux acres. Aujourd’hui, ces quartiers abritent certaines des personnes les plus riches de l’État et même du pays.

Au cours des années suivantes, la ville a continué d’augmenter la taille minimale des lots dans plusieurs quartiers, tous ensemble couvrant bien plus de 1 000 acres de terrain. Bien que ces quartiers – dont beaucoup se trouvent à proximité des transports en commun et du centre-ville – permettaient à l’origine une densité de logements plus élevée, ils n’autorisent plus que de grandes demeures, comme celles de Donald Trump et des milliardaires Ray Dalio et Paul Tudor Jones. .

Les conséquences d’un zonage restrictif

Les efforts de Greenwich pour freiner le développement de logements par l’interdiction d’appartements et la taille minimale des lots ont stoppé la croissance de la ville. Alors que la population de Greenwich a bondi de 68% entre 1940 et 1970, elle est restée stable depuis. Parallèlement à cette croissance anémique, une série de conséquences négatives s’accompagnent de restrictions de densité.

Le plateau de la population de Greenwich au cours des cinq dernières décennies masque un grand changement dans l’endroit où les gens vivent dans la ville. De 1960 à 2010, la population du centre-ville de Greenwich a chuté de 47%, dont une baisse de 20% de 2000 à 2010 malgré un boom économique local durant cette période. Cette réduction de près de moitié de la population résidentielle du centre-ville a entraîné une diminution de la circulation piétonnière pour les entreprises locales (qui ont régulièrement été remplacées par des chaînes de magasins de «destination» et des banques commerciales) et une circulation de véhicules bien pire, car les logements s’étalent plus loin des emplois, des services et vendre au détail.

De plus, le manque de diversité de logements de Greenwich et la faible offre de logements ont rendu la vie inabordable pour beaucoup. La valeur médiane des logements occupés par leur propriétaire en ville dépasse 1,25 million de dollars, tandis que le loyer médian dépasse 1 910 dollars par mois. En conséquence, seulement un tiers des employés de la ville – y compris les enseignants, les policiers et les autres salariés à revenu moyen – vivent en ville, la majorité choisissant de faire la navette depuis des endroits où les coûts de logement sont moins élevés.

Le zonage est souvent présenté comme un moyen de protéger le caractère historique des quartiers. Mais à Greenwich, le zonage a fait exactement le contraire: il a creusé le centre-ville historique, encouragé l’étalement urbain et évincé la classe moyenne.

Le zonage d’exclusion nécessite une réforme étatique et locale

Greenwich est loin d’être le seul à adopter des pratiques de zonage restrictives. Selon les données compilées par le groupe de défense dont je fais partie, Desegregate CT, il y a d’autres villes qui sont des délinquants bien pires. Compte tenu de l’omniprésence et de l’omniprésence du problème, les décideurs à tous les niveaux de gouvernement doivent prendre des mesures.

Les règles de zonage n’affectent pas seulement la ville où elles s’appliquent. Ils ont d’énormes conséquences sur l’accessibilité financière, les marchés du travail, l’environnement et la ségrégation résidentielle à l’échelle de la région. Ces externalités justifient un rôle solide des gouvernements régionaux et des États dans la définition de la politique de zonage. En effet, ceux qui suivent de près les questions de logement connaissent la législation à grande échelle au niveau de l’État impliquant la légalisation des unités d’habitation accessoires (ADU), le rezonage des parcelles à proximité des transports en commun et des zones riches en emplois pour une densité résidentielle plus élevée, et autorisant les duplex sur des lots unifamiliaux .

Dans le Connecticut, les militants du logement ont défendu le SB 1024 susmentionné, qui allégerait les restrictions de densité à proximité des couloirs de transport en commun et commerciaux, plafonnerait les exigences en matière de stationnement, légaliserait les UDA dans les zones unifamiliales, exigerait une formation pour les commissaires locaux à l’utilisation des terres et éliminerait le mot «caractère». de la loi habilitante de zonage de l’État. Le projet de loi a récemment été adopté par le comité, même si les propositions les plus controversées – celles visant à alléger les restrictions de densité – ont été retirées. Les militants et certains législateurs se sont engagés à lutter pour la réinsertion de ces propositions. Le projet de loi, sous une forme ou une autre, devrait être voté dans chaque chambre de la législature de l’État au cours des deux prochains mois.

Bien que les changements inclus dans SB 1024 soient des réformes importantes et dignes, ils représentent des fruits à portée de main. Les municipalités comme Greenwich doivent dépasser le plancher fixé par la loi de l’État en autorisant des logements multifamiliaux à haute densité à proximité des zones de transit et des zones commerciales, en légalisant les «logements intermédiaires manquants» sur de vastes étendues de terrain zoné et en réduisant considérablement ou en éliminant la taille minimale des lots.

La réforme de l’utilisation des terres est souvent conçue comme tournée vers l’avenir, vers un avenir dans lequel nos communautés sont plus diversifiées et plus durables. Mais pour des villes comme Greenwich, il est tout aussi important de regarder en arrière – les pratiques favorables à la croissance qui lui ont permis de se développer en premier lieu, et les politiques ratées qui l’ont rendu de plus en plus inabordable et insoutenable.


Crédit photo de couverture: Kenneth C. Zirkel via Wikimedia Commons (CC 4.0)

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